各区、县人民政府，开发区管委会，市政府各有关部门，各企事业单位，驻秦各单位：

　　根据上级有关文件规定，为认真贯彻执行全市物业管理工作会议精神，进一步落实《秦皇岛市城市住宅区物业管理实施办法》（秦政[1998]124号），解决我市推行物业管理工作中存在的新建小区物业管理前期介入难，旧小区配套设施历史欠帐多，物业管理企业经营服务行为不规范，业主委员会主体地位不明确等问题，进一步加强住宅小区物业管理工作，建立社会化、专业化、市场化的物业管理新体制，创造文明、整洁、安全、优美的社区居住生活环境。现将有关事项通知如下：

　　一、加强领导，理顺住宅小区物业管理体制

　　为了加强对全市住宅小区物业管理工作的领导，理顺住宅小区物业管理体制，物业管理行政主管部门要认真履行职责，依法行政，加强对物业管理工作的宏观管理和指导，并做好与有关部门的协调与合作。

　　市房地产业管理局是市政府负责物业管理的行政主管部门，各县区房管局是本辖区内物业管理的行政主管部门。物业管理行政主管部门的主要职责是：统一制定有关住宅小区物业管理的具体政策和标准；负责住宅小区物业管理工作的组织、协调和业务指导；参加新建住宅区规划方案的审定、竣工综合验收；监督房地产开发企业做好新建住宅区业主委员会成立前的物业管理工作；指导、监督业主委员会的组建和住宅区的物业接管工作；负责物业管理企业的管理。

　　各级土地、规划、城建、综合开发、环境卫生、公安、工商、物价等有关部门要按照职责分工，协助并支持物业管理行政主管部门加强对住宅区的管理工作，实施规划、协调、监督和服务职能。公安部门要对小区治安管理和保安人员进行监督和指导；街道办事处要加强本辖区内的社区建设与服务，并协助物业管理行政主管部门对物业管理企业和业主委员会实施监督和指导。居委会可以对物业管理企业监督、指导，物业企业应当接受居委会的监督和指导，但居委会不应干预物业管理企业在合同约定范围内的活动。有关部门不干预物业管理企业的合法经营活动，不能把行政管理职能随意委托和转嫁给物业管理企业。

　　业主是物业的所有人，也是物业管理市场的主体。业主委员会代表主权人和使用人的利益，行使物业管理企业选聘权、决策权和监督权。业主委员会与物业管理企业之间是一种合同和契约关系。

　　物业管理企业要按照物业管理委托合同约定的项目对住宅区实施统一的物业管理，不承担物业管理委托合同范围之外的职责。已实行物业管理住宅小区内的绿化养护、道路（非市政）日常维护和管理由物业管理企业负责；住宅小区内的楼院清扫、生活垃圾由物业管理企业负责收集并运至垃圾转运点或垃圾处理场，但物业管理企业在承担委托合同约定前应向环卫管理部门办理相关手续；为小区服务的机动车停车场的管理与收费由物业管理按企业有关规定报批。

　　二、建立业主委员会，发挥业主委员会的作用

　　凡新建住宅区入住率达到50％，旧公房出售率达到30％，总建筑面积3万平方米（含3万平方米）以上的小区（或组团），物业管理行政主管部门根据《秦皇岛市城市住宅区物业管理实施办法》的有关规定，会同开发建设单位、街道办事处、居委会、辖区派出所制定业主委员会组建方案，组织召开业主大会或业主代表大会，协调、指导选举产生业主委员会，并由市、县物业管理主管部门备案登记后，在物业管理活动中代表全体业主依法开展活动，维护业主的合法权益。业主委员会成立后，原带有行政管理色彩的小区管理委员会逐步取消。

