为加强市区房地产开发管理，规范房地产开发行为，维护房地产市场秩序，保障城市规划和城市建设的顺利实施，促进市区房地产业的健康发展，根据《山东省城市房地产开发经营管理条例》等法律法规，结合市区实际，特提出市区房地产开发实施规范化管理的意见如下：

　　一、指导思想和基本原则

　　指导思想：认真贯彻国家、省有关房地产开发管理的法律法规，以加速城市化进程为目标，以改善市民居住条件为目的，以社会需求为导向，坚持政府总揽，严格执行城市规划，强化项目管理，规范开发行为，完善配套设施，实现市区房地产开发管理的规范化、法制化，为推动经济和社会发展做出积极的贡献。

　　基本原则：一是做到社会效益、环境效益和经济效益相统一。市区房地产开发不仅要考虑开发企业所能取得的经济效益，更应重视开发建设带来的环境效益和社会效益，要通过规范化管理，使三者协调一致。二是有利于提高市民生活质量。通过规范市区房地产开发管理，切实提高房地产开发特别是住宅建设的质量和水平，改善市民居住条件。三是房地产开发项目必须通过招投标取得开发权。四是高质量建设、高标准配套。所有项目必须按照有关规定和合同要求，实施高质量开发建设和高标准配套建设。五是依法开发建设。开发项目的取得、建设、经营和管理，必须严格按照国家和省、市有关法律法规和规定执行。

　　二、规范化管理主要内容

　　1.严格开发项目管理。一是实行项目储备制度。市区城市规划区范围内的房地产开发项目，由市政府总揽，实行统一规划，统一出让，成片开发，配套建设。需开发建设的项目，由规划行政主管部门按照土地利用总体规划、城市总体规划和分区规划，确定选址意见，提出规划设计要求，交开发行政主管部门。开发行政主管部门组织其办事机构按规划要求，招标或委托具备相应资质的规划设计单位，做出详细规划设计并经规划行政主管部门审查、按有关程序审定同意后，存入开发行政主管部门统一建立的开发项目储备库。二是规范项目的确立与取得。开发行政主管部门根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划，编制年度开发计划，报有关部门批准后，确定年度开发项目。项目确立后，由开发行政主管部门组织进行项目价款测算，依法组织招标、拍卖，与中标开发企业签订合同。中标开发企业按规定交清项目价款并取得开发项目证明文件后，到有关部门办理相关手续，实施开发建设。三是严格项目开发建设管理。开发企业必须按照开发合同规定，进行项目开发建设，不得擅自对项目进行更改。开发项目的土地使用权者必须与开发企业相一致，禁止非法合作开发建设。严格控制市区零星开发和单位自建自用住宅项目建设。

　　2.加强开发经营管理。一是强化开发项目转让管理。转让开发建设项目，必须符合各项法律法规条件，并到有关部门办理相应手续。二是加大商品房预售、销售管理力度。开发企业申领商品房预售、销售许可证前，须先到开发行政主管部门登记备案；预售、销售商品房进行广告宣传时，须征得开发行政主管部门同意；销售商品房时，必须使用规范合同文本；商品房交付使用时，应向购房者提供商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书；商品房预售资金的30％到指定银行专户储存，由建设行政主管部门监管，开发项目未经竣工综合验收合格不准使用；开发企业用于抵顶工程费和税费的房屋，由开发行政主管部门出具证明，方可办理售房手续。三是大力推行物业管理。市区房地产项目在开发建设经营的同时，必须确定好物业管理单位，实施物业管理。按规定留足物业管理用房和居民委员会用房。四是严格控制房产经营。禁止在城市规划区内无城市开发资质企业和在集体土地上进行房地产开发经营活动。否则，房管部门不予办理房产交易手续；未经综合验收或验收不合格的房屋，房管部门也不予办理房产交易手续和权属登记。

