第一章　总纲

　　第二章　住宅建设

　　第三章　经营出售

　　第四章　售后管理

　　第五章　附则

各县、区人民政府、市政府各委、办、局、各有关单位：

　　为了开创我市房地产工作的新局面，适应当前城市经济体制改革的需要，进一步搞活房地产经济，大力发展商品住宅，并切实加强商品住宅的建设、经营和管理工作，根据上级的有关指示、规定精神，结合我市实际情况，制订了《铜川市商品住宅试行办法》现颁发试行。执行过程中有什么问题请直接与市房地产管理局联系。

　　城市住宅由分配改为出售，涉及计划、财政、物资、建材等许多部门，各有关单位要共同努力，密切配合，大力支持商品住宅出售的试点工作，以保证本办法的贯彻执行。

铜川市商品住宅试行办法

　　第一章　总纲

　　第一条　城市住宅实行商品化，是解决城市人民住房问题的重要措施，是一件利国利民的大事。为了加快我市住宅建设，加强商品住宅的经营管理，特制订本办法。

　　第二条　实现住宅商品化，涉及面广、政策性强，是住房制度的一项重大改革，市房地产管理局应负责全市商品住宅的行政立法、业务指导、市场管理、内外协调等工作，并负责对本办法的修订、解释。

　　第三条　商品住宅的开发、经营、管理等组织实施工作由市房屋建设开发公司（以下简称开发公司），各县、区房地部门负责，业务上受市房地产管理局的指导。中央、省、市属企事业及县、区、镇各自管单位，凡经营商品住宅，均应参照本办法执行。

　　第二章　住宅建设

　　第四条　经营商品住宅业务的公司属企业性质，经济实行独立核算，条件不具备的，也可暂按事业对待，实行一套班子两块牌子，逐步向企业化过渡。

　　第五条　商品住宅建设周转资金由国家城市补助投资，地方自有资金，住宅预售款、筹集社会资金、旧房出售款、向建设银行贷款以及和银行合办个人购房储蓄等渠道筹集。

　　第六条　商品住宅建设需要的三大材料采取如下办法解决：购房单位向开发公司交纳；开发公司采取各种方式组织社会资源（如市场调节、议价收购、对外协作等）；计划部门在安排地方物资计划时要分配给开发公司一部分三材指标，物资供应部门要设法组织调剂资源，保障供给。

　　第七条　商品住宅的投资规模，建设项目，所需材料由开发公司会同主管局提出建设计划，由市计委审查下达。私人购买，民买公助、集体所有制和全民所有制单位购买商品住宅均不占当年的基建投资指标。

　　第八条　商品住宅的建设，要严格执行国家计划和基建程序。实行投资包干，招标投标等经济承包责任制，树立“用户至上，服务第一”的宗旨，加强质量管理，缩短建设工期，降低工程造价。提高经济效益。凡节约工程造价，且符合建筑工程质量验收标准者。可从节约资金中提取基金，奖励有关人员。

　　第九条　商品住宅建设完成的投资额和建筑面积，由开发公司统一上报，统计部门单独统计。各公司的统计报表，在上报统计部门的同时送市房地产管理局一份。

　　第三章　经营出售

　　第十条　凡是贷款建设的住宅全部出售；国家补助投资建设的住宅拿出三分之二进行出售；各单位自建住宅也要拿出百分之五十进行出售。各级房管部门直接管理的住宅。也可以分期分批进行出售。对原有旧房产权不清。拟落实政策退还的以及有碍于城市规划和改造拆迁的房屋不宜出售。

　　第十一条　售房对象。主要是家居城镇并有常驻户口的个人和没有建房能力的中小企业事业单位、机关、团体、对符合上述条例的无房户、拥挤户、不方便户和其它特殊需要户可给予优先照顾。在房源充足的情况下，可以适当扩大范围对象，农户购房，必须由所在乡、村交给房管部门同等质量、数量的地皮后，方可购房。旧房出售，现住户可以优先购买。但现住户不符合购房条件者，一律要转给符合条件户购买。

　　第十二条　出售办法：分为全价出售和补贴出售两类五种形式：

　　一、全价出售：1．凡单位和有条件的个人均可实行全价出售；2．只购买使用权，产权仍归房管部门所有，可从房屋造价中扣除耐用年限内的租金后的价格出售。二、补贴出售：1．行政、全额预算的事业单位的个人购房，由地方财政补贴三分之二，个人负担三分之一；2．企业（包括自收自支、差额补贴的事业）单位的个人购房，由所在单位补贴三分之二，个人负担三分之一；3．凡政府无息投资建设的住宅，可按照国家、单位、个人各负担三分之一的办法出售。

