市府直属有关单位：

　　市国土局制定的《佛山市区城镇土地定级估价更新工作及技术方案》业经市人民政府同意，现转发给你们，请认真组织实施。

　　佛山市人民政府办公室
二○○一年六月五日

佛山市区城镇土地定级估价更新工作及技术方案
佛山市国土局

　　一、概述

　　加强土地资产管理，建立规范的地产市场，就必须制定基准地价，建立健全地价体系。制定基准地价的目的在于准确、客观、公正地反映当地的地价水平，从而为政府加强土地及地产市场管理，为国家经济宏观调控，深化土地使用制度改革，征收土地税费等提供科学依据。

　　佛山市于1997年已经进行过基准地价评估，但是近几年来，佛山市的经济发展迅速，土地级别划分及地价水平已有较大的变化，原有的基准地价体系已不能适应现时经济发展的要求，地价体系亟需修正更新，因此，我们这次的评估任务是重新搜集资料，编制全新的基准地价体系，更新原有成果。

　　此次佛山市定级估价范围为市区内土地，共约77平方公里。

　　二、组织工作

　　由佛山市国土局负责组织实施，市体改委、市建委、市交通委、市计委、市教委、市财政局、市工商局、市地方税务局和国家税务局、市环保局、市物价局、市公安局、市卫生局、市公路局、市房管局、市城建局、市统计局、市规划处、人行佛山市中心支行、市园林处、市水利局、市邮政局、佛山电力工业局、市电信局、各大投资管理公司等单位积极支持配合此项工作。

　　三、工作程序

　　整个工作大体分五个阶段：

　　（一）准备工作阶段（2001年5月中旬——2001年6月上旬）

　　1.上报市政府《关于开展佛山市城镇基准地价更新工作的请示》。

　　2.由市政府下文同意开展佛山市城镇土地定级估价更新工作。

　　3.在佛山市电台、报纸、广播上宣传此项工作的意义。

　　4.调查研究佛山市有关基本情况，为确定技术方案提供资料。

　　5.准备办公用品、印刷有关表格。

　　（二）资料收集阶段（2001年6月中旬——2001年7月中旬）

　　1.对参加佛山市定级估价更新的有关人员进行培训。

　　2.分片分组收集资料，收集的主要资料有土地征用、土地交易、土地转让、以地换房、房屋重置价格标准、房屋出租、交易等资料，以及佛山市的交通状况、基础设施状况、环境状况、规划状况等资料。

　　（三）资料整理、分析与计算阶段（2001年7月中旬——2001年8月下旬）

　　对收集到的资料进行整理、分析，在定级的基础上，进行基准地价测算，并建立一套完整的更新后宗地地价修正体系。该项工作由国土资源部中国地产咨询评估中心（中土源房地产评估公司）和佛山市国土局共同完成。

　　（四）成果编制阶段（2001年8月下旬——2001年9月底）

　　1.编制表格、图件等成果材料。

　　2.撰写工作报告、技术报告等。

　　3.征求有关方面对成果的意见和建议，根据佛山市实际情况进行适当调整。

　　（五）成果研究、完善与提交市国土局，并由市国土局上报市政府确认同意重新公布。

　　四、土地定级估价技术方案

　　本次城镇土地定级估价更新工作技术途径采用以土地定级为基础，土地收益为依据，同时参考市场交易资料和原评估的基准地地价。

　　（一）土地定级原则

　　佛山市城镇土地定级主要遵循以下原则：

　　1.综合分析原则。

　　2.主导因素原则。

　　3.地域分异原则。

　　4.级差收益原则。

　　5.定量与定性结合原则。

　　另外根据佛山市各城镇区域具体情况，本次土地定级更新同样采用分类定级，不同用途的土地，决定其质量的主导影响因素不同。商业用地以商服繁华度为主要定级因素；住宅用地主要考虑基础设施完善度、公共设施完备度；工业用地主要考虑集聚规模、交通道路的影响。

