第一章　总则

　　第二章　前期物业管理与移交

　　第三章　住宅区物业管理分工

　　第四章　业主处治管理

　　第五章　住宅区物业管理服务

　　第六章　物业和使用

　　第七章　物业维修基金

　　第八章　法律责任

　　第九章　附则

 

　　第一章　总则

　　第一条　为规范我市住宅区物业管理，明确业主、使用人和开发建设单位、物业管理企业的权利和义务，保障住宅区物业合理使用，促进物业管理的健康发展，方便居民生活，根据《江西省城市居住小区物业管理条例》（以下简称《条例》）及有关规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条　本办法适用于本市城市规划区范围内住宅区的物业管理。

　　第三条　本办法所称住宅区，是指以住宅为主，兼有非住宅房屋，并有相应配套共用设施、设备和场地的居住区。

　　本办法所称物业，是指住宅区内各类房屋及相配套的共用设施、设备和场地。

　　本办法所称物业管理，是指对住宅区各类房屋及相应配套的共用设施、设备和场地，在使用、维护、修缮、整治上和为居民日常生活提供特约服务上进行的综合管理。

　　本办法所称业主，是指住宅区内物业的所有权人。

　　本办法所称使用人，是指物业的承租人或实际使用物业的其他人。

　　本办法所称物业管理企业，是指依法成立的并接受业主或者业主委员会的委托，根据物业管理服务合同进行管理服务的企业。

　　第四条　新建住宅区和共用设施设备齐全的原有住宅区，应当实行物业管理。

　　共用设施设备齐全的住宅相对集中的居住区，由市、县（区）人民政府组织整治，创造条件逐步实行物业管理。整治改造办法由市人民政府另行制定。

　　住宅区的范围，由市房地产行政主管部门按照住宅与共用设施设备的相关情况划定。

　　第五条　住宅区物业管理实行业主自治管理与物业管理企业专业化有偿服务相结合的原则。

　　第六条　市房产行政主管部门是全市住宅区物业管理的行政主管部门，负责组织实施本办法并对全市的物业管理活动进行监督管理。基主要职责是：

　　（一）贯彻执行国家法律、法规及各级有关物业管理的政策，并负责拟定当地物业管理具体办法和制度；

　　（二）负责本辖区内物业管理企业的登记备案、资质审查、报批、发证和年检管理；

　　（三）参与住宅区竣工验收及交接工作和协调住宅区的接管工作；

　　（四）指导各住宅区成立业主委员会，会同住宅出售单位组织召开首次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会；

　　（五）负责住宅区内共用部位、共用设施设备维修基金的建立和管理，并监督使用；

　　（六）组织物业管理企业开展物业管理招投标、达到标创优和岗位技术培训活动；

　　（七）协调物业管理企业与有关部门之间的关系；

　　（八）受理业主、使用人对物业管理的投诉，并进行现场调查，组织落实整改措施；

　　（九）查处物业管理违规行为，包括撤销违规召开的业主大会、业主代表大会及由此产生的业主委员会；报请降低限期不改的物业管理企业的资质等级；建议工商行政管理部门吊销限期不改的物业管理企业的营业执照。

　　县房地产行政主管部门是本辖区物业管理的行政主管部门，在房地产行政主管部门的指导下，依照本办法规定对辖区的物业管理活动进行监督管理。

　　第七条　市政、绿化、公安、消防、市容环境卫生、价格、工商行政管理等有关部门及供水、供气、供电等企业应当按照各自的职责分工和本办法规定，密切配合，共同做好物业管理的有关工作。

　　各行政主管部门不得向物业管理企业摊派和重复收取费用。

　　城镇居民委员会和公安派出所依法对住宅物业管理进行指导监督，不得收取费用。

　　第二章　前期物业管理与移交

　　第八条　本办法所称前期物业管理，是指在新建住宅区的业主委员会成立前，开发建设单位委托物业管理企业所进行的物业管理和服务。

　　第九条　开发建设单位应当与物业管理企业订立前期物业管理服务合同，该合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业订立物业管理服务合同生效时终止。