　　第十三条　付款方式：个人购房，补贴出售住宅必须一次付款。全价出售住宅。可一次付款，也可以分二年、四年、六年、八年付清。一次付款者可优待30％；分期付款者：二年优待15％；四年优待10％；六年优待5％；八年不予优待。其计算程序是：住宅造价加银行利息减分期折扣等于个人应付售价，单位购房和个人享受补贴购房一律不予优待。上述优待，差价由地方财政拨给开发经营单位。

　　第十四条　商品住宅的售价核算要本着 “保本微利”的原则。售价包括：住宅本身建筑造价和住宅小区附属工程建设费用；土地开发费（征地、拆迁、三通一平）；水源开发费；电力增容费；开发经营部门可按造价提取5％的劳务管理费；其它公共设施的建筑费用及能源交通费、建筑税、房地产税、商品住宅税等一律免征，并不得计入住宅造价。

　　第十五条　因住宅所在地区（市中心与偏僻地区；城区与郊区；交通与生活服务设施方便与不方便地区）、质量、朝向、层次、环境等差异，售价应有所区别；在房屋基本价格不变的原则下，实行同类房屋分条件上下浮动的办法；即质量好的加收5％；差的减5％。向阳通风的加收3％；差的减3％。按照四、三、二和一、五、六层的顺序分别递增和递减10％的层次率。对不同地区、环境的房屋实行价格调节，凡在市区五一、七一路和红旗地区环境好的川道的房屋统一加价10％。

　　第十六条　购房手续：凡购买全价住宅并一次付款者，可直接到开发公司办理申请手续，领取购房通知书，交清房屋价款，办理契税手续，并直接发给房屋产权证。购买补贴价住宅及全价购买分期付款者，应先向本单位申请，由单位统一办理申请手续，签订购房协议书。在付款终了时，再发给房屋产权证。

　　第十七条　为了扩大销售和便利群众，单位选购商品住宅，各开发公司要充分利用各种宣传工具，举办图片（或模型）和各类房屋情况说明展览，定期举办订购洽谈会，积极开展预售预购业务，减少贷款利息，同时也有利于了解市场信息，建设适销对路的商品住宅。

　　第四章　售后管理

　　第十八条　个人购买的商品住宅在取得房屋产权证后，归个人所有，受法律保护。但产权变动时要按照《城市私有房屋管理条例》的有关规定办理手续。凡享受补贴购买的住宅，需要处理时，只准卖给原补贴单位或房地部门（房价减去折旧费）。个人不得私自变卖、出租和转让。

　　第十九条　商品住宅在出售以后的一年内，由出售单位负责包修，一年后全部维修费，由购房人负担，其中，属于公共部位的外墙、屋顶、管道、化粪池等，其维修费由有关住户按建筑面积分摊。

　　第二十条　地方各级组织，要加强住宅小区的统一领导。每栋楼可设1～2名住户代表，若干楼组成住宅小区管理委员会，由住户代表中推选3～5名正副主任，分工管理住宅小区内的房屋维修、水、电、路、绿化、治安、卫生等公共事务，实行民主选举和民主管理。

　　第二十一条　为了把住宅小区建设成为环境优美，居住舒适，具有良好社会风尚的新型居民点，各管委会要在地方政府的领导下，建立健全“爱民公约”、“水电公约”、“环境卫生公约”、“修缮房屋公约”、“精神文明公约”等规章制度和奖罚条款。同时要切实加强管理，为了确保私人房产的安全和防止不可预测的人为事故和自然灾害。管委会可商同保险公司对房屋实行集体保险，费用由各家分摊。

　　第五章　附则

　　第二十二条　由于各地征地费用、材料价格、取费标准等各不相同，因此住宅出售的价格不便作统一规定，由各县、区依照本办法的原则规定，制订实施细则。同时，报市房地产管理局备案。

　　第二十三条　新建住宅出售收回的资金要存入当地建设银行，作为开发新住宅的专项资金，再建设住宅出售；旧房出售收回的资金除重建商品房屋外，也可以用于直管公房维修等开支。

　　第二十四条　在出售商品住宅过程中，对表现好的单位和个人，应予表扬或奖励。对弄虚作假、投机倒把、高价转让等干扰本办法实施者，应根据情节轻重，分别处以罚款，没收产权，触犯法律的，要追究刑事责任。

　　第二十五条　为了适应国家对开放和对内搞活的要求，搞活房地产经营，开拓新的房地产市场，为旅游、大龄青年结婚，城镇个体户摆摊设点和农民进城务工经商提供租房买房的方便，各开发公司还可搞一些饭店、旅社、招待所、青年公寓、工商业街面用房，其出售价要按成本加适当利润；出租要按完全成本租金收取。

　　第二十六条　本办法自颁布之日起执行。