第一条　为了规范我市已购公有住房和经济适用住房上市出售行为。深化住房制度改革，促进房地产市场的发展和存量住房的流通，满足居民改善居住条件的需求，依据《江西省已购公有住房和经济适用住房上市出售实施办法》，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条　本办法适用于市区范围内已购公有住房和经济适用住房首次进入本市场出售的管理。

　　第三条　本办法所称已购公有住房是指鹰潭市人民政府房改政策规定以标准价（优惠价，下同）和成本价购买的公有住房。本办法所称已购经济适用住房是指经市房改办审批并按照市人民政府指导价购买的经济适用住房（安居工程住房），包括集资合作建房、解困房。职工个人购买的经济适用住房和按成本价购买的公有住房，房屋产权归职工个人所有。

　　第四条　市房管局（市房改办）负责已购公有住房和经济适用住房上市出售的管理工作。财政、物价、地税、土地等有关部门应当按照各自职责，做好已购公有住房和经济适用住房上市出售管理工作。

　　第五条　市区内具备下列条件的单位，可以将已购公有住房和经济适用住房上市出售。

　　（一）按照省委、省政府赣发[1998]8号和鹰发（1999）62号文件规定进行了清房，经市、区清房办对清房中的违规违纪行为进行了处理并验收合格的。

　　（二）符合法律、法规、规章规定的其他条件。

　　第六条　已购公有住房和经济适用住房有下列情形之一的不得上市出售：

　　（一）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；

　　（二）住房面积超过鹰府发（1997）03号文件规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定补足房价款及装修费用的；

　　（三）擅自改变房屋使用性质的；

　　（四）经市规划部门、房屋拆迁主管部门公告列入房屋拆迁范围的；

　　（五）经市房屋安全鉴定为危房的；

　　（六）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房屋所有权人对房屋享有占有、使用、收益和处分权利的；

　　（七）未经学校同意的学校校园内的住房；

　　（八）产权共有的房屋，未经其共有人书面同意出售的；

　　（九）已抵押且未经抵押权人书面同意出售的；

　　（十）房屋权属有争议的；

　　（十一）上市出售后，造成新的住房困难的；

　　（十二）法律、法规、规章和市人民政府规定不宜出售的其他情形。

　　第七条　已购公有住房和经济适用住房上市出售后，该户不得再按照成本价买公有住房，不得再参加单位集资建房或者购买经济适用住房等享受政府优惠政策建设的住房。

　　第八条　市区经济适用住房政府指导价：2000年度每平方米建筑面积砖（石）混结构为645元，钢混结构为720元，以后政府将每年公布一次经济适用住房指导价。

　　第九条　已购公有住房和经济适用住房上市出售实行市场准入制度，由房屋所有权人向市房改办申请办理准入审批手续，填写《职工家庭住房情况申报表》、《已购公有住房和经济适用住房上市申请确认表》，并提交下列材料：

　　（一）房屋所有权证书；

　　（二）土地使用证书；

　　（三）房屋所有权人（含共有权人）身份证及户籍证明；

　　（四）同住成年人（指同户籍常住完全民事行为能力的家庭成员）同意上市出售的书面承诺；

　　（五）房屋产权为共有的，须提供共有人同意上市出售的书面证明；

　　（六）房屋已抵押的，须提供抵押权人同意上市出售的书面证明；

　　（七）法律、法规的规章规定的其他证明材料。已购公有住房和经济适用住房在2001年6月底以前上市出售的，房屋产权人可以凭房屋所有权证书先行办理交易过户手续，办理完毕房屋所有权转移登记手续之日起三十日内由受让人持变更后的房屋所有权证书到市土地行政主管部门办理土地使用权变更登记手续。在2001年7月1日以后上市出售的，需取得土地使用证后才能上市出售。

　　第十条　市房改办对申请上市出售的住房进行审核，并自收到申请之日起5个工作日内作出是否准予上市的书面意见。

　　第十一条　经市房改办审核准予出售的，由买卖双方向市房地产交易所申请办理交易过户手续，如实申报成交价格，并按照本办法第十四、十五条规定缴纳有关税费、土地出让金和所得收益。市房地产交易所自接到申请之日起5个工作日内，办理完毕交易过户手续。

　　第十二条　成交价格由买卖双方协商议定，也可自愿委托房产价格评估机构进行评估，未经交易双方委托不得进行评估。市房地产交易所对所申报的成交价格进行核实，并以成交价格作为缴纳税费的依据，成交价格明显低于市场价的，由市房地产交易所进行核定，对需评估的房屋进行现场查勘和评估，以评估价格作为计收税费的依据。

　　第十三条　买卖双方在交易过户手续办理完毕后，持合同、房屋所有权证、已交税费凭证等到市房屋产权监理处申请办理房屋所有权转移登记手续，申领房屋所有权证，并凭变更后的房屋所有权证向市土地行政主管部门申请办理土地使用权变更登记手续。市房屋产权监理处、市土地行政主管部门在接到申请之日起5个工作日内办理完毕有关手续。

　　第十四条　已购公有住房和经济适用住房上市出售，应当按照下列规定缴纳土地出让金和有关税费：

　　（一）土地出让金或相当于土地出让金的价款。已购公有住房和经济适用住房的土地属行政划拨的，购房者按规定缴纳土地出让金；属出让的，购房者按规定缴纳相当于土地出让金的价款，缴纳标准按交易额的1％缴纳，购房者缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款后，按出让土地使用权的商品住宅办理产权登记手续。

　　（二）营业税。出售人将购买并居住超过一年的公有住房和经济适用住房上市出售，免征营业税，出售人将购买并居住不足一年的公有住房和经济适用住房上市出售，按销售价减去购入原价的差额计征营业税，由出售人缴纳。