　　在前期物业管理期间，房屋交付使用前所发生的物业管理费用由开发建设单位承担；房屋交付使用后所发生的物业管理费用，同开发建设单位与业主约定承担。

　　第十条　开发建设单位必须依照国家和省规定的保修期限和保修范围承担住宅区的保修责任。开发建设单位在前期物业管理中，不得动用物业维修基金。

　　第十一条　开发建设单位不得将住宅的共用部位、共用设施设备的所有权、使用权单独转让。

　　第十二条　开发建设单位按照住宅区建筑面积千分之五的比例提供必需的物业管理用房，其费用列入开发建设成本，产权属全体业主共有，有偿提供给物业管理企业使用，收益的使用由业主委员会决定。

　　第十三条　开发建设单位必须在住宅区业主委员会成立之日起三十日内，向市、县房产行政主管部门提出申请，经审查批准后业主委员会移交新建住宅区的物业管理用房和下列工程资料：

　　（一）住宅区综合验收证明书；

　　（二）住宅区规划图、竣工总平面图；

　　（三）单体建筑结构、设备竣工图；

　　（四）管线竣工图；

　　（五）其他物业管理所需的资料。

　　住宅未经综合验收或综合验收不合格的，不得办理移交。

　　第十四条　公有住宅出售后的前期物业管理，由公有住宅出售前的建设管理单位实施。

　　第三章　住宅区物业管理分工

　　第十五条　本章的住宅区物业管理分工，适用于共用设施设备齐全的能够实行封闭式管理和全方位物业管理服务的住宅区。

　　第十六条　住宅区内共用的道路和排水设施的日常养护和维修管理，由物业管理企业负责。

　　第十七条　住宅区绿化建设由开发建设单位负责；共用的绿地、园林设施等日常养护维修管理，由物业管理企业负责并接受园林化管理部门的指导监督。

　　第十八条　住宅区规划用地内道路、住宅楼周围及绿地、楼道等公共环境的清扫保洁，由物业管理企业负责。

　　第十九条　住宅区共用的厕所、化粪池、垃圾站（箱、道）等环境卫生设施的日常养护和维修管理由物业管理企业负责；厕所、化粪池的清掏、清运工作由市容环境卫生管理部门负责，由物业管理企业支付费用；生活垃圾由物业管理企业负责收集到垃圾中转站，从垃圾中转站运至垃圾场的清运工作由市容环境卫生管理部门负责，费用在按现行标准向住宅区居民收取的生活垃圾清运费中由物业管理企业与市容环境卫生管理部门协调分配。

　　第二十条　高层楼（九层以上，下同）以楼内供水泵房总计费水表为界，多层楼（九层以下，下同）以楼外自来水表井为界，界限以外（包括计费水表）的供水管线及设备，由供水企业负责维修管理；界限以内（包括水表井至用户）的供水管线及设备由物业管理企业负责维修管理。

　　第二十一条　住宅区内供电线路、供气管道、消防设施、照明设施等，属于共用设施设备的，由物业管理企业负责维修管理；属于公共部分的，分别由供电、供气企业和管理消防设施、路灯的部门负责维修管理。

　　第二十二条　住宅区供水、供电、供气（含通讯、有线电视）等企业和单位对居民用户实行抄表到户。

　　前款有关企业和单位也可委托物业管理企业代收相关费用。

　　第四章　业主处治管理

　　第二十三条　公有住宅出售建筑面积达到百分这三十以上或者新建住宅出售建筑面积达到百分之五十以上的住宅区，应当设立业主委员会。业主委员会由市、县房地产行政主管部门会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或业主代表在大会，选举产生业主委员会。业主委员会至少每年召开一次业主大会或业主代表大会；遇特殊情况经百分之一十五以上的业主或业主代表提议；业主委员会应在提议后十五天内召开业主大会或业主代表大会。

　　业主大会或业主代表大会应当邀请居民委员会和使用人代表列席参加。

　　第二十四条　业主大会或者业主代表大会行使下列职权：

　　（一）选举、罢免业主委员会成员；

　　（二）监督业主委员会工作；

　　（三）审议通过业主公约和业主委员会章程；

　　（四）听取和审议业主委员会的工作报告；

　　（五）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

　　（六）听取和审议维修基金预算的报告；

　　（七）决定选聘或者解聘物业管理企业；

　　（八）决定物业管理的其他重大事项。

　　第二十五条　业主委员会是在住宅区内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件到市、县房产行政主管部门备案：

