第一条　为了加强城市住宅小区物业管理，保障住宅小区房屋和公用设施的正常使用,保护房屋所有人和使用人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条　本办法适用于本市城市规划区内有多个产权人的城市住宅小区的物业管理。

　　第三条　铜川市建设行政主管部门是本市城市住宅小区物业管理的行业管理部门。

　　第四条　本办法所称城市住宅小区物业管理，是指对城市住宅小区内的房屋及其设备、公用设施、绿化、环境卫生、公共秩序等事项进行专业化有偿维护、修缮与整治的管理。

　　第五条　有多个产权人的城市住宅小区实行物业管理，应当成立城市住宅小区物业管理委员会（以下简称称管委会），负责该小区的物业管理工作。

　　第六条　管委会是代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人合法权益的群众性自治组织。

　　管委会在所在街道办事处的主持下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举产生，并由居委会同意转报街道办事处批准。管委会由主任委员、副主任委员和委员若干人组成。管委会每届任期三年、委员可以连选连任。

　　第七条　管委会应订立章程，其主要内容应包括：

　　（一）管委会的名称、地址；

　　（二）管委会的组成人员；

　　（三）管委会的主要任务及任期工作目标；

　　（四）管委会的例会制度及议事规则；

　　（五）管委会委员的职责分工；

　　（六）其他事项。

　　第八条　管委会行使下列职权：

　　（一）召集和主持产权人和使用人大会；

　　（二）审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用；

　　（三）采取公开招标或其他方式，聘请物业管理企业对本住宅小区进行物业管理，并与其签订委托管理合同；

　　（四）审议物业管理企业制订的本住宅小区的年度管理计划,住宅小区配套工程和重大的维修工程项目；

　　（五）对物业管理企业管理本住宅小区进行监督。

　　第九条　管委会召开会议时，可以邀请政府有关管理部门、街道办事处，公安派出所以及居委等单位参加会议。

　　第十条　管委会进行物业管理工作，应接受政府有关管理部门和所在街道办事处的指导和监督。

　　居委会应支持、协助管委会做好物业管理工作。

　　第十一条　住宅小区房地产产权人和使用人可以向管委会提出对小区管理工作的意见和建议。对所提出的意见和建议，管委会应及时处理、解决。

　　第十二条　管委会可以将物业管理的具体事务委托物业管理企业实施管理。

　　第十三条　凡申请设立的物业管理企业，必须持有建设行政主管部门核发的《物业管理资质证书》，方可到工商行政管理部门办理登记注册手续。

　　第十四条　物业管理企业对城市住宅小区进行物业管理，主要包括下列项目：

　　（一）房屋的使用、维修、养护；

　　（二）消防、电梯、机电设备、路灯、楼梯间、自行车棚、绿化地、上下水管道、供热、供气、有线电视、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理；

　　（三）环境卫生；

　　（四）公共秩序；

　　（五）市建设行政主管部门规定和委托管理合同规定的其它物业管理事项。

　　第十五条　物业管理企业应按照服务项目对住宅小区的房地产产权人或使用人收取服务费，服务费标准按国家有关规定执行。

　　第十六条　开发建设单位在移交住宅小区时，应当向管委会移交下列工程建设资料：

　　（一）住宅小区规划图、竣工总平面图；

　　（二）单体建筑、结构、设备竣工图；

　　（三）地下管网竣工图；

　　第十七条　新建的多个产权人的住宅小区交付使用前，开发单位应向市建设行政主管部门提出使用申请，经验收合格后，方可正式交付使用。

　　第十八条　新建的多个产权人的住宅小区在管委会成立前，由房地产开发企业负责管理。

　　第十九条　委托管理合同应当包括下列内容：

　　（一）管理项目；

　　（二）管理内容及要求；

　　（三）管理费用；

　　（四）双方权利和义务；

　　（五）合同期限；

　　（六）违约责任。

　　合同应经工商行政管理部门鉴证。

　　第二十条　物业管理企业应当根据本办法和物业委托管理合同，结合实际情况,制定住宅小区管理办法，并经管委会审查同意后实施。

　　物业委托管理合同和住宅小区管理办法，应报市建设行政主管部门备案。

　　第二十一条　房屋的维修责任，按下列规定执行。

　　（一）户门以内部分，由产权人负责维修；

　　（二）房屋的外墙面、楼梯间、楼道、屋面、上下水管道、共用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、共用天线和消防设施等房屋本体公用设施，由物业管理企业组织定期养护和维修，其费用从住宅维修基金中支出。

　　住宅维修基金应遵循合理开发、收支平衡的原则，由产权人按规定分摊，分期缴纳，用于房屋本体公用设施的维修养护，不得挪作他用。

　　第二十二条　住宅小区的道路、路灯、绿化、停车场、自行车棚等住宅小区公用设施由管委会委托物业管理企业统一管理、维修、养护。其费用从服务费中支出。

　　第二十三条　住宅小区内禁止下列行为：

　　（一）践踏、占用绿化地；

　　（二）占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车棚等公用设施而影响其正常使用功能；

　　（三）乱抛垃圾、杂物；

　　（四）影响市容市貌的乱搭、乱建、乱贴、乱挂等；

　　（五）聚众喧闹；

　　（六）随意停放车辆和鸣喇叭；

　　（七）发出超出规定标准的噪音；

　　（八）排放有毒、有害物质；

　　（九）经营有碍小区环境和秩序的行业；

　　（十）法律、法规及市人民政府规定的其他行为。

　　管委会对前款所规定的行为有权制止，并有权纠正，造成损失的，有权要求其赔偿。

　　第二十四条　开发建设单位应按住宅小区建设投资总额2％的比例，向管委会交纳住宅小区公用设施专用基金。

　　第二十五条　开发建设单位按规划建设的专业管理用房，由管委会管理使用。

　　第二十六条　住宅小区的公用设施专用基金、住宅维修基金和服务费及收支帐目，管委会应每三个月至少公布一次，接受住宅小区房地产产权人和使用人的监督。

　　第二十七条　房地产产权人和使用人违反本办法，有下列行为之一的，由管委会予以制止、批评教育、责令恢复原状，赔偿损失；

　　（一）擅自改变住宅小区公共场所或空地用途的；

　　（二）擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观、毁损设施、设备、危及房屋安全的；

　　（三）违反本办法第二十四条规定的；

　　（四）不照章交纳各种费用的。

　　第二十八条　物业管理企业违反合同约定，房地产产权人和使用人有权投诉，若造成损失的予以赔偿。

　　第二十九条　住宅小区管理的达标考评按照《全国文明住宅小区标准》、《全国文明住宅小区达标考评办法》执行。

　　第三十条　本办法由市建设行政主管部门负责解释。

　　第三十一条　本办法自发之日起施行。本市以前的规定与本办法不一致的，以本办法为准。

　　1996年6月17日