　　（三）土地增值税暂免征收。

　　（四）个人所得税。按财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）执行。

　　1、按个人出售已购公有住房的销售收入，扣除住房面积标准的经济适用住房价款，原支付超过住房面积标准的房价款和按本办法第十五条规定缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额计收，应在办理产权过户手续前，以纳税保证金形式向税务机关缴纳，税务机关在收取纳税保证金时，应向纳税人正式开具“中华人民共和国纳税保证金收据”，并纳入专户存储。

　　2、个人出售现住房后一年内重新购房的，按照购房金额大小相应退还纳税保证金。购房金额大于或等于住房销售额（原住房销售额应扣除按本办法第十五条规定缴纳的所得收益，下同）的，全部退还纳税保证金；购房款小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。

　　3、个人出售现住房后一年内未重新购房的，所缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴入国库。

　　4、对个人转让自用五年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

　　（五）契税。暂按交易额的2％计征，由购房人缴纳。

　　（六）印花税。由买卖双方各缴纳交易额的0.5‰。

　　（七）房屋买卖手续费。按省物价局、省建设厅赣房字（1999）8号文规定：按交易额的0.5％收取，买卖双方各负担一半。

　　（八）房屋所有权转移登记费，按省财政厅、省物价局赣财综字[1997]131号文规定每证50元，由购房人缴纳。

　　（九）土地使用权登记发证费。按省物价局、省财政厅赣价房字[2000]5号、赣财综字[2000]43号文件执行。精装本每本35元，简装本每本18元。

　　第十五条　职工个人上市出售已购公有住房取得的价款，应当缴纳所得收益。所得收益根据首次上市出售房款扣除住房面积控制标准的市政府公布的经济适用住房价款和原支付的超过住房面积控制标准的房价款以及有关税费后的净收益，其中，超过住房控制面积标准的净收益全额缴纳；住房面积标准内的净收益按下列规定超额累进比例缴纳。

　　（一）成交价每平方米建筑面积在政府公布的经济适用住房价格（含本数）以下的部分，不缴纳所得收益；

　　（二）成交价每平方米建筑面积超出政府公布的经济适用住房价格以上至1.5倍以下（含本数）的部分，收益的90％归出售人，10％缴纳所得收益。

　　（三）成交价每平方米建筑面积超出政府公布的经济适用住房价格1.5倍以上的部分，收益的80％归出售人，20％缴纳所得收益。职工个人上市出售已购经济适用住房不再缴纳所得收益。

　　第十六条　已购公有住房和经济适用住房相互交换或已购公有住房和经济适用住房与其他住房交换的，土地出让金或相当于土地出让金的价款、营业税、土地增值税、个人所得税、印花税、房屋所有权转移登记费、土地使用权登记发证费按本办法第十四条规定缴纳。所得收益、契税、房屋买卖手续费按下列规定缴纳：

　　（一）所得收益。由换出房屋价值高的一方缴纳，即按其房屋价值作为售房款应缴纳的所得收益乘以交换双方房屋价值差额与其房屋价值的比例缴纳。

　　（二）契税。由换出房屋价值低的一方暂按房屋价值差额的2％缴纳。

　　（三）房屋买卖手续费。根据省物价局、省建筑厅赣价房字[1999]8号文规定：价值相等部分按价值相等部分之和的0.5％缴纳，差额部分按差额的2％缴纳，由交换双方各负担一半。

　　第十七条　鼓励城镇职工家庭为改善居住条件，将已购公有住房和经济适用住房上市出售换购住房，已购公有住房和经济适用住房上市出售前、后一年内该户家庭按照市场价购买住房的，视同房屋产权交换。新购房款大于或等于首次上市出售房款的，免交或全部退还已交的所得收益；新购房款小于首次上市出售房款的，按新购房款的占首次上市出售房款的比例减免或退还已交的所得收益。

　　第十八条　土地出让金按规定全额上交财政；相当于土地出让金的价款和所得收益，已购公有住房产权属行政机关的，全额上交财政；属事业单位的，50％上交财政，50％返还事业单位；属国有、集体企业的，全额返还企业。上交财政的相当于土地出让金的价款的所得收益，按已购公有住房原产权单位的财务隶属关系和财政体制分别上交中央财政和地方财政，专项用于住房补贴；返还给企业和事业单位的相当于土地出让金的价款和所得收益，分别纳入企业和单位住房基金管理，专项用于住房补贴。

　　第十九条　以标准价购买的部分产权公有住房上市出售的，应按上市出售时政府规定的房改政策补足房款，取得全部产权后再上市出售。第二十条凡未购房改房而参加集资或合作建房的，经审批可按政府指导价补足差额房款，取得经济适用住房产权，方可上市出售。集资合作建房，集资款达到市政府指导价，经审批可直接取得经济适用住房产权证，上市出售。集资款超出政府指导价的部分，有条件单位可以退还，单位无力退还的也可以不予退还。

　　第二十一条　已购公有住房的经济适用住房上市出售后，原个人缴交的住房共有部分、共用设施设备维修基金及其利息不予退还，随房屋产权同时过户，用于该房屋共用部位、共用设施设备的维修，由受让人持交易书到市房改办办理过户手续。

　　第二十二条　已购公有住房和经济适用住房上市出售，应设立固定的交易场所，简化程序，方便群众，实行“一条龙”服务。

　　第二十三条　房产、财政、土地和税务行政主管部门工作人员及其他人员违反本办法，在已购公有住房和经济适用住房上市出售中玩忽职守、滥用职权、弄虚作假、营私舞弊、索贿受贿的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分，情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二十四条　本办法由市房管局负责解释。

　　第二十五条　本办法自颁布之日起实施。

　　江西省鹰潭市市人民政府
二○○一年一月一日