常政发〔2006〕17号 常德市人民政府关于印发《常德市国有直管公房管理暂行办法》的通知 各区县（市）人民政府，德山开发区、柳叶湖旅游度假区、西湖管理区、西洞庭管理区管委会，市直各单位：? 　　《常德市国有直管公房管理暂行办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。???? 二OO六年十二月三十一日 ?? 第一章 总 则?? 第一条 为加强国有直管公房管理，保障出租人和承租人的合法权益，确保国有直管公房的安全使用，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。? 第二条 本办法适用于本市行政区域内国有直管公房的管理。? 本办法所称国有直管公房，是指产权属国家所有，由房地产行政主管部门代表政府直接管理的房屋。? 第三条 县级以上房地产管理局是本市行政区域内国有直管公房管理的行政主管部门。? 房地产管理局所属的房地产经营管理单位负责国有直管公房的经营和日常管理工作，并依法享有相应的权利，承担相应的义务。? 第四条　任何单位和个人不得侵占、损坏国有直管公房，不得利用国有直管公房获取非法利益。? 任何单位和部门不得无偿划拨国有直管公房。 ? 国有直管公房经政府批准同意处置的，处置收入必须进入财 政专户，用于国有直管公房的维护和发展。?? 第二章 产权产籍?? 第五条 国有直管公房产权、产籍由房地产行政主管部门统一管理，根据国家有关法律法规进行房屋权属登记。? 第六条 对国有直管公房所有权实行按幢登记制度。国有直管公房所有权的合法凭证是《房屋所有权证》。? 第七条 房地产行政主管部门应建立健全国有直管公房产权、产籍档案，全面掌握国有直管公房的数量、质量、使用状况等，并及时办理产权异动和注销登记手续。? 第八条 房地产经营管理单位应对国有直管公房建立账册、图表、卡片等以及其它反映直管公房现状和历史情况的档案资料，并根据房屋状况的变化上报房地产行政主管部门，办理相关手续。?? 第三章 经 营?? 第九条 国有直管公房按照使用性质分为住宅与非住宅两大类型，房地产经营管理单位应分别进行经营管理。? 对具有重大历史意义、文化艺术和科学价值的国有直管公房，房地产行政主管部门、房地产经营管理单位及使用人应对其予以重点保护，不得擅自改变原状。? 第十条 国有直管公房因城市建设需要拆除的，拆迁人应将相关资料报房地产经营管理单位审核，并经房地产行政主管部门同意后，签订房屋拆迁补偿安置协议。? 第十一条 拆迁国有直管公房的，拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。实行产权调换的非住宅房屋拆一还一。住宅房屋按户归还，每户建筑面积小于40平方米的，按40平方米归还；每户建筑面积大于40平方米的，归还面积不得小于原建筑面积。归还的房屋必须符合国家规范，配备必要的附属设施。住宅房屋按幢、按单元从第一层起归还。? 根据规划要求原地不能建房的，在征得房地产行政主管部门同意后，可异地归还。? 第十二条 符合廉租房租住条件的国有直管公房承租人，经住房保障体系建设管理领导小组办公室审核同意后，按廉租房租金标准交纳租金，其租金差额部分，按照建设部《城镇廉租住房管理办法》规定，由财政补贴给房地产经营管理单位。? 第十三条 对符合出售条件的国有直管公房住宅，可向原承租人出售，出售的具体办法由市房地产管理部门另行制定。 ? 第十四条 国有直管公房住宅只能出租给年满十八周岁以上、具有完全民事行为能力、持本市城镇常住户口且居住两年以上的城镇居民。? 禁止一户租住两处或两处以上国有直管公房住宅。在同城区内另有住房的承租人，应及时向房地产经营管理单位退还国有直管公房住宅。? 第十五条 房地产经营管理单位与承租人应当签订书面租赁合同，明确租赁期限、使用性质和租赁价格，规定双方的权利和义务及法律责任，并办理租赁备案登记。? 国有直管公房住宅租金按使用面积计租，租金标准由物价部门核定；直管公房非住宅租金按建筑面积计租，实行市场调节机制，坚持优地、优质、优价。租金的额度、调整时间、租赁期限等由租赁双方协议确定，繁华地段可实行租赁招标的办法。租赁合同应报房地产主管部门备案。? 第十六条 承租人必须依约按时交纳租金，不得拒付或拖欠。拖欠租金的，应按合同约定承担违约责任。? 第十七条 承租住宅用房的承租人在租赁期限内死亡，其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行原租赁合同的，经房地产经营管理单位查实后可以办理更名手续。