各县（市、区）人民政府，市政府直属各单位：

　　近年来，随着我市住宅与房地产业的持续快速发展和城镇住房制度改革的不断深入，城镇居民居住条件得到了明显改善，住宅与房地产业在国民经济中的地位逐步提高。但目前我市仍存在住房供应结构不尽合理，住房有效供给不足，商品住宅价格涨幅过快，房地产市场的调控和监管力度不大等问题。为了加强对房地产市场的有效调控和监管，促进我市住宅与房地产业持续健康发展，根据《浙江省人民政府关于促进住宅与房地产业持续健康发展的通知》（浙政发[2003]50号）精神，特作如下通知：

　　一、进一步明确住宅与房地产业发展的指导思想和目标

　　住宅与房地产业市场潜力大，产业关联度高，经济带动力强，与人民群众生活密切相关，保持住宅与房地产业持续健康发展意义重大。今后一个时期，我市住宅与房地产业发展的指导思想是：按照实施“一港三城”发展战略和宜商、宜居、宜创业的要求，坚持以人为本，统筹发展，以需求为导向，加强宏观调控，优化供给结构，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定，改善人民群众的住房条件和居住环境。

　　我市住宅与房地产业发展的目标是：2004年至2007年，全市城镇新建竣工商品住宅2300万平方米，新建竣工经济适用住房350万平方米。到2007年，城镇居民人均住房使用面积达到27.5平方米，房地产业增加值占国内生产总值的比重达4.2%左右；加快国家康居示范小区建设，提高住宅建设科技含量，逐步提高全装修成品房供应的比重；新建住宅小区全部实行物业管理，原有住宅小区实现物业管理达70%.

　　二、优化住房市场供应结构，进一步完善住房保障体系

　　（一）加快拆迁安置房建设速度。今年开工建设安置房180万平方米，建成76万平方米。依法加强城市房屋拆迁管理，合理确定拆迁规模，对已拆迁的要加快安置房建设进度，千方百计提高开工率、竣工率和认购回迁比例，以确保广大拆迁户早日回迁安置。

　　（二）加快经济适用房建设。规划若干块大型经济适用房建设用地。抓紧落实市本级160万平方米，鹿城、龙湾、瓯海区60万平方米经济适用房用地计划。加快实施已下达计划的52万平方米经济适用房建设，优化经济适用房户型结构，严格经济适用房准入条件，防止高收入者、投资和投机者进入经济适用房市场。

　　（三）全面实施廉租住房制度。认真贯彻实施建设部等五部局《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》。通过以租赁补贴为主、实物配租、租金核减为辅等方式，切实保障应保对象的基本居住。鹿城区要进一步完善廉租房配租办法，根据市场租金升幅较大的实际，在原补贴标准的基础上每户每月再增加100元补贴。瓯海、龙湾、瑞安、乐清、永嘉、平阳、苍南等县（市、区）要尽快建立廉租房制度，努力做到应保尽保。

　　（四）继续加快普通商品住宅建设。市规划、国土资源、建设等部门要根据城市近期建设规划和城市交通的发展，研究确定若干个大型普通商品住宅小区建设，加大普通商品住宅投放量，缓解住宅供求矛盾。多渠道降低建设成本，建设面向广大城市居民且具有品牌和影响力的中低价位的商品住宅，进一步抑制房价过快上涨。

　　（五）进一步深化住房制度改革。认真落实住房分配货币化改革的各项政策，尽快发放住房补贴，提高中低收入家庭的购房能力。要通过住房公积金制度的健全和个人住房抵押贷款的发展，把购房行为推向市场，进一步满足居民的有效需求。

　　三、加强宏观调控，保持住房供求基本平衡

　　（一）加强住宅与房地产业发展规划的编制和计划指导。市计划部门要会同市国土资源、规划、建设、房管部门根据城市建设总体规划，在研究确定市区若干个大型普通商品住宅区的基础上，抓紧编制市区住宅与房地产业中长期发展规划和年度计划。各县（市）要根据各地实际情况，编制、落实规划和年度计划，确保每年有一定商品住宅开发量投放市场。

　　（二）充分发挥城乡规划的调控作用。在城市总体规划和近期建设规划中，要合理确定各类房地产用地的布局和比例，优先落实经济适用住房、普通商品住房、危旧房改造和城市基础设施建设中的拆迁安置用房建设项目，并合理配置市政配套设施。要科学规划和整合城市周边山坡地和废弃地、边角地，引导村级三产返还用地用于住宅建设和房地产开发，盘活用足土地存量资源和资产。今年要争取启动建设山坡地试点地块。

