各县（市）、区人民政府，市政府各委局室、中省直企业：

　　现发布《白山市公有住房出售暂行办法》，请遵照执行。

　一九九六年六月二十一日
白山市人民政府办公室

白山市公有住房出售暂行办法

　　第一条　为积极稳妥推进住房制度改革，逐步实现住房商品化，根据国务院和省政府关于深入城镇住房制度改革的有关政策规定结合我市实际制定本办法。

　　第二条　本办法适用于白山市市区范围内的机关、团体、企事业单位的公有住房出售；各县（市）的公有住房出售，可参照本办法执行。

　　第三条　市房产管理局是公有住房出售的主管部门，具体负责公有住房出售的监督、管理和指导工作。

　　（一）申请售房。市房改办负责公有住房出售的审批。凡拟出售公有住房的产权单位，应当向房改办提交下列文书：

　　1、售房申请局（包括房屋位置、建筑年代、面积、结构、层数、分户简图和住房名单及出售方式）；

　　2、房屋产权证；

　　3、房屋售后维修办法。

　　（二）价格评估。售房单位凭房改办签发的公房出售业务联系单到房产行政管理部门评估作价。

　　（三）审核。房改办对经房产行政管理部门评估作价手的房屋依据有关政策进行审核；审核后签发公有住房出售批准书。售房单位依据批准书与购房人签订房屋出售契约书（须标明房改办批准售房文号）。售房单位持售房价格计算表、售房契约书到房改办进行成交价格审批。

　　（四）产权变更。购房人须在付清房款后3个月内持个人购房申请、购房契约书、交款收据、身份证等证件到产权管理部门办理产权转移手续，领取房屋所有权证。房屋所有权证必须注明产权属性和产权比例。市房产行政管理部门是核发房屋所有权证的机关，其他任何部门或单位不得发放房屋所有权证；已发放的，必须收回作废。

　　第五条　出售公有住房，一律房屋建筑面积计算。公有住房出售的价格计算，按下列规定执行：

　　（一）市场价：按市场价格出售。

　　（二）成本价：成本价包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素。具体价格，每年由市人民政府予以公布。旧房的成本价按售房当年的成本价成新折扣。折旧年限，砖混结构房屋按50年计算，砖木结构房屋按40年计算；使用年限已超过折旧年限60%的，按60%计算。经过大修或设备更新的旧房和简易结构房屋，按有关规定重新评估确定。

　　（三）标准价：按负担价和抵交价之和测定。市区1996年一套56平方米建筑面积新房的负担价，为1994年双职工年平均工资的3倍，每平方米为341.56元；抵交价按双职工65年（男35年，女30年）内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的80%计算，每平方米抵交价为216.34元。1996年标准成套住宅的标准价为每平方米557.90元。

　　旧房的负担价按售房当年新房的负担价成新折扣计算。使用年限超过30年的，按30年计算；经过大修或设备更新的旧房，按有关规定重新评估确定。旧房的抵交价，可根据使用年限适当降低，但不得低于新房抵交价的80%.成新折扣的计算公式：

　　（负担价×2%+抵交价×20%÷30年）年折旧率=×100%

　　标准价1996年以标准价出售旧公有住房的年折旧率为1.5%，每平方米年折旧额为8.27元。

　　（四）工龄折扣：售房单位应当根据购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣。1992年前为计算工龄折扣的终止期。

　　其计算公式：每平方米年工龄折扣额=抵交价Y÷65.1996年工龄折扣额为3.33元；每平方米工龄折扣额=3.33元×夫妇双方1992年前工具之和。离退休职工购房计算工龄折扣的时间按国家规定的离退休年龄计算。夫妻一方已去世，另一方未再婚的，其去茂职工的工龄可以合并计算。

　　（五）购买现住房折扣：职工购买现住用的公有住房，可适当给予折扣；1996年的折扣率为负担价的5%，每平方米折扣额为17.08元，以后逐年减少，2000年前全部取消。

　　现住房折扣计算公式：每平方米现住房折扣额=负担价×5%

　　（六）一次付款折扣：售房单位对一次付清购房款的职工给予一次付款折扣。1996年一次付款折扣率，可掌握在房屋实际售价的20%以内。

　　（七）调剂因素：公有住房的实际售价应根据房屋所处的地段、结构、层次、朝向、设施和装修标准等因素区别计价（各项因素的调剂系数见附表）。

　　（八）公有住房实际售价的计算公式：实际售价=[（标准价-年工龄折扣额×夫妇双方建立公积金前的工龄之和）×（1-年折旧率×已竣工使用年限）-负担价×现住房折扣率±地段差价±朝向差价±楼层差价-标准价×（结构系数±外墙装修系数±暖气系数±单又窗系数±有无厕所系数±有无卫生间系数±上水系数±下水系数±厕所、厨房内有无瓷砖系数±供热水系数）]　×本套住宅建筑±防盗门±浴盆±地板差价。