　　（一）成立业主委员会登记申请书；

　　（二）业主委员会成员名单；

　　（三）业主委员会章程。

　　第二十六条　业主委员会履行下列职责：

　　（一）起草业主公约和业主委员会章程，提交业主大会或者业主代表大会审议通过；

　　（二）召开和主持业主大会或者业主代表大会，并报告工作；

　　（三）与物业管理企业签订或终止委托物业管理合同；

　　（四）监督房屋共用部位、共用设施设备维修基金的筹措和使用；

　　（五）审议物业管理年度计划、财务预算和决算；

　　（六）监督共用设施设备的合理使用；

　　（七）业主大会或者业主代表大会依照有关规定授予的其他职责。

　　第五章　住宅区物业管理服务

　　第二十七条　物业管理企业应当按照《江西省物业管理企业资质管理暂行办法》规定取得物业管理资质证书，并按规定到工商行政管理部门办理注册登记后，方可从事住宅区物业管理服务。

　　第二十八条　物业管理企业从事物业管理服务，应根据《江西省城市住宅小区物业管理合同》示范文本与业主委员会签订物业管理服务合同。

　　物业管理合同就报市、县房地产行政主管部门备案。

　　第二十九条　物业管理企业应按照合同从事下列物业管理服务事项，并根据收费标准约定各项服务的收费：

　　（一）房屋建筑共用部位的日常养护和维修管理；

　　（二）共用设施设备的日常养护和维修管理；

　　（三）清扫保洁服务；

　　（四）治安防范服务；

　　（五）绿化养护；

　　（六）车辆进出和停放的管理；

　　（七）业主或者使用人委托的其他服务事项。

　　第三十条　物业管理服务收费，按《江西省城市物业管理服务收费办法》的规定执行，严格执行收费许可证制度，所立收费项目和标准应报请物价管理部门核准，并报市政府备案。

　　第三十一条　业主和使用人应当按照物业管理委托合同的约定和业主委员会的决定缴交物业管理服务、维修等费用。

　　开发建设单位未售出的空置物业应当分摊物业管理服务、维修等费用，分摊比例应当不低于收费标准的百分之五十，但不得因此而增加其他业主的负担。

　　第三十二条　物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者解除后的十日内向业主委员会办理下列事项，并报市、县房产行政主管部门备案：

　　（一）对预收的物业管理服务费用按实际使用结算，多收的部分予以退还；

　　（二）移交全部物业档案资料；

　　（三）移交业主共有的房屋、场地和其他财物。

　　第六章　物业和使用

　　第三十三条　住宅区业主或者使用人应严格按照《江西省城市住宅区业主公约》的规定合理使用物业，在物业使用中禁止下列行为：

　　（一）损坏房屋承重结构或者超负荷使用房屋；

　　（二）擅自改变房屋用途或者改变房屋外貌；

　　（三）占用、损坏住宅共用部位，擅自移装房屋共用设施；

　　（四）利用平台、屋顶以及道路或者其它场地搭建建筑物、构筑物；

　　（五）乱抛乱倒垃圾、乱堆杂物；

　　（六）排放或堆放有毒、有害物质或者发出的超过规定标准的噪声；

　　（七）利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动；

　　（八）法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。

　　第三十四条　开发建设单位与住宅买受人签订住宅转让合同时，应当有住宅使用说明书、住宅质量保证书、前期物业管理服务合同等合同附件，并将装修住宅的禁止行为和注意事项书面告知买受人。

　　第三十五条　住宅设计应当符合城市规划要求，建设施工应当符合设计要求。严禁业主或者使用人擅自改变住宅的使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，并依法办理审批手续后方可进行。

　　第三十六条　住宅的共用部位、共用设施设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合，因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应承担赔偿责任。

　　因物业维修造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责赔偿。

　　第三十七条　任何单位和个人不得占用住宅区内的区间、道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘区间、道路、场地的，应当与业主委员会和物业管理企业签订协议，并在约定期限内恢复原状。