　　（三）加强对土地市场的宏观调控。根据年度计划和建设规划，及时落实经济适用房建设用地，适时推出商品房开发用地，有限度、多渠道、多形式增加房地产用地投放量。对经营性开发项目用地一律实行招标拍卖挂牌出让，并严格审查投标人资格。要加快村级三产返还用地的落实，规范村级三产用地的出让行为。做深做细房地产开发用地出让前的拆迁安置征地工作，一经完成出让，做到按期开发建设，按时向市场提供房源。

　　（四）强化对房地产项目的管理。进一步整顿土地市场秩序，对已经出让的地块进行清查，对征而不用超过两年的土地，由国土资源等部门依法予以收回。计划、规划、建设、国土资源部门要加强对房地产项目的管理，规范房地产开发建设行为，严格按批准的用地性质和规划指标组织实施。

　　（五）努力推进住宅产业现代化。建设部门在新建住宅中要加大节能、节水、节材和环保及智能化等方面的新设备、新工艺、新材料的推广应用力度，不断提高住宅产业的整体水平。要注重住宅小区的生态环境建设和住宅内部的功能设计，建立商品住宅性能认定制度，开展住宅全装修试点。

　　四、加强行业监管，规范房地产市场秩序

　　（一）继续整顿规范房地产市场秩序。各地各有关部门要继续加大对房地产市场秩序的专项整治力度，重点查处合同欺诈、虚假广告、中介不实，以及商品房面积和质量方面等消费者投诉较为突出的问题。加快房地产行业信用体系建设，进一步强化社会信用监督。加大对房地产开发企业违法违规行为的查处力度，为消费者创造良好的消费环境。

　　（二）完善市场监管制度。各地各有关单位要按照审查严格、程序简化的要求，加强对房地产开发企业的资质管理，建立房地产开发项目资本金制度、项目手册制度，积极推行项目业主工程款支付担保制度。

　　（三）加强商品房预售管理。房管部门要严格按照《城市商品房预售管理办法》规定的条件审批商品房预售项目。对经批准预（销）售的商品房，实行全程控制、动态管理。严格商品房销售合同备案管理和销售后房屋转让交易的规范化管理。房管部门要及时制定措施，防止、遏制部分房产中介、个别开发商“待价而沽”和恶意炒作、抬价行为，严肃查处商品房销售中的违法违规行为。

　　（四）建立健全房地产市场信息披露制度和预警预报制度。要加强房地产市场统计工作，完善房地产市场信息系统。在建立预警体系的基础上，建立健全房地产市场信息披露制度，由建设部门定期向社会披露当地房地产市场的土地供应总量、房地产开发规模、区位；由房产行政主管部门定时向社会披露商品房预（销）售房源信息、商品房空置、商品房交易参考价格等信息，引导房地产开发企业理性投资，引导住房消费者理性消费。房地产市场信息系统和预警预报体系建设需政府承担的费用，由各地财政结合当地信息化系统和电子政务建设一并落实。

　　（五）发展和规范房地产中介服务。积极发展各类新兴房地产中介业务和服务品种。进一步规范房地产中介服务市场，严格执行房地产经纪人、房地产估价师执（职）业资格制度，未取得营业执照和房地产中介资格证书或备案证的中介机构，不得从事中介业务。各级工商、房产行政主管部门要加强对中介机构的监管，规范中介机构的服务行为；同时，要建立商品房展销会登记备案制度，严格审查参展楼盘的条件，加强对展销会的管理。

　　（六）进一步提高物业管理服务水平。要认真贯彻执行国务院《物业管理条例》，因地制宜采取扶持措施，加快推进物业管理服务的市场化、专业化和社会化发展。进一步建立健全公开、公平、公正的物业管理服务招投标制度。要建立健全物业维修基金管理制度，加强物业维修基金的使用管理。理顺物业管理公司同社区、居委会的关系。

　　五、加强组织领导，健全工作机制

　　为进一步加强对住宅与房地产业发展的组织领导，建立健全工作机制，市政府建立市住宅与房地产业工作联席会议制度，由市政府牵头，有关部门参加，及时研究解决房地产市场运行和发展中遇到的有关重大问题，制定相关的应对政策措施。各县（市、区）要建立相应的工作机制或协调机构，从当地实际出发，完善房地产市场调控办法，促进住宅与房地产业持续健康发展。

　　各级政府和各有关部门要积极探索，勇于实践，切实履行好各自的职责。要把住宅与房地产业发展纳入国民经济和社会发展的全局统筹规划，适时适度地把握好调控的力度和方向，加强计划、规划、建设、国土资源、房管、财政、金融、价格等监管单位之间的协调配合，不断提高调控能力和调控实效；进一步强化政府的住房保障职能，切实做到工作到位、政策到位、资金到位、保障到位；新闻媒介要把握客观、正确的舆论导向，引导消费者理性消费。

二○○四年五月二十一日