　　三、加强对新建住宅小区建设全过程的监督管理

　　物业管理与房地产开发的各个环节有着内在的联系，二者是相互依赖，相互促进的关系。为了保证新建住宅小区的使用功能和配套建设完善，在确定小区建设的规划方案阶段，规划行政主管部门要充分考虑后续物业管理的需要，在规划中安排好物业管理的办公用房和规定比例的物业管理经营性用房。在小区建设实施过程中，房地产开发行政主管部门要监督房地产开发企业严格落实规划。小区竣工后，建设行政主管部门要会同规划、房地产开发、物业管理等有关部门对住宅小区进行综合竣工验收，验收合格后方可入住。物业管理行政主管部门要从物业管理的角度对小区开发建设的全过程进行跟踪监督，参加住宅小区前期规划设计方案的审定，负责组织住宅小区业主委员会成立前的物业管理前期介入工作。

　　从2000年起，新批准建设的总建筑面积3万平方米以上的住宅小区，在项目开工前，开发建设单位必须向市物业管理办公室上报物业管理方案。方案要对小区封闭管理的形式、环境卫生设施的建设、监控设施的安装、防盗系统的布置、园林绿化的设计、物业管理办公和经营性用房的定位以及共用部位、共用设备设施维修基金的缴交计划等予以明确，物业管理方案未经市物业行政主管部门批准的项目，建设行政主管部门不得发放开工许可证，项目不得开工建设。物业管理行政主管部门在接到建设单位上报的物业管理方案后7日内应予答复，否则视为同意。

　　四、完善配套，综合整治，推动旧小区物业管理工作的开展

　　对1997年以前建成的住宅小区（或组团），要以综合整治为突破口，完善配套设施。各区政府要按照市物业管理办公室制定的方案，组织对辖区内旧小区（或组团）进行综合整治。整治标准可因地制宜，整治项目按不同情况由不同单位承担。规划应建而未建的配套项目，由原建设单位补建；需要新增的配套项目，可用作经营的，由政府部门或原建设单位招请经营单位出资建设；不能用作经营的，由政府部门或由不属于房地产开发企业的原建设单位出资建设；对违章建筑，由政府有关部门依法处理，原建设单位予以配合。凡3万平方米以上的旧小区（或组团）经综合整治验收合格后，重新选择物业管理单位，纳入新的管理体制。

　　2001年底以前各区要完成占总量30％的旧住宅区综合整治任务，确保实现2003年底以前旧住宅区实施规范化物业管理普及率达到80％以上的目标。

　　五、规范物业管理企业行为，引导扶持规模经营

　　物业管理企业要加强企业内部管理，建立并落实责、权、利相统一的责任制，实行有效的监督考核。要规范收费行为，属于国家定价的服务收费，要实行收费许可证制度，凭证收费，同时要公开服务项目及服务标准，使收费与提供的服务相适应。要定期公布收支情况并接受业主和业主委员会的质询和监督。

　　物业管理企业使用的物业管理办公用房和经营性用房分别属国有和小区业主共有财产，物业管理企业无权改变其产权性质，经营性用房确需变更产权性质的经业主代表大会讨论同意并报物业管理行政主管部门备案后，方可办理有关手续。

　　物业管理企业应逐步成为自主经营、自负盈亏、独立承担民事责任的法人实体，在经济上不依赖或附属于其他行业和企业。要以市场为导向，扩大规模，提高信誉，树立品牌，形成规模优势和品牌优势，从而降低企业管理成本，提高企业适应市场的能力，使其发展成为新兴的独立行业。物业管理企业应依托所辖社区，积极拓展有偿服务和多种经营项目，努力增加收益，减少住户负担。

　　六、推行招投标机制，培育公开、公平的市场环境

　　从2001年初开始，凡新批准建设的总建设面积3万平方米以上的住宅小区的物业管理，建设单位应在物业行政主管部门的指导和监督下，在房屋预售前，面向社会招标。没有经过招投标确立物业管理企业的预售项目，房地产行政主管部门不得批准发放《商品房预售许可证》。现有住宅小区的物业管理存在着政府直管、企业自管、开发商自管等多种形式。这种管理模式是计划经济条件下逐步形成的，在推行物业管理初期，多种管理形式共存对物业管理工作的开展起到了积极促进作用。随着住房自有化程度的提高，计划经济体制下形成的物业管理模式要向与市场经济体制相适应的物业管理模式过渡。有条件的开发商内设物业管理机构和单位管房组织，要在确保提高原有管理水平的前提下，通过物业行政主管部门的指导逐步改制为物业管理公司，面向社会，独立经营，自负盈亏。