　　（二）土地定级方法

　　1.定级因素的权重值采用特尔菲法确定。

　　2.定级因素的作用分值采用指数衰减、直线衰减、条件赋分法确定。

　　3.采用75×75M单元网格作为整个定级估价区土地定级单元，分别计算各个影响因素、因子对每个网格点的作用分值、总分值。

　　4.网格点的总分值计算采用各因素的加权分总和的方法。

　　n　即P=∑WiFi　i=1　式中：P——总分值（某地点土地质量优劣程度综合反映）。n——土地定级因素总数。wi——某定级因素的权重值（该因素对土地质量优劣的影响度）。Fi——某定级因素的总分值。

　　5.依据各单元的总分值，采用《城镇土地定级规程》规定的方法，确定土地级别。

　　（三）定级因素的确定

　　本次定级影响因素的选择以突出重点为原则，对佛山市城镇全部土地均质影响的因素、因子舍弃不选。商业用地的影响因素与住宅用地的影响因素大致相同，但权重值不同，拟选的因素有商服繁华度、道路通达度、环境质量优劣度、基础设施完善度、公共设施完备度。工业用地的影响因素主要有道路通达度、工业集聚规模等。

　　（四）定级资料的收集

　　1.各国营、私营商业中心的营业总额、营业面积、年利税额、流动资金、固定资金、工资总额、职工人数、用地面积（其中：营业总额、营业面积必须调查）。

　　2.市交通委、公安局、公路局、建委：道路分布类型，道路级别标准、车流量，道路宽度，码头、汽车总站的客运量、车船数、占地面积等。

　　3.供电、供气、自来水、下水、电讯等基础设施资料及图件。

　　4.城建局、规划处的规划文本、规划图。

　　5.市教委：各中小学的等级、班级数、学生数、教职工数

　　6.卫生局：市区各医院的规模、床位（每天门诊量）、医生、员工、设备好坏等。

　　7.各农贸市场的规模：摊位、租金、营业额、占地面积、建筑面积等。

　　8.环保局：环境保护资料。

　　9.各大工厂的流动资金、固定资金、工贸总额、职工人数、年产值、年利润额、年税后留利、用地面积。

　　10.各公园面积、营业额、客流量。

　　11.佛山市统计年鉴。

　　12.所有公共设施（所选影响因素）的分布图。

　　五、基准地价更新评估的技术方案

　　（一）资料收集步骤

　　1.部门资料收集

　　征地资料、土地增值费、转让管理费、土地转让交易费、土地出让资料、宗地评估资料、地产交易的其它税费（市国土局）

　　城市规划报告、建筑物重置价、折旧、残值、容积率、覆盖率、市政设施配套费，三通一平、五通一平、七通一平等土地开发费用，商品房开发销售情况等（市城建局、市规划处）

　　城市供电基本情况（市电力工业局）

　　旧房转让资料、房屋转让税费（市房地产管理局、中介公司）

　　地皮转让、房屋出租、厂房出租出售价格（中介公司）

　　地产交易税费等（市地税局和国税局）

　　市场摊位出售、出租资料、市场规模、市场投资资料（市工商局各市场主管部门）

　　工程预结算登记表、存贷利率（银行）

　　统计年鉴（市统计局）

　　其它部门资料（市水利局等）

　　2.市场资料收集

　　分街道、分路段调查铺面出租、出售资料，分区片调查住宅、厂房、地皮出租、出售资料。

　　（1）临街铺面出租资料调查内容

　　街道、门牌号、结构、楼层、成新、月租金、铺面的深度、宽度、街角地、装修情况、出租日期、备注等。

　　（2）房屋出售资料调查内容

　　房地座落、出售方、出售前后用途、交易价格、结构、成新、楼层、占地面积、建筑面积、装修情况、出售日期、备注等。

　　（3）商品房开发销售资料调查内容

　　开发区总投资（土地取得费、土地开发费、市政设施配套费、勘测设计费、公共设施费、各种税费），销售收入、占地面积、建筑总面积、可出售的建筑面积、容积率、覆盖率的限制等。

