日照市城市住宅小区物业管理暂行办法

　　第一章　总则

　　第二章　住宅小区物业管理机构

　　第三章　物业管理移交

　　第四章　物业使用与维护

　　第五章　住宅小区物业管理费用

　　第六章　法律责任

　　第七章　附则

　　第一章　总则

　　第一条　为加强城市住宅小区物业管理，保障业主的合法权益，维护住宅小区的生活秩序，改善居住环境，提高城市文明程度，根据国家有关规定和《山东省城市住宅小区物业管理办法》，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条　本办法适用于本市城市规划区范围内住宅小区的物业管理。住宅小区范围由物业管理主管部门会同有关部门划定。

　　第三条　本办法所称住宅小区，是指统一规划、综合开发、配套建设， 并达到一定规模的居住区。

　　本办法所称物业，是指住宅小区内的各类房屋和相配套的公用设施、设备及公共场地。

　　本办法所称物业管理，是指物业管理企业与业主根据合同约定，对住宅小区内的物业进行维护、修缮等管理服务活动。

　　本办法所称业主，是指住宅小区内各类房屋的所有权人。

　　第四条　住宅小区物业管理应遵循公平、自愿、便民、互利和自我管理与企业专业服务相结合的原则。

　　第五条　市、县（区）人民政府应加强领导，积极推行住宅小区物业的管理，不断提高我市城市住宅小区社会化管理的整体水平，努力为城市居民创造优美整洁、舒适方便、文明安全的生活环境。