　　第七章　物业维修基金

　　第三十八条　凡商品房（包括经济适用住房）和公有住宅出售后都应当设立房屋共用部位、共用设施、设备维修基金（简称维修基金）。

　　新建商品房由开发建设单位按总投资的百分之二代缴维修基金，该维修基金由售房单位按购房款百分之二的比例向购房者收取；原已销售的应按此标准补交。

　　各单位出售的公有住房，多层和高层住宅分别由售房单位按售房款百分之二十和百分之三十的比例提取维修基金；购房者按购房款的百分之二向售房单位缴交维修基金。

　　第三十九条　维修基金应当在银行设立专户存储，由市、县房地产主管部门按下列规定归集和代管：

　　（一）新建商品住房的维修基金开发建设单位在办理商品房预售许可证时，按本办法第三十八条规定标准缴交；

　　（二）公有住房的维修基金按本办法第三十八条规定标准由市房改部门提取并拨付到银行专户。

　　未按前款规定缴交维修基金的不得办理商品房预售许可证、房屋交易鉴证和房屋产权证书。

　　第四十条　维修基金的使用，由住宅区物业管理企业申报，经业主委员会审批，报经物业管理主管部门核准后，拨付给该住宅区物业管理企业定向使用。

　　第四十一条　维修基金主要用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造、不得挪作他用。

　　住宅的共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修更新费用由责任人承担。住宅自用部位、自用设备的维修、更新费用，由业主自行承担。

　　第四十二条　维修基金不足时，经业主委员会决定，按业主拥有的住宅建筑面积比例向业主筹集。

　　第八章　法律责任

　　第四十三条　业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定违反本办法规定的，由市房产行政主管部门责令限期改正或者撤销其决定，并通告全休业主。

　　第四十四条　物业管理企业违反本办法，有下列情形之一的，根据《条例》第四十五条规定由市房地产行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处二千元以上二万元以下的罚款：

　　（一）未取得物业管理资质证书从事物业管理的；

　　（二）超越物业资质证书等级从事物业管理的。物业管理企业有前款第（二）项所列行为并且拒不改正的，可以吊销其资质证书。

　　第四十五条　违反本办法规定，开发建设单位未将工程建设资料移交的，根据《条例》第四十六条规定由市房产行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处一千元以上一万元以下的罚款。

　　第四十六条　违反本办法规定，有下列情形之一的，根据《条例》第四十七条规定由市房产行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处一万元以上五万元以下罚款。

　　（一）开发建设单位未进行前期物业管理或者擅自动用维修基金的；

　　（二）住宅区未经综合验收不合格交付使用的；

　　（三）开发建设单位或者公有住宅售房单位未按本办法规定设立维修基金的。

　　前款第（二）项所列行为情节严重的，可吊销开发建设单位资质证书。

　　第四十七条　业主或者使用有人未按物业管理服务合同交纳物业管理服务费的，根据《条例》

　　第四十九条　规定物业管理企业可以按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金，或者按照约定加收滞纳金。

　　第四十八条　违反本办法第三十条、第三十三条、第三十五条、第三十七条规定的，由有关行政管理部门按照各自的职责和相关法律、法规的规定处罚。

　　第九章　附则

　　第四十九条　本办法所称房屋共用部位，是指一幢住宅内部，建设费用已分摊进入住房销售价格的由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋顶等部位；

　　共用设备，是指一幢住宅内部，建设费用已分摊进入住房销售价格的由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、电梯、避雷装置、消防器具等设备；

　　共用设施，是指住宅区内，建设费用已分摊进入住房销售价格的由业主、使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明设施、消防设施、排水管道、窖井化粪池、垃圾站（房）、公益性文体设施等；

　　房屋际重结构是住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等。

　　第五十条　大厦写字楼、商住楼、别墅区、工业区及其非居住房屋的物业管理可参照本办法执行；市辖区各县可按照本办法，依据实际情况制定实施细则。

　　第五十一条　住宅共用部位共用设施设备维修基金实施办法和物业管理服务收费实施办法由市房产行政主管部门分别会同有关部门制定并报市人民政府备案后实施。

　　第五十二条　本办法“以上”均含本数，“以下”均不含本数。

　　第五十三条　本办法具体应用中的问题由市房产行政主管部门解释。

　　第五十四条　本办法自发布之日起实施。