　　附：《秦皇岛市人民政府关于推进和规范住宅小区物业管理的实施方案》

　　秦皇岛市人民政府关于推进和规范住宅小区物业管理的实施方案

　　为切实把市委、市政府关于加强城市建设管理，进一步推进和规范住宅小区物业管理的指示落到实处，在巩固现有成果的基础上，再上一个新台阶，促进物业管理健康、有序的发展。现制定2001年至2005年推进和规范住宅小区物业管理的实施方案。

　　一、现状分析

　　近几年来，随着我市城市住宅区物业管理的快速发展，住宅区容貌、环境质量及人民生活水平，文明程度，市民素质的不断提高，住宅区整体形象有了较大改观。到目前为止，全市取得物业管理企业资质的物业管理企业38家，从业人员2227人。市区拥有住宅建筑面积962.97万平方米，现已实行物业管理的住宅建筑面积332.04万平方米，物业管理的覆盖率为34.5％。自1995年以来，我市先后有2个小区被建设部命名为“全国物业管理优秀示范小区”；9个小区被建设部命名为“全国物业管理优秀小区”；27个小区被省建委命名为“全省物业管理优秀小区”。但这与上级领导的要求与广大居民的期盼在诸多方面仍存在着不少差距和问题。

　　物业管理发展不平衡，物业管理市场有待培育。从住宅小区普查数字来看，我市2万平方米以上的住宅小区157个，住宅建筑面积737.3万平方米，已实行物业管理的住宅小区45个，建筑面积380.8万平方米，占2万平方米以上住宅区建筑面积的51.64％，其中1997年以后建设的新建住宅小区38个，建筑面积326.8万平方米，占2万平方米以上小区建筑面积的44.3％，1997年以前的旧小区7个，建筑面积54万平方米，仅占2万平方米以上的住宅小区建筑面积的7.3％。还有112个2万平方米以上的住宅小区建筑面积的7.3％。还有112个2万平方米以上，建筑面积346.5万平方米的住宅小区没有实行物业管理，其中海港区87个，住宅建筑面积254.87万平方米，山海关区20个，住宅建筑面积66.18万平方米，北戴河区5个，住宅建筑面积25.45万平方米。以上数字表明，1997年以前建设的旧小区，物业管理所占比例相对较低，海港区所占比例较大。其主要原因：一是一些部门或单位对住宅区实行物业管理认识不足，住宅区管理仍维持原始的福利型粗放式的管理状态。二是住宅区配套设施严重不足，绿化、硬化质量不高，维护不好，历史欠帐多，实行物业管理工程量大，资金投入多，难度大。三是还有相当数量的杂居区没有统一管理单位，致使小区居民生活环境形成无序状态，实行统一的物业管理难于协调。

　　物业管理运作水平低，物管市场有待规范。已实行物业管理的住宅小区，虽然在小区硬件设施建设以及管理方面有了较大改变，但在管理方面还存在着许多困难和问题，其主要原因：一是物业管理仍处于一种粗放型，无规则的低水平运作状况。物业企业“小而全，多而杂”，物业管理形不成规模。二是物业管理服务水平低，服务内容单一，人员素质低，经营效益差。三是物业管理在地域、类型、管理方式、服务标准上都还有较大差距。四是物业管理市场竞争环境尚未形成，市场有待进一步培育。

　　为了加强住宅区物业管理，使其逐步纳入社会化、专业化、市场化的物业管理新体制，具体分析我市住宅小区的现有状况，一部分1997年以前建设的有一定条件的旧小区和1997年以后建设的尚未实行物业管理的新小区，只要按物业管理的要求，对新建小区进行培育规范，旧小区对其整治改造，增建一些必要的基础设施，就能为实行物业管理创造必要的条件，如海港区新建村、先茂里、文建里、建树里、燕山小区等小区。通过整治改造，加强协调，特别是随着房改、房管工作的深化，按照市场经济规律要求，使其逐步纳入到物业管理新体制是完全可行的。