原承租人死亡无共同居住人的，租赁合同终止，由房地产经营管理单位收回房屋。? 夫妻离异由其配偶续租的，可以凭相关证明办理更名手续。? 第十八条 承租人有下列行为之一的，房地产经营管理单位有权终止租赁合同，收回房屋，并可索赔损失：? （一）将承租的房屋擅自转租的；? （二）擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；? （三）擅自改变房屋用途的；? （四）拖欠房租累计六个月以上的；? （五）无正当理由累计闲置六个月以上的；? （六）利用房屋进行非法活动的；? （七）故意损坏直管公房的；? （八）法律、法规规定的其他情形。? 第十九条 有下列情形之一的，房屋租赁合同可以变更或者解除：? （一）符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；? （二）因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；? （三）当事人协商一致的；? 因变更或解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。? 第二十条 国有直管公房的承租人不得以任何方式用所承租的房屋设定担保。? 第二十一条 租赁期满，承租人应当返还房屋。如需继续租用，应当在租赁期满前一个月书面报告房地产经营管理单位，在同等条件下原承租人有优先承租权。? 第二十二条 国有直管公房经房屋安全鉴定部门鉴定等级为Ｄ级的危房，房地产经营管理单位应与承租人解除租赁合同，拆除该房屋。鉴定等级为A级、B级和C级的危房，房地产经营管理单位应及时进行修缮，确保居住安全。? 经规划部门许可可以重新翻建的危房，由房地产行政主管部门提出申请，财政出资对直管公房进行翻建，建设期间承租人自行过渡。不能进行翻建的危房，原承租人自行解决住房确有困难的，按照《常德市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》的有关规定，符合条件的优先给予安置。?? 第四章 修 缮?? 第二十三条 房地产经营管理单位具体承办本辖区内国有直管公房的修缮工作，负责制订国有直管公房年度修缮计划，报房地产行政主管部门审批，并严格按审批计划组织实施。? 第二十四条 国有直管公房的修缮范围，由租赁双方在合同中依法约定。? 第二十五条 承租人在使用过程中发现房屋损坏，应及时报修。房地产经营管理单位在接到通知后，应及时做出修缮安排。因承租人原因造成房屋及附属设施损坏的，由承租人修复或赔偿。? 在房屋修缮时，承租人和其邻居应当积极配合，不得借故阻碍房屋的修缮。? 第二十六条 国有直管公房供水、供电的接户事宜及费用由承租人自理。户内设施一次性交付使用，使用过程中如有损坏，房地产经营管理单位应承租人要求可提供有偿维修服务。? 第二十七条 承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得私自拆改、扩建或增添，确需变动的，必须征得房地产经营管理单位书面同意，并报房地产行政主管部门批准，办理相关手续后，方可动工，但费用自理。? 第二十八条 国有直管公房修缮资金可以通过下列途径筹措：? （一）日常小修养护资金从房租收入中提取；? （二）国有直管公房出售后公用部分的维修资金按有关规定从售房资金中提取；? （三）法规和政策允许用于房屋修缮的其他资金。? 第二十九条 国有直管公房修缮资金主要用于以下方面：? （一）保证房屋正常使用；? （二）维护居住安全；? （三）完善相关附属设施。?? 第五章 法律责任?? 第三十条 有下列行为之一的，由房地产行政主管部门责令改正，并依法给予处理：? （一）强占国有直管公房的；? （二）故意损坏、危害国有直管公房造成损失的；? （三）擅自买卖国有直管公房使用权的；? （四）擅自转租国有直管公房的。? 第三十一条 房地产行政主管部门和房地产经营管理单位工作人员以权谋私、贪污受贿的，由所在机关或上级主管部门给予行政处分；情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。? 第三十二条 因国有直管公房使用、租赁、买卖、修缮等发生纠纷时，当事人可依法申请仲裁，也可以向人民法院起诉。?? 第六章 附 则?? 第三十三条 本办法自发布之日起施行。1992年3月24日市人民政府颁布的《常德市城镇国有直管公房管理办法》同时废止。