　　第六条　市建设行政主管部门负责全市住宅小区物业管理工作的指导与监督，并具体负责市政府所在地城市规划区范围内的住宅小区物业管理工作。

　　莒县、五莲县建设行政主管部门（或房地产行政主管部门）负责本行政区域内的住宅小区物业管理工作。

　　东港区、岚山办事处、日照开发区、山海天旅游度假区建设行政主管部门按照市有关职权划分范围，负责本辖区内住宅小区物业管理工作。

　　其他有关部门按照各自的职责，配合做好住宅小区的管理工作。

　　第七条　各级物业管理主管部门的主要职责是：

　　（一）贯彻执行国家住宅小区物业管理法规和政策，协调指导住宅小区物业管理工作；

　　（二）制定住宅小区物业管理具体规定和标准；

　　（三）负责住宅小区物业验收；

　　（四）会同开发建设单位召集全体业主或业主代表大会，选举产生业主委员会；

　　（五）负责物业管理企业的资质初审，并对其进行行业管理；

　　（六）指导业主委员会选聘物业管理企业；

　　（七）监督、指导业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同；

　　（八）负责管理、监督住宅小区物业管理公共资金和住宅维修养护资金的投向和使用；

　　（九）协调有关部门之间的关系，共同搞好住宅小区的管理与服务；

　　（十）组织开展创建文明住宅小区活动，负责实施住宅小区物业管理服务工作的监督检查和考评工作。

　　第八条　物业管理主管部门应加强对物业管理企业的监督检查、指导与服务，协调解决有关问题，帮助物业管理企业提高管理水平和服务质量。

　　第二章　住宅小区物业管理机构

　　第九条　住宅小区设立业主大会。住宅小区已交付使用且入住率达到50% 以上时，物业管理主管部门应会同开发建设单位召集业主大会，并选举产生住宅小区业主委员会。

　　业主大会由住宅小区全体业主组成。业主人数较多的，经业主大会决议，可以按每栋楼不少于一名代表的比例推选业主代表组成业主代表大会，经授权代表业主大会行使权利。

　　住宅小区交付使用时的第一次业主大会和业主代表大会，由物业管理主管部门邀请街道办事处、居民委员会参加。

　　第十条　业主大会行使下列职权：

　　（一）选举、罢免住宅小区业主委员会的组成人员；

　　（二）批准业主委员会章程；

　　（三）听取和审议业主委员会工作报告；

　　（四）决定住宅小区内物业管理的其它重大事项；

　　（五）制定和修改住宅小区业主公约。

　　第十一条　业主委员会是住宅小区内代表全体业主对物业实施管理的组织，每届任期三年，一般由7至11人的单数组成。

　　业主委员会成员由住宅小区全体业主选举产生。

　　业主委员会设主任、副主任和委员。主任、副主任从委员中选举产生。业主委员会应当自组成之日起十五日内，持有关文件向所在地的物业管理主管部门备案。

　　业主委员会每年至少应召开一次业主大会或业主代表大会；经五分之一以上业主或业主代表提议，业主委员会应当于接到该项提议后15日内组织召开业主大会或者业主代表大会。

　　第十二条　业主委员会在业主大会和业主代表大会的监督下，履行下列职责：

　　（一）召集并主持业主大会或业主代表大会，报告小区物业管理的实施情况；

　　（二）通过公开招标选定物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理合同；

　　（三）拟定公共资金使用计划，并按年度公布使用情况；

　　（四）审定物业管理企业提出的物业管理计划；

　　（五）听取业主的意见和建议，监督物业管理企业的工作；

　　（六）监督公用设施、设备及公共场地的使用；

　　（七）业主大会（或业主代表大会）赋予的其他职责。

　　第十三条　业主委员会应定期召开会议，会议应有过半数委员出席，其决定必须经全体委员半数以上通过方有效。

　　业主委员会召开会议时，可以邀请政府有关部门及街道办事处、公安派出所、居民委员会、物业管理企业等单位参加。

　　第十四条　业主大会（或业主代表大会）和业主委员会的决定对本住宅小区的业主和非业主均具有约束力。

　　第十五条　住宅小区应制定业主公约。业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，对全体业主和非业主具有约束力。业主公约不得与法律、法规和国家政策相抵触。业主公约自业主大会或业主代表大会审议通过后生效。业主公约生效前，业主和非业主应遵守开发建设单位制定的住宅小区物业管理规定。

　　业主委员会应当自公约生效之日起十五日内，将业主公约报住宅小区所在地的物业管理主管部门备案。

　　第十六条　物业管理企业必须依法登记注册，由市物业管理主管部门统一审核上报，取得省建设行政主管部门核发的物业管理企业资质证书，并到当地工商行政主管部门注册，领取《营业执照》后，方可从事物业管理工作。

　　第十七条　物业管理企业根据与业主委员会签订的合同，承担住宅小区的物业管理工作，并有以下权利和义务：

　　物业管理企业享有以下权利：

　　（一）根据住宅小区物业管理及有关法规，结合实际情况，制定小区物业管理办法；

　　（二）按照住宅小区物业管理合同的约定对住宅小区物业实施管理；

　　（三）依照物业管理合同的约定和有关规定收取管理服务费；

　　（四）可自行选聘专营公司（如清洁公司、保安公司等）承担专项管理业务；

　　（五）可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。

　　物业管理企业必须履行以下义务：

　　（一）履行物业管理合同，依法经营；

　　（二）接受业主委员会和住宅小区内居民的监督；

　　（三）重大管理措施应当经业主委员会同意；

　　（四）接受物业管理主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督、检查和指导。

　　第三章　物业管理移交

　　第十八条　住宅小区竣工后，开发建设单位必须向城市建设行政主管部门及有关部门申请综合验收。综合验收合格的，方可申请办理物业管理移交手续。

　　已实施物业管理的住宅小区内新建单体工程竣工后，按上款规定办理移交手续。

　　第十九条　住宅小区业主委员会成立前，物业管理工作由开发建设单位负责，费用由开发建设单位承担。工程验收移交后的物业管理工作，由中标的物业管理企业承担。

　　开发建设单位对承建的物业项目，应当自移交之日起一年内负责保修。

　　第二十条　住宅小区业主委员会成立后，开发建设单位应将下列资料移交给业主委员会：

　　（一）住宅小区建设的各项批准文件；

　　（二）住宅小区规划图、竣工总平面图；

　　（三）房屋及配套公用设施、设备竣工图；

　　（四）地下管网图；

　　（五）质量验收资料；

　　（六）其他必要资料。

　　上述资料由业主委员会或物业管理企业负责保管。

　　第二十一条　开发建设单位在移交住宅小区物业管理时，应按有关规定向业主委员会提供建筑面积不少于开发建设总面积1‰比例的物业管理用房和不少于开发建设总面积1%比例的商业用房。

　　物业管理用房由开发建设单位无偿提供。商业用房由开发建设单位按成本价提供，其购置费用可从物业管理公共资金中暂支，并从该商业用房的经营收入中逐步收回。

　　物业管理用房和商业用房产权归全体业主所有。

　　第二十二条　开发建设单位和业主在办理出售、出租手续时，在合同中应对购、租房者提出遵守住宅小区业主公约的约定。

　　第二十三条　物业管理企业应当与业主委员会签订承担住宅小区的物业管理工作的合同，并报住宅小区所在地物业管理主管部门备案。

　　签订物业管理合同应当使用市工商行政管理部门和物业管理主管部门统一印制的合同文本。

　　物业管理企业聘请有关专营企业或专业人员承担住宅小区物业管理合同规定的维修养护项目时，合同中规定的物业管理企业的责任，不随之转移。

　　第四章　物业使用与维护

　　第二十四条　业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于物业使用以及安全、公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境保护等方面的关系。

