铁岭市城市住宅区物业管理办法

　　第一章　总则

　　第二章　业主、物业使用人和物业管理委员会

　　第三章　物业管理企业

　　第四章　物业管理与收费

　　第五章　物业的使用与维护

　　第六章　法律责任

　　第七章　附则

　　2002年7月26日第39次市政府常务会议讨论通过现予发布。

二OO二年八月十四日

    第一章　总则

　　第一条　为了规范物业管理行为，维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，保障物业的合理使用，创造良好的居住环境，根据国家和省有关规定，制定本办法。

　　第二条　本办法所称城市住宅区，是指城市规划区内以住宅为主，配套设施齐全，具有一定规模的居住区域。

　　本办法所称城市住宅区物业（以下简称物业），是指城市住宅区内房屋及相关的共用设施、设备和场地。

　　本办法所称的物业管理，是指物业管理企业依据物业管理合同约定，对物业进行管理和为业主、物业使用人提供有偿服务的活动。

　　本办法适用于铁岭市行政区域内城市住宅区的物业管理。

　　第三条　统一规划建设，具备一定规模，配套设施齐全的新建住宅区和共用设施、设备齐全的原有住宅区，应实行物业管理；配套设施尚不齐全的原有住宅区，应当通过整治逐步创造条件，实行物业管理。对无能力管理和弃管的物业，统一交房产部门管理。

　　第四条　本办法所称业主是指物业所有权人；物业使用人是指物业的承租人和实际使用人。

　　第五条　物业管理要本着公开、公平、互利、便民的原则，逐步实行招投标制度。

　　第六条　市房产行政管理部门和县（市）、 区人民政府主管房产行政管理的部门是物业管理的行政主管部门，负责本行政区域内物业管理工作的组织、协调、监督、检查、动态管理和业务指导。

　　街道办事处（社区居民委员会）和其他有关部门在各自的职权范围内配合做好住宅区物业管理工作。

　　第二章　业主、物业使用人和物业管理委员会

　　第七条　物业管理委员会是城市住宅区业主、物业使用人对物业实行自治管理的群众性组织。物业管理委员会由业主、物业使用人大会或代表大会选举产生。

　　第八条　业主、物业使用人的权利、义务：

　　（一）享有物业管理服务的权利；

　　（二）享有业主、物业使用人代表大会和物业管理委员会委员的选举权和被选举权；

　　（三）决定有关物业管理的重大事项；

　　（四）监督物业管理委员会的工作；

　　（五）执行业主、物业使用人大会或代表大会、物业管理委员会的有关决议、决定；

　　（六）遵守有关物业管理的法律、法规和物业管理公约；

　　（七）按时缴纳物业管理服务费。

　　第九条　新建住宅区出售和入住率达到总套数50％以上的，原有住宅区达到物业管理规定条件的，在物业管理行政主管部门指导、协调和在街道办事处的协助下，组织召开首次业主、物业使用人大会或者代表大会，选举产生物业管理委员会。

　　住宅区业主、物业使用人代表大会由业主、物业使用人代表组成，其代表按房屋性质、户数比例产生。

　　第十条　业主、物业使用人大会或代表大会应当由超过2/3的业主、物业使用人或业主、物业使用人代表出席方可举行。

　　业主、物业使用人大会或代表大会作出决定应由半数以上的业主、物业使用人或业主、物业使用人代表通过，并在物业管理区域内公布后方可生效。

　　第十一条　业主、物业使用人大会或代表大会具有下列权利：

　　（一）选举、改选物业管理委员会，增补或撤换物业管理委员会委员；

　　（二）审议《物业管理委员会章程》和《物业管理公约》；

　　（三）听取和审议物业管理委员会关于物业管理工作报告和财务报告，修改或撤销物业管理委员会作出的不适当决定；

　　（四）决定物业管理的其他事项。

　　第十二条　业主、物业使用人大会或代表大会选举产生的物业管理委员会委员由7至10人组成，设主任1人，副主任1至2人。主任、副主任从物业管理委员会委员中选举产生。物业管理委员会每届任期3年，主任、副主任、委员可以连选连任。物业管理委员会任期届满1个月前，应当组织换届选举，产生新一届物业管理委员会。

　　第十三条　物业管理委员会每半年至少召开一次会议。会议必须有半数以上委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上通过。

