湛江市经营城市实施计划

各县（市、区）人民政府，湛江经济技术开发区、东海岛经济开发试验区管委会，市府直属各单位：

　　现将《湛江市经营城市实施计划》印发给你们，请认真贯彻执行。

　　二○○一年十月二十五日

　　中共湛江市委七届四次全会初步确定我市战略定位为：

    建设以城市经济为重心的可持续协调发展的海洋经济强市，用三年时间，把湛江建设成为国家卫生城市、国家园林城市、国家环保模范城市和省文明城市。但是，目前我市城市建设与管理的机制难以适应经济、社会发展的需要，城建投资没有形成“投入产出再投入”的良性循环机制，造成城市资产闲置浪费或变相流失，严重制约了城市建设的发展。为此，市十届四次人民代表大会审议通过的《政府工作报告》和全市城乡建设工作会议提出了实施经营城市战略。

　　实施经营城市战略，是把城市作为最大的国有资产，充分发挥城市规划的龙头作用，运用市场经济的手段，对构成城市空间和城市功能载体的自然生成资本（如土地）、人力作用资本（如路、桥）及相关的延伸资本（如桥梁、道路的冠名权）等进行集聚、重组和营运，走以城养城、以城建城、以城兴城的城市建设市场化之路，在政府逐步减少投入的情况下，实现城市建设的自我滚动、自我积累、自我增值的新观念和新模式。为了使该战略得以实施，特制定本实施计划。

　　一、指导思想和目标

　　以邓小平理论为指导，按照“三个代表”的要求，贯彻落实市委七届四次全会、市十届四次人民代表大会和全市城乡建设工作会议精神，进一步解放思想，转变观念，引入市场机制，以推动经济发展为出发点，以优化城市资本为主线，以管理创新、对外开放和科技进步为动力，以改善城市环境和经济布局为目的，以提高人民生活质量为归宿，努力实现城市规划、建设、管理方式的根本转变，促进城市建设投资主体多元化，形成投入产出的良性循环机制，最大限度地盘活城市资产的存量和扩大增量，从而推进我市城市建设快速有序发展，把湛江建设成为环境优美、秩序优良、经济发达、文明富庶的区域性中心城市。

　　二、应遵循的几项原则

　　经营城市作为城市建设中一个新的课题，需要在摸索中完善，探索中发展。在实施过程中应遵循如下四项原则：

　　（一）与城市发展战略相协调。要对我市城市发展战略近期、远期目标进行具体研究，确定和优选经营实施目标，分期实施。

　　（二）与改善城市投资环境相结合。要充分认识单个目标最优化与整体目标最大化的关系，不能因注重某一经营项目而影响整个投资环境的改善。

　　（三）与推动城市现代化管理进程相适应。经营城市活动离不开对城市的有效管理和控制，必须尊重经济运行规律，注重经营城市活动的可持续发展，量力而行，循序渐进。

　　（四）与财政收支政策相统一。部门具体分散操作，收入集中财政，由财政统一安排支出，保证经营收入在城市建设再投入过程中产生最大的效用。

　　三、主要项目

　　（一）以经营理念规划城市

　　1.项目内容：

　　按照经营城市的思路和规划是生产力的观点，结合城市发展方向和功能定位，重新调整城市总体布局，形成城市资本利用效率最大化，从整体上提高城市建设的品位和档次，增强城市吸引力。

　　2.主要措施：

　　（1）按照“一港一湾、一海两岸”的构思，突出湛江南亚热带海滨城市的特色，用一年时间高起点、高标准、高要求修编《湛江市城市总体规划》。

　　（2）修编控制性详细规划、修建性详细规划、专项规划，通过规划确定重点开发建设地段，引导集中成片开发，控制不宜开发地段，保护城市生态环境。突出规划对提高城市土地价值与开发价值的重要作用。

　　（3）建立健全城市规划委员会和城市规划建设联席会议制度，保证规划的执行和落实。

　　（4）严格审查城市项目设计，通过设计招标形式选定设计方案，城市建设项目的设计格调要高，构思要新颖，主题要鲜明，造型要美观，有一定的文化品位，富有时代特色、地方特色和精品意识。

