吉林省建设厅 关于印发《吉林省非住宅房屋拆迁补偿评估指导意见》的通知 吉建房〔2009〕11号 各市州建委（建设局）、房产局，长白山管委会规划建设局，各县（市）建设局、房产局： 为规范我省城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法权益，省住房和城乡建设厅制定了《吉林省非住宅房屋拆迁补偿评估指导意见》。现印发给你们，请遵照执行。各地在执行中遇到的情况和问题，请及时反馈我厅房地产市场监管处。 附件：吉林省非住宅房屋拆迁补偿评估指导意见 　　　　　　　　　　　 二○○九年七月十三日 附件 吉林省非住宅房屋拆迁补偿评估指导意见 第一条 为了确保拆迁当事人的合法权益，确保非住宅房屋拆迁补偿评估的独立、客观、公正、合法，根据有关法律、法规和规章，制定本意见。 第二条 本意见所指非住宅房屋，包括工业、商业、办公等用途的建筑物、构筑物及其合理使用的附属物和附属设施设备。 第三条 评估非住宅房屋拆迁补偿价值，应当评估其房地产的市场价值，不含违章建筑。 第四条 非住宅房屋使用的土地是集体建设用地的，可参照国有划拨土地使用权进行评估。 第五条 评估要遵循合法原则，非住宅房屋的结构、用途、建筑面积应当以房屋权属证书及权属档案记载为依据。 无房屋权属证书，但有规划、土地审批手续的，按规划批准用途评估。 规划现状图件或档案记载证明是1984年1月5日前的房屋，按证据证明的用途、面积评估。 第六条 评估应当选择适宜的方法，能采用两种方法的应当选择两种方法进行评估。 采用成本法进行评估的，不能高估取得土地成本，开发成本，有关税费，利润，不应低估折旧。 采用收益法进行评估的，净收益和报酬率不应过高或过低。 采用市场法评估时，应当选取与评估对象最为类似的交易实例作为可比实例，不能选取过低或过高的交易实例做可比实例。 　 第七条 评估闲置的非住宅房屋的，应当评估其正常经营或正常使用的价值。 　 第八条 非住宅房屋接入城市基础设施管网的费用，应当以被拆迁人提供的缴费凭证做为依据，并在报告中说明。 　 第九条 非住宅房屋有特许经营许可证的（加油站等），应当考虑特许经营权的权益价值。 　 第十条 拆迁当事人对评估结果有异议的，可以要求原评估机构复估，也可以另行委托其他有资格的机构评估。 　 当事人对复估结果或另行委托的评估结果仍有异议的，可以向市（州）房地产价格评估专家委员会申请专家鉴定，市（州）专家委员会不受理的，可以直接向吉林省房地产价格评估专家委员会申请专家鉴定。 　 第十一条 拆迁当事人应当选择资质高，业务精，实力强，信誉好的具有拆迁评估资质的机构。 　 第十二条 国家一级资质的房地产评估机构设立的分支机构，应当到省房地产行政主管部门备案，没有备案的，不能在我省从事非住宅房屋拆迁补偿评估。 　 在省房地产行政主管部门备案的分支机构，必须以设立该分支机构的房地产估价机构的名义承揽业务，出具的报告必须加盖设立分支机构的房地产估价机构公章。 　 第十三条 对有下列行为之一的估价机构和估价人员，依据相关规定进行处罚，并计入信用档案。 （一）出具不实评估报告的； （二）与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的； （三）以回扣等不正当竞争手段获取拆迁评估业务的； （四）允许他人借用自己名义从事拆迁评估活动或者转让、变相转让受委托的拆迁评估业务的； （五）多次被申请鉴定，经查证，确实存在问题的； （六）违反国家标准《房地产估价规范》和本意见以及其他规定的； （七）法律、法规规定的其他情形。