　　物业管理委员会召开会议可以根据需要邀请街道办事处、公安派出所、社区居民委员会等有关方面参加。

　　第十四条　物业管理委员会的职责：

　　（一）维护业主、物业使用人的合法权益；

　　（二）通过招标选聘、续聘符合条件的物业管理企业，并与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同；

　　（三）审议物业管理企业制定的年度物业管理计划和管理服务的重大措施；

　　（四）听取业主和物业使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；

　　（五）确定或者调整物业管理服务内容，并协助物业管理企业收缴物业管理服务费；

　　（六）督促业主、物业使用人遵守物业管理公约，协助物业管理企业落实各项管理工作，监督共用设施设备和共用场地的合理使用。

　　（七）业主、物业使用人大会赋予的其他权利。

　　第十五条　物业管理委员会应自选举产生之日起30日内，

　　到物业管理行政主管部门登记备案。

　　第三章　物业管理企业

　　第十六条　物业管理企业是依照法定程序设立，以物业管理与服务为经营业务，独立核算，并具有企业法人资格的经济组织。

　　物业管理企业享受国家有关第三产业的优惠政策。

　　第十七条　物业管理企业，必须经物业行政主管部门资质审批，领取《物业管理企业资质证书》后到工商行政管理机关登记并领取营业执照，方可从事与其资质相应的物业管理业务。未经物业行政主管部门进行资质评定并取得资质证书，不得从事物业管理业务。

　　第十八条　物业管理企业申报评定资质等级应提交下列书面材料：

　　（一）物业管理企业资质等级申报表；

　　（二）企业章程；

　　（三）企业法定代表人任职文件；

　　（四）办公场地证明；

　　（五）建设部颁发的经理培训证及从业人员技术职称证；

　　（六）物业管理委托合同复印件；

　　（七）企业验资报告。

　　第十九条　对物业管理企业的资质等级实行年检与等级动态管理，对不符合原定资质等级的、管理服务较差的、业主和物业使用人意见较大的企业，由物业管理行政主管部门限期整改，达不到整改要求的，视情况降级或吊销资质证。

　　第二十条　物业管理企业自物业管理合同终止之日起10日

　　内，在物业管理行政主管部门的协助下到物业管理委员会办理下列事项：

　　（一）对预收的物业管理费按实清算，剩余部分予以结转；

　　（二）移交全部物业档案资料和有关财务帐册；

　　（三）移交业主共有的房屋、场地和其他财物。

　　第二十一条　物业管理企业的权利：

　　（一）依照物业管理委托合同和有关规定，对物业实施管理并制定物业管理办法；

　　（二）依据委托管理合同和有关规定收取物业管理服务费；

　　（三）制止违反物业管理制度的行为；

　　（四）请求物业管理委员会协助管理；

　　（五）选聘专业公司承担专项业务。

　　第二十二条　物业管理企业义务：

　　（一）履行物业管理委托合同，依法经营；

　　（二）接受业主、物业使用人和物业管理委员会的监督；

　　（三）接受物业管理行政主管部门的监督、指导；

　　（四）定期向业主、物业使用人公布物业管理服务费和维修基金的收支情况；

　　（五）法律、法规和规章规定的其他义务。

　　第二十三条　物业管理企业可以在住宅区内依法开展适宜住宅区的多种经营活动。

　　第四章　物业管理与收费

　　第二十四条　新建住宅区房屋竣工交付使用后，物业管理委员会成立之前，应在物业管理行政主管部门的指导下，由开发建设单位对住宅区的物业进行前期管理。物业管理委员会成立以后移交所聘用的物业管理企业进行物业管理。

　　第二十五条　前期物业管理可由开发建设单位或者其委托的物业管理企业承担。

　　物业前期管理费分别由开发建设单位、业主、物业使用人承担；房屋未出售和出租的由房屋开发建设单位承担；房屋已出售的，由业主或物业使用人承担。

　　第二十六条　凡新建住宅区，开发建设单位在移交物业时，须按规划要求，向物业管理委员会无偿提供办公用房。住宅区建筑总面积2万平方米以下的提供100平方米；住宅区建筑总面积2万平方米至5万平方米的提供150平方米；住宅区建筑总面积5万平方米以上的在提供150平方米基础上，建筑面积每增加5万平方米，提供的物业管理办公用房增加50平方米。所提供的房屋造价（成本价）进入住宅区建设成本，该房屋由物业管理委员会和物业管理企业共同使用，其产权归业主共有。