　　3.负责单位：市规划国土资源局，负责人李华庆；协办单位：市建设局、市发展计划局。

　　4.完成时间：2001年底。

　　（二）建立政府土地储备制度

　　1.项目内容：

　　通过各种渠道，增加政府土地存量，确立政府在城市土地一级市场中的主导地位。

　　（1）对新建设的道路两旁土地按照不同类别由规划部门严格控制，按规划要求实行统一征用，由市政府招标、拍卖出让。

　　（2）对市区现有的闲置土地依法回收。

　　（3）对海岸线及城市标志性建筑周围土地严格控制，应留足环境建设用地，近期重点对海湾大桥桥头两岸土地严格控制，对金沙湾新吹填的土地使用权实行招标、拍卖。

　　（4）“城中村”改制后的集体土地逐步转为国有土地。

　　2.主要措施：

　　（1）建立湛江市土地储备制度，每年有计划地收回闲置国有土地和将“城中村”的集体土地转为国有土地，增加政府土地存量，垄断土地一级市场。

　　（2）进一步贯彻执行《湛江市城市规划区内非农建设闲置土地处理暂行办法》（湛府发[1998]45号），清理市区现有闲置土地，制订回收计划，依法收取土地闲置费。

　　（3）加快户籍管理改革进程，解决“城中村”的管理体制问题。在保持股份制集体经济的前提下，将“城中村”村委会整个建制逐步转为城市居委会，原村民转为城市居民，原集体土地转为国有土地。

　　（4）对旧城改造整片拆迁腾出的存量土地，除留足回迁用地和基础设施用地外，余下的收归各区政府统一控制，需要建设的按规划要求报批。

　　3.负责单位：市规划国土资源局，负责人李华庆；协办单位：市建设局、市公安局、市民政局、各区人民政府。

　　4.完成时间：2001年12月底前制订管理办法和计划，2002年开始实施。

　　（三）建立健全政府土地招标拍卖制度

　　1.项目内容：

　　根据城市经济和社会发展的需要，每年有计划供应一定数量的土地进行公开招标拍卖，增大政府土地收益，保证国有资产保值增值。

　　2.主要措施：

　　（1）逐步完善和规范有形土地市场，尽快实现土地使用权出让由协议为主向招标拍卖为主的转变，通过“一统一、三公开”（统一规划设计，广告、报名、竞价三个公开）的办法，建立土地交易市场。成立湛江市国有土地使用权公开招标拍卖领导小组，下设办公室，专管土地使用权的公开招标拍卖工作，规范土地交易行为。今后我市土地除公益事业建设按规定可以划拨外，其它开发建设用地一律通过市场配置。

　　（2）涵养土地级差收益。坚持政府控制、市场运作的方法，确保土地增值，对规划地段先行投资，搞好“六通一平”，不出让生地，只出让熟地，使城市土地实现其经营的最高利润。

　　（3）营造土地卖方市场。预测未来的市场需求，确定开发总量，有计划有步骤、分期分批地进行土地拍卖，使房地产市场始终保持卖方市场的态势。

　　（4）坚持依法管理原则，切实采取有效措施，加强城市土地管理。既要大胆按规划使用土地，又要十分注重节约用地、依法管理。要根据国家、省的有关法规，研究出台本地的有关规定，核心内容是：城市土地一经公开拍卖出售，必须在规定时间内按规划建设使用，对不按规定时限、规划要求、规定用途使用的中标土地，政府将依法收回或征收土地闲置费。同时加大查处力度，严禁非法交易，杜绝违法用地和“炒地皮”行为的发生，对重大的土地违法案件公开处理和曝光，以保证政府垄断土地目标的实现，杜绝土地资源的浪费，督促建设单位按时按规划要求完成项目建设。

