新余市城市居住物业管理暂行办法

　　第一章　总则

　　第二章　业主自治管理

　　第三章　居住小区物业管理服务

　　第四章　物业的使用和维修

　　第五章　维修基金收缴与使用

　　第六章　投诉与处理

　　第七章　附则

分宜县、渝水区人民政府，仙女湖风景名胜区管理委员会，市政府各部门，市直各单位，驻市中央、省属各企事业单位：

　　现将《新余市城市居住物业管理暂行办法》印发给你们，请认真遵照执行。

　　二○○○年九月十六日

    第一章　总则

　　第一条　为加强和规范我市城市居住物业管理，保障业主、使用人和物业管理企业的合法权益，根据《江西省城市居住小区物业管理条例》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条　本办法适用于新余市城市规划区内的居住物业管理。

　　第三条　市房产行政主管部门是本市城市规划区内居住区物业管理的行政主管部门，负责组织实施本办法。

　　第四条　市政管理、园林绿化、市容环境卫生、物价、工商行政管理、供电、供水、供气以及物业管理企业要认真履行各自职能，密切配合，共同做好物业管理的有关工作。

　　城市居民委员会和公安派出所依法对居住小区物业管理进行指导监督。

　　第二章　业主自治管理

　　第五条　公有住宅出售建筑面积达到30％以上或者新商品住宅出售建筑面积达50％以上的居住小区，应当设立业主委员会。业主委员会由房产行政主管部门会同住宅出售单位组织召开业主大会或者业主代表大会选举产生。

　　业主委员会是在居住区代表全体业主对物业实施自治管理的组织。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向房产行政主管部门备案。

　　第六条　物业管理企业应按照资质管理规定的范围从事物业管理活动。市外物业管理企业只能通过招投标进入本市从事物业管理活动，并经省建设厅或市房产行政主管部门批准或备案。

　　第三章　居住小区物业管理服务

　　第七条　物业管理企业从事物业管理服务，应与业主委员会签订物业管理服务合同。合同中，当事人应当约定物业管理服务的下列事项：

　　㈠共用设施、设备和房屋建筑共用部位的日常养护和维修管理；

　　㈡保洁、绿化服务；

　　㈢保安服务；

　　㈣业主或者使用人委托的其他服务事项。

　　物业管理企业和业主委员会必须统一使用经房产行政主管部门认可的规范化的合同文本。

　　第八条　物业管理服务收费，应遵循合理、公开、公平以及与资质等级、管理服务水平相适应的原则。按级收费，优质优价，并在合同中约定。

　　第九条　物业管理服务收费包括下列项目：

　　㈠公共性服务收费：由政府定价，用于为业主、使用人提供的住宅共用部位、共用设施设备的日常养护和保洁、保安、绿化等具有公共性服务；

　　㈡专项服务收费：实行政府指导价，用于电梯、二次供水等房屋设备运行服务所需的费用；

　　㈢特约服务收费：实行经营者自主定价（国家有统一规定标准的除外），用于物业管理企业为业主、使用人个别需求提供的特约服务。

　　实行政府定价和政府指导价的物业管理收费标准，由物业管理企业根据实际项目和各项费用开支情况，向同级物价部门申报。

　　第十条　物业管理企业收费的项目和标准应当公布。已按本办法规定向业主、使用人收取物业管理服务费的，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。

　　物业管理服务费用经约定可以预收，但预收期限不得超过3个月。未经业主委员会或业主、使用人委托，物业管理企业自行提供服务收取费用的，业主和使用人有权拒付。

　　第十一条　物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者解除后的10个工作日内向业主委员会办理有关移交结算事项，并报房产行政主管部门备案。

　　第十二条　房屋开发建设单位应当做好前期物业管理工作，保修期内的维修费用由开发建设单位承担。前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。

　　第十三条　新建住宅小区在综合验收前，开发建设单位要选聘好物业管理企业，物业管理企业要提前介入并参与综合验收。新建小区没有选聘物业管理企业的，房产行政主管部门不得发放《商品房预售许可证》。

　　第十四条　对老住宅区和原行政企事业单位自管住房采取统一整治，达到条件后，实行物业管理。凡住宅区的住宅建筑面积达8000平方米的，由业主委员会选聘一家物业管理企业统一管理；建筑面积达60000平方米的，应通过投标选聘物业管理单位。

　　第十五条　各大、中型企业集中成片的住宅区要积极推行物业管理，转换机制，按规范化要求对住宅区实行物业管理。

　　第十六条　住宅开发建设单位应当按照规定提供不少于委托管理物业总建筑面积3‰的物业管理服务用房。其费用列入开发建设成本，产权属全体业主共有，有偿提供给物业管理企业使用，其收益使用由业主委员会决定。

　　第十七条　实行居民用水、用电、用气一户一表，按表计量，以户结算，定期抄收。

　　供水、供电、供气等单位可委托物业管理企业代收相关费用。

　　供水、供电、供气等单位应确保按时交费住户用水、用电、用气供应，不得随意停水、停电、停气。

　　第四章　物业的使用和维修

　　第十八条　物业使用中禁止下列行为：

　　㈠损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌；

　　㈡占用、损坏住宅的共用部位、共用设施设备或者擅自移装共用设备；

　　㈢在天井、庭院、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物；

　　㈣乱设摊点、乱设集贸市场；

　　㈤乱倒垃圾、杂物；

　　㈥在建筑物、构筑物上乱张贴、乱刻画；

　　㈦排放或者堆放有毒有害物质，堆放易爆物品或者发出超过环境保护规定标准的噪声；

　　㈧违法违章从事生产、经营、加工、养殖等活动；

　　㈨法律、法规禁止的其他行为。

　　第十九条　业主或使用人应当自觉遵守并签署《住宅小区业主公约》。业主或者使用人装修住宅，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将装修住宅的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人。