　　物业管理办公用房不得出借、出租或出售。

　　第二十七条　凡商品住房和公有住房出售后，都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金，其收取、使用和管理，按国家、省有关规定执行。

　　第二十八条　城市住宅区内的自行车棚、停车场等共用设施设备和共用场地，已摊入房屋销售面积的，属业主共有，任何单位和个人不得擅自占用、出售和从事经营活动。

　　第二十九条　开发建设单位移交物业时，应向物业管理委员会及其聘用的物业管理企业移交下列工程建设资料：

　　（一）政府主管部门的项目批准文件；

　　（二）规划图和竣工总平面图；

　　（三）单体房屋及配套的基础设施设备的竣工图；

　　（四）地下管网竣工图、电路示意图、隐蔽工程验收记录；

　　（五）竣工综合验收合格证书；

　　（六）各类房屋和共用设施设备清单；

　　（七）环保、绿化等相关工程验收资料；

　　（八）其他资料。

　　第三十条　物业管理委员会选聘物业管理企业可采取招标。投标方式进行，一个物业管理区域只能选聘一个物业管理企业。

　　第三十一条　物业管理服务合同应当包括以下内容：

　　（一）当事人和物业的基本情况；

　　（二）物业管理服务事项和服务质量要求；

　　（三）物业管理服务费的标准及收取办法；

　　（四）合同的期限、变更、终止的约定，合同终止时物业资料的移交方式等；

　　（五）物业管理的责任范围；

　　（六）违约责任及解决纠纷的途径；

　　（七）双方当事人约定的其他事项。

　　第三十二条　物业管理服务内容一般应包括：

　　（一）房屋共用部位、设施、设备的维修、养护及运行服务；

　　（二）环境卫生清扫保洁、生活垃圾的收集；

　　（三）协助当地公安机关搞好物业管理区域内公共秩序及安全巡查工作；

　　（四）车辆停放秩序的管理及停车场的经营管理；

　　（五）非市政管理部门管理的道路、绿地、建筑小品、庭院灯、草坪灯等的养护管理；

　　（六）物业管理档案资料的管理；

　　（七）开展社区服务，参与社区文化建设；

　　（八）物业管理委员会委托合同约定的其他事项。

　　第三十三条　物业管理委托合同期满，一方不再续签的，在合同期满前两个月内通知对方，合同有效期内，物业管理企业破产或被解聘的，由物业管理委员会暂时自我管理或委托物业管理行政主管部门委派的物业管理企业代管。

　　第三十四条　物业管理服务费收取项目，按省物价部门规定执行。

　　物业管理服务费收费标准，按服务项目、标准，分不同情况，由物业管理委员会与物业管理企业参照市人民政府制定的物业管理服务收费指导价协商确定。

　　政府指导价，由市物价部门会同物业管理行政主管部门确定。

　　第三十五条　物业管理企业为业主提供特约服务的，没有收费标准的，由物业管理企业与业主商定价格；国家和省、市有收费标准的，按标准执行。

　　第三十六条　物业管理企业收取物业管理服务费的项目标准必须公布，业主、物业使用人必须按规定交纳，其他任何单位不得重复收取性质相同的费用。

　　物业管理企业应每半年和业主、物业使用人公布物业管理服务费收支情况，接受物业管理委员会和业主、物业使用人的监督。

　　第五章　物业的使用与维护

　　第三十七条　城市住宅区内的业主、物业使用人应按照法

　　律、法规、规章和《物业产权人公约》的规定使用物业。

　　第三十八条　业主、物业使用人不得有下列行为：

　　（一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌；

　　（二）擅自将住宅房屋改为商业用房或其他经营性用房；

　　（三）擅自在物业管理区域内搭建建筑物、构筑物；

　　（四）擅自移动、占用、损坏共用设施设备；

　　（五）安装影响房屋结构的动力设备。

　　第三十九条　物业管理区域内禁止下列行为：

　　（一）践踏、占用绿地；

　　（二）损毁树木、园林；

　　（三）占用通道等共用场地；

　　（四）乱抛乱堆垃圾、杂物；

　　（五）发出超过规定标准的噪音；

　　（六）排放有毒、有害等污染环境的物质；

　　（七）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；

　　（八）法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。

　　第四十条　业主、物业使用人装修房屋改变房屋结构、外貌或明显加大荷载及改变物业使用性质的，必须经物业管理企业同意，经有关部门批准。对未经同意、批准，擅自装修、改变物业使用性质的，物业管理企业有权制止并报告有关部门。