　　3.负责单位：市规划国土资源局，负责人李华庆；协办单位：市建设局、市财政局、市监察局、各区人民政府。

　　4.完成时间：2001年12月底前制订实施办法及实施计划，2002年开始实施。

　　（四）盘活房地产市场，推动房地产综合开发

　　1.项目内容：

　　通过政策引导及规范房地产市场行为，推动房地产综合开发，完成城市基础设施和公用设施的配套建设，从而加速城市建设的发展。

　　2.主要措施：

　　（1）制订房地产行业发展规划及发展战略目标。

　　（2）制订房屋产权置换政策及公房上市政策，启动房地产二、三级市场。

　　（3）培育住宅消费市场，重点是经济适用住房；带动居民住宅消费与住宅投资。

　　（4）制订促进房地产综合开发的优惠政策，限制零星开发，鼓励综合开发。零星开发收取高额配套费，凡综合开发采取财政列支出、给予补助的办法。

　　（5）加强房地产开发配套建设，房地产开发要同时完成城市基础设施建设和公用设施配套建设。

　　3.负责单位：市建设局，负责人梁小略；协办单位：市房管局、市规划国土资源局、市房改办、市财政局。

　　4.完成时间：2001年12月底前制订相关政策，并开始实施。

　　（五）以经营理念实施旧城改造

　　1.项目内容：

　　在对旧城片区调查摸底的基础上，选择可开发改造的片区进行改造，建成环境优美的社区组织。首期选择霞山洪屋路旧城片区进行试点。

　　2.主要措施：

　　（1）抓好旧城改造的详细规划编制工作。在旧城改造区恰当位置公布规划方案，引导投资者参与旧城改造。

　　（2）制订旧城改造产业置换政策，通过用地结构及布局调整，将位于市区有土地增值的污染工业项目等进行搬迁，产业置换后的土地用于开发建设。

　　（3）成立湛江市城市综合开发办公室，抓好项目开发权招标投标管理工作。

　　（4）搞好旧城改造片区投资经济测算与分析，为确定拆迁规划红线提供科学依据。

　　（5）重新修订《湛江市城市房屋拆迁安置管理办法》，解决好拆迁中的“钉子户”问题。

　　（6）制订旧城改造优惠政策，调动投资者积极性，做到开发一片，成功一片。

　　（7）采取政府行为，以货币安置为主，先安置好拆迁户，再公开招标开发，推动旧城改造。

　　3.负责单位：市建设局，负责人梁小略；协办单位：市规划国土资源局、市房管局、市旧城改造办公室、市财政局。

　　4.完成时间：2001年12月底前成立机构制订计划，并开始实施。

　　（六）公开拍卖新建道路开发建设经营权

　　1.项目内容：

　　通过政府出让新建道路的冠名权、道路两旁土地开发使用权、公交候车亭的建设经营权等形式，换取投资者的建设资金进行道路及排水、路灯、绿化等配套设施的建设，减轻财政负担。

　　2.主要措施：

　　（1）制订每年新开道路计划，搞好设计，作出每条道路的投资评估，提出招标引资条件。

　　（2）进行公开招标选择有实力、有信用的投资者，签订合同。

　　（3）首期选择东新路作为试点，取得经验后再逐步推广。

　　3.负责单位：市公用事业局，负责人王强；协办单位：市建设局、市规划国土资源局、市财政局、各区人民政府。

　　4.完成时间：2001年12月底前制订计划，并开始实施。

　　（七）盘活直管公房资产

　　1.项目内容：

　　（1）利用市房管局管理的国家直管公房土地，配合城市旧城区改造，提高直管公房使用效益，改善廉租住房条件。

　　（2）出售零星不便管理的危旧直管公房，筹集资金加快廉租住房建设，滚动发展廉租住房。

　　（3）经营性用房随市场租赁价进行调节。

　　2.主要措施：

　　（1）制订直管公房成片改造计划。

　　（2）制订零星直管公房公开拍卖实施计划。

　　（3）制订直管公房使用权有偿转让指导价及操作程序。

　　（4）制订直管公房租金调整方案。

　　3.负责单位：市房管局，负责人马澄波；协办单位：市建设局、市法制局、市物价局、市规划国土资源局、市财政局。

　　4.完成时间：2001年12月底前制订计划，并开始实施。

　　（八）公开拍卖户外广告经营权

　　1.项目内容：

　　利用市区道路、桥梁、路灯电杆、公共绿地、候车亭、交通隔离栏杆等城市基础设施作为广告载体，将其制作、发布广告的经营权向广告公司公开招标拍卖。

　　2.主要措施：

　　（1）制订《湛江市户外广告管理办法》。

　　（2）根据城市特点和繁华路段的分布情况，因地制宜，统一规划设计，选好合适地点位置，向社会公开招标，选择好经营单位。首期选择人民大道、人民广场、观海长廊、南桥河及几个主要出入口等地段作为广告一条街的试点。