　　业主、非业主使用人应当按合同约定的期限缴纳物业管理服务费。

　　第二十五条　全体业主和非业主都应爱护和正确使用小区物业。住宅小区内禁止下列行为：

　　（一）践踏、占用绿化地；

　　（二）损毁园林；

　　（三）占用和损坏通道、停车场等公用设施和场地及住宅的公用部位、共用设施设备，擅自移装共用设备或者增加、减少对共用部位和共用设施设备正常运行有影响的自用设施设备；

　　（四）未经批准，擅自改变房屋结构和房屋外貌；

　　（五）装饰装修房屋不及时清除渣土、垃圾；

　　（六）乱抛、乱堆、焚烧垃圾和杂物；

　　（七）乱搭、乱建、乱涂、乱画；

　　（八）制造超标准噪音；

　　（九）堆放或随意使用易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；

　　（十）饲养禽畜；

　　（十一）乱设摊点；

　　（十二）政府或业主公约明令禁止的其他行为。

　　第二十六条　城市住宅小区业主或使用人未经批准，不得擅自改变房屋使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，其业主应当征求相邻业主、使用人的意见并经业主委员会书面同意，并报物业管理主管部门审查批准后实施。

　　物业管理区域内按照规划建设的公共设备和公共设施，不得擅自改变使用性质。

　　第二十七条　业主或者使用人装修房屋，应当事先告知物业管理企业，物业管理企业应当将装修房屋时的注意事项和禁止行为告知业主或使用人。装修涉及相关业主权益的，应事先通知相关业主，相关业主应给予配合。装修应尽量减少对他人的干扰，注意保护住宅，造成损失的及时予以修复或赔偿，装修结束后，业主应于3日内将装修垃圾清运干净。

　　物业管理企业应当对住宅装修活动进行监督，发现违反本办法第二十六条　的行为，应及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。

　　第二十八条　供电、供气、供排水、通讯及有线电视等部门在住宅小区内挖掘市政道路及公共场地，必须按有关规定报批，并遵守住宅小区物业管理规定；挖掘非市政道路，须经物业管理企业同意，并在约定的期限内恢复原状；在楼顶或者墙面架设管线，须经物业管理企业同意，并按要求安装架设。

　　第二十九条　住宅小区物业维修、养护按下列原则进行：

　　（一）住宅房屋（不含未参加房改售房的公房）室内维修，由业主负责；住宅楼承重结构部位、外墙面、楼梯间、通道、屋顶等共用部位的维修，由物业管理企业负责；非住宅房屋维修由业主负责。

　　（二）住宅楼供电总表（含总表）以外线路的维修养护，由供电部门负责；总表至分表线路的维修养护，由物业管理企业负责；分表（含分表）至住户室内线路的维修养护由业主负责。

　　（三）住宅楼自来水总表（含总表）以外管道的维修养护，由自来水公司负责；总表至住户室内分表的管道维修养护，由物业管理企业负责；分表以内的管道由业主负责。

　　（四）住宅楼化粪池至住户室内排污管道的维修养护、化粪池的清运与维修，以及小区内排污系统与市政排污设施接口以内的排污设施的维修、养护由物业管理企业负责；接口以外污水管道的维修养护，由市政部门负责。

　　（五）将住宅楼袋装生活垃圾送到指定堆放地点，由业主负责；将垃圾由堆放地点集中到垃圾站，由物业管理企业负责；将垃圾由垃圾站外运，由环卫部门负责。

　　（六）住宅小区内非市政道路及公共场地的维修养护、清扫保洁和绿化管理，由物业管理企业负责。

　　住宅小区内供热、供气、有线电视、通讯、消防、路灯、市政工程设施的维修养护，由有关专业部门按各自职能负责。各专业部门可根据需要将物业维修养护项目委托物业管理企业负责。

　　住宅小区内应由专业部门负责维修养护的物业项目出现问题，物业管理企业应积极协助业主联系有关部门解决。

　　第三十条　住宅小区内的治安保卫，按照专业保安与群众自治防范相结合的原则，由物业管理企业聘用保安公司保安人员，在公安机关的指导下做好治安保卫工作。

　　第三十一条　住宅小区内机动车辆停车场，由物业管理企业负责管理。停车费用由物业管理企业按有关规定收取。

　　第三十二条　住宅小区内业主应缴纳的水、电、煤气、有线电视费，可以由有关专业部门委托物业管理企业统一向业主收取。

　　第五章　住宅小区物业管理费用

　　第三十三条　开发建设单位出售住宅，在办理房产证时，应按住宅建安费3%的比例向业主代收物业管理公共资金并交物业管理主管部门；物业管理主管部门应将收缴的物业管理公共资金以住宅小区业主委员会的名义专户存入金融机构，并在移交住宅小区物业管理时将该项资金一次性移交住宅小区业主委员会。