　　二、指导思想

　　推动和规范住宅小区物业管理工作，要以逐步为居民营造整齐、清洁、安全、宁静、方便、舒适的家园为目标，以上级有关文件和《秦皇岛市住宅区物业管理实施办法》（秦政[1998]124号）为依据，以山东为榜样，以加大旧小区整治力度为基础，以推动物业管理发展为重点，以改革为动力，以属地管理为原则，按照市政府的统一部署，培育物业管理市场，加强法制建设，立足抓巩固、抓规范、抓提高、创品牌、出特色，大力推动物业管理逐步走向规范化，建立起业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理新体制。

　　三、目标任务

　　根据全市城市建设工作会议提出的物业管理工作目标和对全市住宅小区现状摸底调查结果的统计分析，按照近期目标与远期规划相结合，一步到位与逐步实施相结合的方法，提出2001年至2005年我市物业管理工作的目标和任务。

　　1.2000年以后新建住宅小区，必须按照市场规律，采取招投标方式，一律按社会化、专业化、市场化的物业管理新体制运行，实现物业管理一步到位。综合指标要达到省级物业管理优秀小区标准。

　　2.1997年以后建成的住宅小区，用1……2年时间完善配套设施。2001年以前完成30％，其中海港区3个，山海关区1个，北戴河区1个。2002年以前完成80％以上，其中海港区8个，山海关区1个，北戴河区1个。到2003年底以前，推行规范化物业管理的普及率达到100％。其中海港区2个。综合指标达到市级物业管理优秀小区标准。

　　3.1997年以前建成的旧小区，在综合整治的基础上，2001年以前完成30％，其中海港区24个，山海关区6个，北戴河区1个。从2002年到2003年以前实施规范化物业管理的普及率达到80％以上，其中海港区44个，山海关区12个，北戴河区1个。综合指标达到市级物业管理优秀小区标准的占30％以上。

　　4.各区要积极推行住宅小区智能化管理，到2003年全市建设1－5个智能化物业管理的住宅小区。

　　四、方法步骤

　　为确保目标的实现，针对我市住宅小区现状，采取“先行试点、重点突破、分类指导、逐步入轨、全面推行、规范管理”的办法，新建小区需要一步到位，按照社会化、专业化、市场化的物业管理新体制运行；旧小区需要通过综合整治，完善配套设施，逐步纳入统一的物业管理轨道，具体实施步骤是：

　　第一阶段：调查摸底，制定规划，搞好试点。从2001年初开始至2001年底为第一阶段，首先集中人力、财力，用3个月的时间对我市住宅小区进行全面的摸底调查，从了解小区现状入手，对各住宅区的面积、户数、人口、产权性质组成，配套设施和环境绿化状况进行详细的调查核实，分类登记建档。在调查摸底和进行物业管理街区基本单元划分的基础上，对经划分后的各住宅小区逐一制定推行物业管理的综合整治规划方案。根据规划方案分别选择厂企自管小区、开发商自管小区、杂居区等几种类型的旧小区进行综合整治，推行物业管理工作的试点在试点过程中重点按实施物业管理的要求，在完善必要的基础配套设施建设的同时，带动绿化、硬化、容貌、环卫、违建拆迁等工作向纵深开展。在综合整治取得实质性进展之后，由整治单位负责组织成立住宅区业主委员会，并通过住宅区业主委员会采取择优选聘的方式，选择物业管理企业进行管理。力争到2001年底，在试点工作的基础上，旧小区实现物业管理的普及率达到30％。

　　第二阶段；总结经验，分类指导，全面推广。从2002年到2003年为第二阶段。首先，总结旧小区综合整治推行物业管理试点过程中的经验作法，提出在试点工作中出现问题的解决办法。其次，区别不同类型试点小区的具体情况，实事求是地制定不同类型小区的整治标准，明确不同类型小区整治资金的筹集渠道，确定不同类型小区的物业管理模式和管理标准，通过总结经验对不同类型小区进行分类指导，再选择一定数理的不同类型的旧小区实施综合整治。在综合整治工作中重点应选择大厂企自管理小区加大物业管理工作力度，推行物业管理工作，力争到2003年底，旧小区实行物业管理的普及率达到80％以上。