　　（3）加强对户外广告的管理，广告设置布局要合理、整齐、美观，要符合城市建设总体规划，设计报批后才能进行施工。

　　3.负责单位：市公用事业局，负责人王强；协办单位：市工商局、市规划国土资源局、市财政局。

　　4.完成时间：2001年底前。

　　（九）公开拍卖规划区内车辆清洗站经营权

　　1.项目内容：

　　在海田路口、湖光路口、北站路口、麻章等地方规划几个大型洗车场，再在市区适当位置规划几个中型洗车场，面向社会公开招标拍卖建设经营权。

　　2.主要措施：

　　（1）制订《湛江市车辆清洗站管理办法》。

　　（2）重新规划，合理布点。

　　3.负责单位：市城管办，负责人柯明；协办单位：市交通局、市交警支队、市规划国土资源局、市财政局。

　　4.完成时间：2001年12月底前制订计划及管理办法，2002年6月底前建成投入使用。

　　（十）公开拍卖市区公厕经营权

　　1.项目内容：

　　将市区已建成的二级标准公厕及新建公厕的经营权向社会公开招标拍卖。

　　2.主要措施：

　　（1）制订《湛江市公厕经营权招标管理办法》。

　　（2）制订《湛江市公厕服务标准和卫生标准》。

　　（3）制订湛江市公厕改造计划，提高公厕档次。

　　（4）规范公厕经营行为，明确经营管理责任，便于市民监督，以保证服务质量。

　　3.负责单位：市公用事业局，负责人王强；协办单位：市财政局、各区建设局（市政局）。

　　4.完成时间：2001年12月底前制订计划和管理办法，并开始实施。

　　（十一）公开拍卖垃圾转运站的经营权

　　1.项目内容：

　　将现有及拟建的垃圾转运站向社会公开招标拍卖经营权。

　　2.主要措施：

　　（1）制订《湛江市垃圾转运站经营权招标管理办法》。

　　（2）编制湛江市垃圾转运站布点规划。

　　（3）制订招标建设计划及卫生标准。

　　3.负责单位：各区人民政府、市公用事业局；协办单位：市规划国土资源局、市财政局。

　　4.完成时间：2001年12月底前制订计划和管理办法，逐步开始实施。

　　（十二）公开招标合股或拍卖污水处理厂的建设经营权

　　1.项目内容：

　　按照“谁投资、谁建设、谁受益”的原则，将污水处理厂的建设经营权向社会公开招标合股或拍卖。

　　2.主要措施：

　　（1）做好规划、项目选址及可行性研究等前期工作，根据城市排水专项规划，市区内共设9座污水处理厂，首期重点建设赤坎海田、霞山录塘、避风塘三座污水处理厂。

　　（2）制订《湛江市污水处理厂建设经营权招标合股或拍卖管理办法》。

　　（3）搞好征地工作，落实建设用地。

　　3.负责单位：市环保局，负责人李丕学；协办单位：市财政局、市建设局、市规划国土资源局、市公用事业局。

　　4.完成时间：2001年12月底前制订管理办法及计划，开始招标建设。

　　（十三）公开拍卖交通隔离护栏建设经营权

　　1.项目内容：

　　利用市区主干道交通隔离护栏作为广告载体，将其建设及广告经营权向社会公开拍卖。

　　2.主要措施：

　　（1）制订《湛江市交通隔离护栏经营权拍卖管理办法》。

　　（2）制订广告设置的具体要求和实施计划。

　　3.负责单位：市公安局，负责人张国贵；协办单位：市工商局、市财政局。

　　4.完成时间：2001年12月底前。

　　（十四）公开拍卖临时停车泊位经营权

　　1.项目内容：

　　在市区繁华街道、大中型商场门口及市场附近的空阔地划定临时停车泊位，实行咪表计时收费。

　　2.主要措施：

　　（1）制订收费标准及管理办法。

　　（2）合理布点，加强管理。

　　3.负责单位：市公安局，负责人张国贵；协办单位：市建设局、市工商局、市物价局。

　　4.完成时间：2001年12月底前。

　　（十五）公开拍卖市区公共汽车候车亭建设经营权

　　1.项目内容：

　　将赤坎、霞山、麻章、坡头区的公共汽车候车亭，向广告公司公开招标，由广告公司投资兴建、经营。

　　2.主要措施：

　　（1）制订公共汽车候车亭建设规划。

　　（2）作出公共汽车候车亭建设设计方案及建设要求。

　　（3）制订公共汽车候车亭投标建设经营实施办法及管理规定。

　　3.负责单位：市公用事业局，负责人王强；协办单位：市规划国土资源局、市工商局、市财政局、市交通局。

　　4.完成时间：2001年12月底前制订管理办法及计划，并开始实施。

　　（十六）有偿转让国有楼堂馆所经营权

　　1.项目内容：

　　通过市场机制，将政府投资兴建、部门出租经营以及财政补贴维修养护也难以为继的楼堂馆所和今年机构改革部门撤并后闲置的办公楼，集中管理，统一向社会招标，有偿转让其经营权，防止国有资产闲置浪费和变相流失。