　　第四十一条　在物业管理区域内供水、供热、供电、煤气。排水、道路、通讯、有线电视等共用设施，新增或进行维修、改造需要占用、挖掘道路、场地的，必须经物业管理企业同意，并就恢复和赔偿等事项签订协议后方可施工。

　　第四十二条　物业管理的住宅区内的机动车停车场，自行车棚，由物业管理委员会委托物业管理企业管理，并按规定收取车辆停放管理费。

　　第四十三条　业主转让或出租物业时，应当将《物业产权人公约》、《物业使用守则》告知受让人或承租人。

　　物业转让合同或租赁合同签订之日起10日内受让方或承租方应将受让或承租情况书面告知物业管理企业。

　　第四十四条　物业管理企业应当依照国家规定加强共用部

　　位、共用设施设备的维修管理，保障房屋使用安全，保持和提高房屋完好程度与使用功能。

　　第四十五条　房屋的共用部位、共用设施设备维修时，相邻关系人应当予以配合。因相邻关系人阻挠维修，造成其他业主。物业使用人财产损失的，责任人应当承担赔偿责任。

　　业主、物业使用人因维修、更新和改造自用部位、自用设施设备，造成相邻关系人财产损失的，责任人应当予以修复或者赔偿。

　　第六章　法律责任

　　第四十六条　违反本办法第十七条规定，未经物业管理行政主管部门资质审批，未取得《物业管理企业资质证书》， 擅自从事物业管理业务的，由物业管理行政主管部门依据《辽宁省城市住宅区物业管理条例》第三十六条规定，责令改正，没收非法所得，并处 5000元以上 1万元以下罚款。

　　第四十七条　违反本办法第二十条、第二十九条规定之一

　　的，由物业管理行政主管部门依据《辽宁省城市住宅区物业管理条例》第三十七条规定，责令限期整改，并处5000元以上1万元以下罚款。

　　第四十八条　违反本办法第二十六条规定，未提供物业管理办公用房的，由物业管理行政主管部门会同房地产开发行政管理部门，责令房屋开发单位向物业管理委员会提供物业管理办公用房，或者缴纳在本物业管理区域内购买物业管理办公用房的价款。

　　第四十九条　违反本办法第二十八条规定的，由物业管理行政主管部门依据《辽宁省住宅区物业管理条例》第四十条规定，责令改正，并处2000元以上5000元以下罚款。

　　第五十条　业主、物业使用人违反本办法第三十六条一款规定，未缴纳物业管理服务费的，物业管理企业可以按照应缴纳金额的0.3％按日加收滞纳金。

　　拖欠物业管理服务费3个月以上的，物业管理企业可向人民法院申请支付令或提起诉讼。

　　第五十一条　违反本办法第三十八条、第三十九条规定之一的，物业管理企业有权制止；造成损失的，有权要求赔偿；情节严重的，由物业管理行政主管部门依据《辽宁省城市住宅区物业管理条例》第三十九条规定，责令恢复原状，并处1000元以下罚款。

　　第五十二条　业主、物业使用人大会或代表大会作出的决定违反本办法规定的，物业管理行政主管部门应责令其限期改正，或撤销其决定，并通告全体业主和物业使用人。

　　物业管理委员会及其成员作出的决定违反本办法规定的，由业主、物业使用人大会或者代表大会予以撤销或改正，并由责任人承担相应的责任。

　　第五十三条　物业管理企业违反本办法规定，未取得营业执照，从事物业管理或者擅自设立收费项目、提高收费标准的，由工商行政管理部门、物价行政部门按照有关法律、法规规定处罚。

　　第五十四条　当事人对行政处罚不服的，可以在收到处罚决定书之日起60日内向上一级行政主管部门或本级人民政府申请行政复议，也可以在收到处罚决定书之日起3个月内向法院提起行政诉讼。

　　第五十五条　物业行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七章　附则

　　第五十六条　我市规划区内的写字楼、商厦、别墅等其他类型的物业管理，参照本办法规定执行。

　　第五十七条　实施物业行政处罚，按《行政处罚法》规定执行。

　　第五十八条　本办法由铁岭市房产局负责解释。

　　第五十九条　本办法自2002年10月1日起施行。