　　第六条　产权的确定，按下列规定办理：

　　（一）职工以市场价购买的公有住房，产权归个人所有；可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

　　（二）职工以成本价购买的公有住房，产权归个人所有；使用五年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按有关规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

　　（三）职工以标准价购买的公有住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承：产权比例，按当年售房标准价占成本价的比例确定；住用五年后可依法进入市场；在同等条件下，原售房单位有优先购买权和租用权，原售房单位已撤消的，房产行政管理部门有优先购买权和租用权，原售房单位已撤销的，房产行政管理部门有优先购买权和租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，按单位和个人各自的产权比例进入分配。

　　（四）1993年底以前出售的公有住房，均须按当年的售房价占成本价的比例确定单位与个人产权；经购房人同意，也可按成本价补足购房款和利息后产权全部归个人所有。1994年1月1日以后出售的公有住房，一律按《白山市深化城镇住房制度改革实施方案》规定的公有住房出售政策进行规范。

　　（五）职工参加集资建房的，可按照当年集资建房成本价和个人出资比例确定产权后，剩余部分可按1996年成本价购买。

　　第七条　购买公有住房的付款，按下列规定执行：

　　（一）对购房人一次性付清购房款的，售房单位可按本办法第五条第（六）项规定给予一次性付款优惠。

　　（二）对分期付款的，分别情况，按下列规定办理：

　　1、凡属分期付款的，首期付款额不得低于实际售价款的30%.分期付款期限，新房为10年，旧房为5年。实行的分期付款应当计收利息，单位不得贴息，其利率按政策性抵押委托贷款利率计算。

　　2、购房人分期付款的，售房单位必须与购房人签订分期付款合同；购房人不属售房单位职工的，由购房人所在单位出具担保。

　　3、购房人在分期付款期间移居外地或死亡的，可由符合岁房条件的法定继承人承付。如法定继承人不符合购房条件或不愿购房的，由售房单位在已交的售房款中扣足租金和管理费后，余款退给购房者本人或法定继承人，不计付利息，房屋产权由售房单位收回。

　　4、在分期付款期间，购房人在市内变动工作的，原单位在予以办理有关调转手续前，必须通过经办银行和调入单位办理欠款转移手续，并由调入单位出具其欠付款的担保合同。

　　（三）购习住房建设债券的，可以用住房建设债券抵交购房款；住房建设债券按银行活期储蓄利率计息。

　　第八条　职工首次购买公有住房，免交契税，免交土地转让金，缓征5年城镇土地使用费。

　　第九条　售房资金的管理，须按下列规定执行：

　　（一）根据国务院房改领导小组[1996]1号文件规定，企业和行政事业单位出售公有住房的资金，不再按比例上交财政，全部归产权单位所有，但必须专款专用。

　　（二）产权单位按售房回收的资金总额的10%，提取公共部位和共用设备维修基金。

　　（三）各单位出售公有住房的资金和售后维修基金，必须全部存入市政府指定的住房资金管理中心专业银行房地产信贷部开设的专户；使用时，须经市房改办审批。

　　第十条　凡未确权的房屋一律不准出售；确需出售的，应按下列规定到房产行政管理部门办理产权确定：

　　（一）对机关、人民团体、全额预算事业单位和财政差额补贴的事业单位购买的商品房，产权确定为直管产。

　　（二）对企业和自收自支的事业单位投资购买的住房，有合理的资金来源并入帐核销的，产权确定为投资单位。

　　（三）对投资未入帐核销的住房，产权确定为直管产。

　　（四）集体企业购买的住房，产权确定为单位自管产。

　　（五）对一套住房有两个以上投资者购买的，按其投资比例确定为共有产权，投资多的一方为主权人，由房产行政管理部门发给房屋共有权证，其他投资者发给房屋共有权保持证。

　　第十二条　未经市房改办批准，任何单位不得擅自出售公有住房，对擅自出售或违反房改政策规定低价出售公有住房的，由市房改办责令其限期改正，并追究有关人员的责任。

　　第十三条　本办法由市住房制度改革办公室负责解释并组织实施。

　　第十四条　本办法自发布之日起施行。后符：各项因素调价表