　　3.完善配套设施建设。市区房地产开发项目配套设施建设，坚持谁开发建设、谁完善配套的原则，在按照城市规划要求实施项目开发建设时，必须配套建设基础设施和公用设施。一是严格配套建设要求。道路、路灯等齐备，与城市路网有合理联系；供、排水系统纳入城市供、排水管网；用电纳入城市供电网络，不得使用临时施工用电等不合要求的用电；绿化达标，卫生清洁符合有关规定；供热、供气等满足相应要求。二是推行交付使用许可制度。市区房地产开发项目竣工综合验收和相应的配套设施建成经审核合格，由开发行政主管部门发给交付使用许可证明文件后，方可交付使用。

　　4.规范开发企业行为。一是房地产开发由依法设立并具有资质证书的开发企业进行，禁止其他任何单位和个人进行房地产开发活动。开发企业应根据其资质等级承担相应的开发项目。二是加大开发企业资质审查力度。对本意见实施前已设立的开发企业，由开发、工商等行政主管部门重新进行资质审查，对不合要求的予以吊销资质。今后，对没有房地产开发资质的企业，其经营范围不能增加房地产开发经营的内容。三是加强外地开发企业进烟管理。市行政区域以外的开发企业进入市区从事房地产开发的，须到开发行政主管部门办理验证登记手续。四是明确村镇开发资质企业开发经营范围。取消城市规划区范围内的村镇开发资质。持有村镇房地产开发资质的企业，不得在城市规划区范围内从事房地产开发经营活动。

　　三、保证措施

　　（一）加强领导。市里成立市区房地产综合开发审批委员会，由分管市长任主任委员，分管秘书长和市开发行政主管部门负责人任副主任委员，五区分管领导、市有关部门、单位负责人和有关专家、老干部、教授任委员。办公室设在市开发行政主管部门，市开发行政主管部门负责人兼任办公室主任。审批委员会主要负责审批市区房地产开发项目、房地产开发相关政策和房地产开发企业资质及其它认为需提交审批的事项。审批委员会实行例会制度，定期研究解决市区房地产开发的重大问题，以增强房地产开发民主决策和工作的透明度。

　　（二）理顺市区房地产管理体制。市建设局作为建设行政主管部门，代表市政府履行全市房地产综合开发的指导、实施和监督管理职能，负责对芝罘区、莱山区的房地产开发实行统一管理，对福山区、牟平区、开发区的房地产开发实行备案管理。其办事机构为市房地产综合开发管理办公室。

　　（三）明确部门分工，落实责任。市计划部门负责按年度房地产开发计划总量控制，审查并办理开发项目计划手续等；市规划部门负责提出房地产开发项目规划选址意见，审批规划设计，按程序办理规划手续等；市国土部门负责按规划提供房地产开发计划用地，收取开发项目土地出让金，办理开发项目土地出让手续等；市房管部门负责审查并办理开发房屋确权和房产交易、商品房预销售手续等；市工商管理部门负责以企业开发资质为依据审查经营内容和商品房预售、销售广告批准手续等；市城管、电力部门负责参与房地产综合开发项目竣工综合验收，监督配套工程实施，对合格的开发项目办理水、电等手续；市金融部门负责提供金融支持等。各部门要按照职责分工，密切协作，合力推进。

　　（四）调整利益分配机制。对芝罘区、莱山区的房地产综合开发项目所得收益，包括旧村改造项目按拆迁村民房屋1：1.5比例留用安置以外剩余土地开发项目所得收益，由市、区两级和市、区、村三级按比例分配，专项用于城市基础设施建设；对两区范围内的市属和区属企业厂区改造项目，市里除依法征购外，对项目收益按一定比例返给企业，用于支持企业发展。

　　（五）严格依法管理。开发企业在房地产开发中违反法律法规和本实施意见规定的，由开发行政主管部门及其它相关部门遵照有关法律法规予以查处。

　　二○○一年六月二十八日