　　（4）成片开发土地资料调查的内容

　　土地取得费（征地补偿费或土地出让金）、开发区总面积、土地开发费、市政设施配套费、勘测设计费，出售地皮、出售建筑物销售费用，销售收入及各种税费。

　　3.图件资料收集

　　地名图、街道图、佛山市旅游图、地形图、地籍图、规划图及各类专业图。

　　（二）样点资料的处理

　　1.收益还原法

　　适用于房地产出租样点

　　计算公式：地价=（年总收益-年总费用）/土地还原利率

　　2.剩余法

　　适用于房地产转让、商品房开发销售、成片土地开发

　　计算公式：

　　（1）旧有房地转让

　　地价=房地买卖价格-房屋现值-税费-手续费-其它

　　（2）商品楼销售

　　地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润

　　（3）成本逼近法

　　计算公式：

　　地价=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地所有权收益

　　其中：

　　划拨土地的土地取得费主要是土地征用补偿费

　　出让土地的土地取得费主要是土地出让金+各种费用

　　（三）基准地价更新评估的技术路线

　　针对佛山市用地特点，我们对佛山市五个街道办事处及四个镇均采用商业用地路线价结合级别基准地价的地价体系。所有基准地价对应的是宗地的净用地面积（不含道路分摊的土地面积）。本次更新评估的基准地价只分商业、住宅、工业三大类，商住综合楼地价、金融、商品房、别墅等地价可以通过修正体系获得。本次更新评估的基准地价是容积率为1的地价，容积率大于1的地价可以通过修正体系获得。

　　1.商业用地路线价

　　结合样点地价测算资料，会同有关专家，确定需要附设商业用地路线价的街道、路段。利用临街商业样点地价资料，采用统计学的众数法或算术平均法计算出各路段的商业用地路线价。会同有关专家通过比较修正，确定各路段商业用地路线价。

　　2.商业用地级别（区片）价

　　结合定级成果及商业用地样点地价，采用统计学的众数法或算术平均法，计算出各级别（区片）内的商业用地级别（区片）价，会同有关专家通过比较修正，确定商业用地级别（区片）价。

　　3.住宅用地区片价

　　结合定级成果及住宅用地样点地价，采用统计学的众数法或算术平均法计算出各级别（区片）内的住宅用地级别（区片）价，会同有关专家通过比较修正，确定住宅用地级别（区片）价。

　　4.工业用地基准地价

　　利用厂房出租、出售样点资料及成本逼近法测算结果，结合部分有一定经济效益的工厂取得的利润资料，采用收益还原法进行修正及佛山市政府工业用地政策，会同有关专家确定工业用地基准地价。

　　5.公益性（或经营性）用地基准地价

　　该类用地，如邮电、电信、医院等公益性商业用途的用地较复杂，根据商业用地级别价再研究确定。

　　6.开发区基准地价

　　利用剩余法及成本逼近法，会同有关专家通过比较修正，直接测算各开发区的基准地价。如开发区内有商业、住宅、工业等各种类型的用地，则按其用地性质分别评估。

　　7.根据佛山市房地出租较多的特点，测算出各级别（区片）内各类用地的房地租赁价格。

　　（四）宗地地价修正体系

　　1.商业用地宗地地价修正体系

　　主要有：容积率修正、临街深度修正、临街宽度修正、出让转让年期修正、商业用地类型修正（商业、商住综合楼、金融）、楼面地价分配率修正、旁街路线价影响修正（街角地）。对于商业用地级别（区片）基准地价还要增加周边商业用地状况修正（商业繁华度修正）。

　　2.住宅用地修正体系

　　主要有：容积率修正、公共设施完备度修正、基础设施完善度修正、环境质量优劣度修正、繁华程度修正、楼层地价分配率修正及出让、转让年期修正。

　　3.工业用地宗地地价修正体系

　　主要有：出让、转让年期修正、交通条件修正、基础设施完备度修正、集聚规模系数修正。

　　4.办公用地宗地地价修正体系

　　六、成果资料

　　（一）佛山市城镇土地定级估价技术报告

　　（二）商业用地路线价目表

　　（三）商业用地级别（区片）价表

　　（四）住宅用地级别（区片）价表

　　（五）工业用地级别（区片）价表

　　（六）开发区基准地价表

　　（七）商住用地级别（区片）基准地价图及商业用地路线价图

　　（八）住宅用地级别（区片）基准地价图

　　（九）工业用地级别（区片）基准地价图

　　（十）土地分等定级相关资料及图件