　　2.主要措施：

　　（1）制订《湛江市国有楼堂馆所有偿转让经营权的管理办法》。

　　（2）对各机关、事业单位现有楼堂馆所闲置情况进行调查摸底，登记造册，经资产评估后公 开招标有偿转让经营权。

　　（3）推广项目责任制，今后新建或扩建楼堂馆所要实行投资、建设、维护、回收“一条龙”管理方式，确定项目法人，实行业主管理。

　　（4）首期选择湛江国际会展中心、湛江影剧院等作为有偿转让试点。

　　3.负责单位：市财政局，负责人张玉坚；协办单位：市建设局、市规划国土资源局、市房管局、市监察局、各区人民政府。

　　4.完成时间：2001年12月底前制订管理办法，并开始实施。

　　（十七）公开招标道路、环卫、绿化养护保洁权

　　1.项目内容：

　　推进城建事业机构改革，建立事企分开、管养分开、公平竞争的市场机制，将道路、环卫、绿化“三位一体”养护作业面向社会公开招标承包，既能减轻财政负担，又能增强承包者的责任感、危机感，提高城市管理水平。

　　2.主要措施：

　　（1）制订《湛江市道路环卫绿化养护保洁承包管理办法》。

　　（2）划分路段地域，按全年实际工作量核定成本，向社会公开招标，向下竞投。

　　（3）签订承包合同，把利益与责任挂钩。

　　（4）制订养护作业标准和规程，实行量化指标管理，便于操作考核，加强检查督促。

　　3.负责单位：市公用事业局，责任人王强；协办单位：各区人民政府。

　　4.完成时间：2001年12月底前制订管理办法和实施方案，2002年1月开始启动。

　　四、组织实施

　　（一）理顺城市规划建设管理体制

　　1.深化城建部门机构改革。按照中央和省机构改革的要求，利用新一轮政府机构改革的机会，对现行体制进行改革，建立起统一、精简、高效的城市规划建设管理机构和工作机制，选配好领导班子，提高办事效率，强化城市规划建设管理职能，推进城市化进程，促进我市经济社会的全面发展。

　　2.深化城建公用企业改革。对城建公用企业进行所有制改革，采取股份合作制的形式进行改组创新。按照“谁投资谁拥有产权”的原则，明晰产权界限，建立出资人制度，以出资额为限承担有限责任，企业实行按劳分配和按资分红制度。通过职工出资，买断国有资产，实行民主管理，最大限度调动职工的积极性和创造性。

　　3.深化城建事业单位改革。以政事公开、管理科学为准则，实现“四个剥离”：

　　（1）政事剥离。将事业单位中的行政管理职能分离出来，通过竞争上岗，择优录用，组建精 干的专业管理部门，强化行业管理。

　　（2）企事剥离。将作业工人从事业单位建制中分离出去，按照集市政、环卫、园林“三位一 体”综合养护要求实行资产和人员重组，成立保洁、绿化、维护等专业性公司，积极参与各项养护工作的竞标，走企业化、社会化经营管理的路子。

　　（3）管养剥离。管理部门与专业公司签订委托承包合同，剥离出去的专业队伍要千方百计向 养护作业和多种经营要效益，实现自主经营，自负盈亏。

　　（4）收支剥离。按综合养护的地段或全年实际工作量核实成本，向社会公开招标，促使城市 养护作业市场化。

　　（二）加强城建资金管理

　　利用各种手段，扩充资金来源，实现城建资金筹措的多元化。确定城建资金来源项目和性质，对土地出让收益和交易税费、房地产交易税费、直管公房收益、城市配套费、工程招标投标费等收费实行财政收支两条线统一管理。

　　建立城建资金投入方案论证与审批制度，保证有限资金合理使用。制订接纳民间资金的优惠政策与建立投资回报收益制度，鼓励社会闲散资金参与城市建设，积极拓宽利用外资的渠道，依法筹集城建资金。

　　（三）加强组织领导

　　市人民政府成立湛江市实施经营城市战略领导小组，由市长任组长，分管城建工作副市长和市建设局局长任副组长，成员由市交通局、城管办、规划国土资源局、房管局、公用事业局、环保局、工商局、财政局、交警支队、各区人民政府主要领导组成，领导小组下设办公室（设在市建设局）。各区人民政府及各责任单位要成立相应的组织机构，建立项目责任人制度，明确分管领导及具体落实责任人，具体负责项目的实施。

　　（四）制订具体的实施方案

　　各区人民政府及有关单位要根据实施计划，制订具体实施方案，项目逐个报批后组织实施。实施中有什么问题及时反馈到湛江市实施经营城市战略领导小组办公室，报市人民政府研究解决。

　　（五）加强合作，各负其责，共同完成

　　各部门要从大局出发，互相配合，各负其责，加强团结，涉及到几个部门共同努力才能完成的项目要有全局观念，不能互相推诿、拖延或顶着不办。

　　（六）加强舆论宣传

　　各级政府部门要通过各种形式进行宣传和动员。市内各新闻媒介要集中一段时间宣传计划的重要意义、主要内容和项目，对重大项目要跟踪宣传，使社会各界了解项目，支持计划实施。