　　物业管理企业发现违反本办法第十八条规定的行为，应当劝阻制止并督促改正；对拒不改正的，应当及时告知业主委员会并报房产行政主管部门依法处理。

　　第二十条　房屋的维修责任按下列规定划分：

　　室内部分（包括所住楼层楼面）和其他自用部位及自用设备，由业主负责维修，也可委托物业公司有偿维修；其他共用部位、共用设施等由业主委员会委托物业公司统一维修、养护和管理。

　　住宅的共用部位、共用设施设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。

　　因物业维修、装修造成相邻业主、使用人自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责赔偿。

　　第五章　维修基金收缴与使用

　　第二十一条　在公有住宅和新建居住小区房屋出售的同时，应当设立住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）。

　　属公有住宅出售的，由公有住宅售房单位按多层住宅售房款的20％，高层住宅售房款的30％提取维修基金；购房者按购房款2％的比例向售房单位缴交维修基金。

　　新建住宅小区商品住宅销售时，购房者应当按购房款2％的比例向售房单位缴交维修基金；维修基金由小区建设单位交房产行政主管部门负责归集，并于小区业主委员会成立并登记备案之日起15日内全额移交。

　　第二十二条　维修基金由业主委员会管理。可委托物业管理公司代管。维修基金应当在银行专户存储、专款专用，接受房产行政主管部门和财政部门的指导监督。

　　维修基金明细帐应当按单幢住宅设置，按户核算，定期向业主公布。

　　第二十三条　维修基金的使用由物业管理企业提出年度计划，经业主委员会同意后实施。

　　第二十四条　维修基金应当用于住宅共用部位，共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造，不得挪作它用。

　　住宅共同部位、共用设备大修、更新、改造的费用，由整幢住宅的业主承担。

　　共用设施大修、更新、改造的费用，由居住小区内全体业主共同承担。

　　住宅自用部位、自用设备的大修、更新费用，由业主承担。

　　维修基金不足时，经业主委员会决定，按业主拥有的住宅建筑面积比例向业主续筹。

　　第二十五条　维修基金的使用由物业管理企业提出年度计划，经业主委员会同意后实施。

　　第二十六条　业主转让住宅时，其维修基金帐户中剩余的费用不予退还，随房屋所有权同时过户。

　　第六章　投诉与处理

　　第二十七条　房产行政主管部门应当建立投诉受理制度，受理业主委员会、业主、使用人和物业管理企业对违反本办法规定行为的投诉。

　　第二十八条　业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定违反本办法规定的，由房产行政主管部门责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第二十九条　违反本办法，有下列情形之一的，由房产行政主管部门责令限期改正，并处5000元以上15000元以下的罚款；

　　㈠未取得物业管理资质证书从事物业管理的；

　　㈡超越物业管理资质证书等级从事物业管理的。

　　前款第㈡项所列行为拒不改正，可由房产行政主管部门吊销其资质证书。

　　第三十条　违反本办法，有下列情况之一的，由房产行政主管部门责令限期改正，并处10000元以上40000元以下的罚款：

　　㈠新建居住小区开发建设单位未进行前期物业管理或者擅自动用维修基金的；

　　㈡居住小区未经综合验收或者验收不合格交付使用的；

　　㈢新建居住小区开发建设单位或者公有住宅售房单位未设立维修基金的。

　　前款第㈡项所列行为情节严重的，可由房产行政主管部门吊销开发建设单位资质证书。

　　第三十一条　违反本办法，挪用维修基金或者造成维修基金损失的，由财政部门和房产行政主管部门处理；情节严重的，依法追究直接负责的主管人员和其他责任人员的行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第三十二条　物业管理企业不履行物业管理服务合同约定，多收费少服务或只收费不服务的，业主或者使用人都有权向业主委员会或者房产行政主管部门投诉，业主委员会或者房产行政主管部门有权予以制止并责令其限期改正，情节严重的，有权解除委托管理合同；造成业主、使用人损失的，应当责令其负责赔偿。

　　业主或者使用人违反业主公约，应当承担相应的民事责任。

　　业主或者使用人未按物业管理服务合同交纳物业管理服务费用的，物业管理企业可以按日加收应交纳费用3‰的滞纳金或者按照约定加收滞纳金。

　　第三十三条　违反本办法第十八条规定的，由房产行政主管部门会同各有关部门按照相关法律、法规的规定处罚。

　　憙第三十四条　房产行政主管部门及其工作人员未按本办法履行职责，管理不力，严重影响本市城市规划区居住物业管理的，依法追究直接负责的主管人员和其他责任人员的责任；玩忽职守，滥用职权，徇私舞弊构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七章　附则

　　第三十五条　大厦、写字楼、商住楼、别墅区、工业区及其他居住房屋的物业管理参照本办法执行。

　　第三十六条　分宜县参照本办法执行。

　　第三十七条　本办法自颁发之日起施行。