　　第三十四条　物业管理公共资金的所有权本住宅小区全体业主所有，其使用由业主大会（或业主代表大会）决定，并报经物业管理主管部门批准，专款用于该住宅小区物业管理工作的启动及公用设施的维修、更新和建设。

　　第三十五条　住宅维修资金来源：

　　（一）从房改售房收入中按规定比例提取的共用部位、共用设施设备维修养护基金的利息；

　　（二）住宅用房业主缴纳的房屋共用部位、共用设施设备维修资金。

　　前款所列（一）项资金，使用时由物业管理企业提出申请，经业主委员会、物业管理主管部门审查并签署意见后，物业管理企业向维修养护基金所有者单位提出使用资金申请，单位同意后向房改资金管理部门提报资金使用计划，由房改资金管理部门根据房委会审批计划予以拨付。

　　（二）项资金，由价格行政主管部门按规定核准，由物业管理企业直接向业主（不含未参加房改售房的公房所有权人）收取。

　　住宅小区内未参加房改售房的公有住房的维修费用，由业主从房租收入中将维修专项费用按季划转物业管理企业。

　　住宅维修资金实行专户储存，单楼核算，专款专用，物业管理企业要定期向业主公布使用情况。

　　第三十六条　房屋及其附属设施影响市容或危及公共安全的，业主应及时维修；拖延或拒不维修的，业主委员会可以委托物业管理企业进行强制维修，费用由业主承担。

　　第三十七条　专业部门委托物业管理企业管理的项目，其维修养护费用从委托费中支付。

　　第三十八条　住宅小区物业管理公共服务费，由物业管理企业向业主收取；代收代缴服务费，由物业管理企业向委托部门收取。具体收费标准由价格部门会同物业管理主管部门按国家有关规定确定，并接受价格和物业管理主管部门的监督。

　　物业管理企业为业主提供的特约服务收费标准，由物业管理企业与业主商定。

　　第三十九条　住宅小区物业管理启动基金和维修养护资金应专款专用，财政、审计部门应加强监督，任何单位和个人不得挤占或挪用。

　　第六章　法律责任

　　第四十条　未取得物业管理企业资质证书从事住宅小区物业管理业务的，由物业管理主管部门责令其限期补办手续，可并处1万元以下罚款。

　　第四十一条　物业管理企业违反物业管理服务合同的约定，应当承担相应的违约责任；因管理不善造成业主、使用人损失的，应当承担赔偿责任。

　　第四十二条　物业管理企业擅自提高收费标准，由价格主管部门按国家有关规定予以处罚。

　　第四十三条　对未经工商行政管理机关核准注册取得《营业执照》擅自从事物业管理经营业务的企业，由工商行政管理部门按照有关法律、法规和规章的规定予以处罚。

　　第四十四条　违反本办法规定，有下列行为之一的，由城市建设行政主管部门或者其他有关部门责令其限期改正，并按有关法律、法规的规定予以处罚；造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　（一）擅自挖掘小区道路的，或者经批准挖掘小区道路后，未及时清理现场并恢复原状的；

　　（二）在集中供热区域内擅自建设分散供热设施的；

　　（三）在公共供水管道上直接装泵抽水的；

　　（四）擅自在供水、排水、供气、供热管道及设施、公用配电设施安全距离范围内修筑建筑物、构筑物和堆放物品的。

　　第四十五条　违反本办法第二十五条　规定的行为，物业管理企业有权予以制止，情节严重的，由物业管理主管部门及其他有关部门依法予以处罚，造成损失的应承担赔偿责任

　　第四十六条　依照本办法实施罚款处罚时，应使用省财政部门统一制发的罚款票据。罚款全部上缴国库。

　　第四十七条　当事人对依照本办法做出的行政处罚决定不服的，可依法申请复议或向人民法院提起诉讼。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院提起诉讼，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

　　第七章　附则

　　第四十八条　本办法施行前已交付使用的住宅小区，未按规划、设计要求进行配套建设的，由原开发建设单位按规定进行补建和完善，政府也要投入部分资金进行整治改造，并积极创造条件，按本办法规定逐步实行物业管理。

　　第四十九条　城市住宅小区以外的其他住宅区、别墅区、写字楼、综合楼等实行物业管理的，可参照本办法执行。

　　第五十条　本办法委托日照市建设委员会负责解释。

　　第五十一条　本办法自发布之日起施行。《日照市城市住宅小区管理暂行办法》同时废止。

　　1999年8月3日