　　第三阶段：巩固提高，规范管理，创优达标。从2004年到2005年为第三阶段。这一阶段，一方面对已实施综合整治推行物业管理的旧住宅区重点抓巩固提高，规范管理，发挥业主委员会的作用，提高业主自治能力，规范物业管理的管理服务和收费行为；一方面在巩固提高，规范管理的基础上，力争求精品，出特色，创造一批市级以上物业管理优秀小区。在此基础上，全市建设1－5个智能化物业管理小区。

　　五、保障措施

　　1.要进一步统一思想，提高认识。各级领导要充分认识推行物业管理的重要意义。物业管理是市场经济条件下住房管理的重要形式，随着我市房屋产权多元化，特别是住房自有化格局的形成，推行社会化、专业化、市场化、企业化的物业管理势在必行。实行物业管理，搞好物业管理，可以确保房屋的正常使用和保值增值，有效改善城市居民的工作和生活环境，促进住宅成为消费热点和新的经济增长点。要以此为基础，增强抓好物业管理工作的自觉性和主动性。

　　新闻单位要利用各种宣传媒体，采取多种形势，搞好社会宣传工作，真正使物业管理家喻户晓，深入人心。通过宣传提高广大干部群众对物业管理的深刻认识，以提高其参与意识。在物业管理工作中，新闻单位要积极配合物业管理行政主管部门搞好宣传报道，及时宣传在推动物业管理工作中涌现出的先进事迹，形成一个良好的工作氛围。

　　2.加强领导，周密组织，建立强有力的组织领导协调指挥机构。加强对旧小区综合整治，现有的机构要逐步充实调整，强化组织领导，各区有关部门、单位要建立健全相应的领导组织，全市自上而下形成一个高度集中的统一指挥网络。各级主要领导要站在一定的高度把该项工作列入议事日程，并切实布置，督促落实，使工作渠道畅通，事事有着落，件件有人管，责任有人负。

　　3.要加大对旧住宅小区的整治，政策上给予重点扶持。旧住宅小区增建必要的物业管理设施，可享受旧城改造的优惠政策，土地规划等部门要给予优先审批。承担旧住宅小区物业管理综合整治任务的物业管理企业，税务部门给予一定的优惠政策。对1997年以前建设的杂居区，可以从城市配套维护费中拿出1％的资金，按不同的产权性质，从房改资金的住房维修基金拿出20％，做为完善旧小区物业管理配套设施的资金。

　　4.加快培育和规范物业管理市场。根据目前我市物业管理企业多、杂、乱的情况，加速推行物业管理竞争机制。初步形成政府宏观调控为主导，业主与企业双向选择，公平竞争为核心，社会效益、经济效益、环境效益为目的，规范化高标准服务为内容，创品牌为方向的物业管理体系。物业管理行政主管部门通过政策引导和经济杠杆的作用，扶植一批规模大、机制新、效益好、信誉高、实力强的物业管理企业，对居民投诉多，管理水平低的物业管理企业，在短期内要进行认真清理整顿。充分发挥业主委员会的作用，对具备建立业主委员会条件但还没有建立的，物业管理行政主管部门给予帮助指导，推动落实。

　　5.不断提高物业管理人员素质，搞好物业管理人员的培训工作。要有计划、有步骤地开展物业企业经理、部门经理、管理人员岗位培训，实行持证上岗制度，努力造就一支服务意识强、业务水平高、懂政策、善管理的物业管理队伍。物业管理企业要把职业道德、敬业精神做为精神文明建设和企业文化的重要内容来抓，形成崇尚优质服务的良好风尚。

　　住宅小区全面推进物业管理工作是我市加强城市管理的一项重要内容，各区要按照市里的实施方案做出具体安排，要坚定地树立全局观念，要敢于创新，敢于争先，团结拼搏，尽快把我市住宅小区建设管理成两个文明最好，人民生活质量最高，整齐、清洁、安全、宁静、方便、舒适的家园 .

　　二○○一年五月十六日