各区县人民政府，市级各部门：

　　为改善城市人居条件，提高人民的生活水平，化解住房供求结构性矛盾，努力满足社会各阶层的住房需求，正确引导住房消费，加快我市全面建设小康社会的进程，根据国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）和建设部、国家发展改革委、国土资源部、人民银行颁布《经济适用住房管理办法》（建住房[2004]77号）的精神，经市政府同意，现提出宜宾市经济适用住房建设管理的实施意见，请认真贯彻执行。

　　一、统一思想，充分认识经济适用住房建设的重要意义

　　经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。搞好经济适用住房建设，是解决中低收入家庭住房问题的有效途径；是带动相关产业，拉动经济增长，保持国民经济健康持续发展的重要举措；是保障广大群众安居乐业，维护社会稳定的大事；是立党为公、执政为民、实践“三个代表”重要思想的具体体现。近年来，我市经济适用住房建设取得了一定成效，在一定程度上带动了地方经济的发展，缓解了城镇中低收入阶层住房紧张的局面，但由于种种原因，经济适用住房建设在不同程度上存在着一些问题，有的开发商打着建设经济适用住房的招牌，享受优惠政策，却按商品房价格向社会公开出售房屋，从中牟取非法高额利润；有的项目重建设、轻管理，对购买对象审查把关不严，部分高收入者购买了经济适用住房，个别人甚至以投资获利为目的购买经济适用住房；有的项目对建设标准缺乏有效控制，致使户型面积偏大，甚至出现大户型、超大户型经济适用住房，严重背离了经济适用住房政策的初衷；有的项目优惠政策落实不畅，经济适用住房价格高居不下。这些问题的出现，既有政策执行不力的原因，也与经济适用住房供应中政府职能和市场作用的界限模糊有很大关系。在新形势下，必须进一步完善政策，加强经济适用住房的建设和管理。

　　经济适用住房应坚持住房分配货币化的基本方向，不断构筑和完善商品房、经济适用住房、廉租房“三位一体”的住房供应体系，稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和宜宾市市情的城镇住房体系，进一步推进城市化进程，推动相关产业的发展，实现人民生活达小康。

　　二、明确部门职责、紧密配合

　　房地产管理部门是经济适用住房建设的管理机构，负责经济适用住房建设的统筹协调和日常工作。市房地产管理局作为宜宾市城市规划区内经济适用住房主管部门，直接实施该区域内经济适用住房统建项目的业主遴选、经济适用住房目标消费者的认定，以及经济适用住房分配和出售审批等具体工作。

　　计划、国土、规划、建设、财政、监察、物价、审计、公安等部门参与经济适用住房建设和管理，各司其职，密切配合，共同搞好经济适用住房建设和管理。

　　三、搞好五个结合，遵循五项原则

　　一是与国民经济发展计划相结合，适度投放的原则。要根据我市经济发展水平和经济发展计划，合理制定经济适用住房建设规划，合理确立经济适用住房投放计划，并保持政策的连续性，原则上一定三到五年不变。保持市场的非饱和供给，不搞超需供地供房，继续培育和保持我市良好的房地产投资发展环境。

　　二是与城市规划相结合，注重环境的原则。经济适用住房建设必须与城市规划作好衔接，始终坚持统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的方针，以规划为龙头，在规划设计指导思想上力求做到满足住户的居住需求、生活需求和活动需求，努力营造一个宁静、方便、优美、舒适的生活空间。

　　三是要与全面建设小康社会相结合，适度超前的原则。要与全面建设小康相结合，要以发展的眼光来看经济适用住房，以动态的理念建设经济适用住房，不能搞低标准和高标准“两头靠”的房屋，要适应形势的发展，小区和房屋的建设做到20年不落后。

　　四是与房改政策相结合，不准多占的原则。经济适用住房要与房改政策相结合，不允许一户多套，不允许亲朋搭车，已经享受房改优惠售房、集资建房等福利性住房，并已经超过规定面积的不能再购买经济适用住房。

　　五是要与加强管理相结合，坚持“五先五后”的原则。即：先低后中，先解决低收入的，后解决中收入的；先无后紧，先解决无房户，再解决住房紧张户；先老后新，先解决住房老困难户，后解决新产生的住房困难户；先定后建，先确定经济适用住房的规划、户型、面积及购房户对象后再进行建设；先建后免，对经济适用住房建设的所有优惠减免政策，必须在房屋竣工验收合格，并严格执行价格政策后，再由相关部门按规定执行。

　　四、落实和完善经济适用住房各项政策

　　（一）优惠政策。

　　1、经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应，经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费，减半征收。按规定应收取服务费用的，按低限收取。

　　2、经济适用住房小区的周边道路等基础设施建设由政府投资完成。

　　3、适当调整经济适用住房信贷条件，加快资金到位。对列入经济适用住房建设的项目，在开发建设单位提出贷款申请后，各商业银行要尽快进行项目评估，评估工作原则上在10个工作日内完成，承贷银行在审查同意后5个工作日内办理有关贷款手续，并按工程建设的实际需要，及时发放贷款，保证信贷资金到位。

　　4、发挥住房公积金的作用，提高中低收入家庭的购房能力。

　　（二）价格政策。

　　经济适用住房统建项目的房屋价格按项目遴选业主时中选人承诺的销售价格进行销售。

　　其他需要按经济适用住房明确价格的由：征地、拆迁补偿费，勘察设计和前期工程费，建安工程费，2%管理费、贷款利息、税金，3%以内的利润构成。

　　经济适用住房实行收费卡制度，各有关部门收取费用时，必须填写价格主管部门核发的交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。

　　经济适用住房的销售价格由开发商严格按规定报市物价局和市房地产管理局审查批准后执行，任何单位和个人均不得擅自提高价格出售。

　　（三）准入政策。

　　经济适用住房的销售对象是具有本市城镇常住户口的中低收入家庭且住房困难户。中低收入家庭的界定标准：年收入在28000元以内的家庭；住房困难户的界定：人均建筑面积低于20平方米。

　　五、强化管理，切实推进经济适用住房建设

　　（一）计划管理。由房管部门负责经济适用住房建设的统筹协调和日常工作，经济适用住房建设投资计划实行指导性计划。房管部门会同计划、规划、国土资源行政主管部门在做好市场需求分析和预测的基础上，编制我市经济适用住房发展规划，并报市政府批准后实施。

　　房管部门会同计划、规划、国土资源行政主管部门根据土地利用总体规划和经济适用住房发展规划，做好项目储备，为逐年滚动开发创造条件。

　　市发展计划委员会应当会同房管、建设、规划、国土资源行政主管部门依据经济适用住房发展规划和项目储备情况，编制经济适用住房年度建设投资计划和用地计划。经济适用住房建设用地纳入当地年度土地供应计划。

　　（二）规划管理。经济适用住房实行统一规划、集中建设。一是以小区建设为主，每个小区房屋建筑面积不低于10万平方米。二是企事业单位不准单独新征土地搞经济适用住房建设，实行住房社会化。三是机关企事业单位不再搞前村后店、前店后房的建设模式。四是分类建设，经济适用住房小区按不同的职业结构、文化层次、生活习惯分为城市居民、产业工人、文卫职工、机关干部、农转非人员等小区建设。

　　（三）用地管理。市国土资源局根据《城市总体规划》、《土地利用总体规划》和《住房建设规划》、《经济适用住房年度建设计划》编制经济适用住房建设用地年度计划，并在年度土地供应计划中统筹安排，采取行政划拨的方式供给。经确定为经济适用住房建设的用地，不得随意更改用途，确需变更用途，必须报政府批准。

　　（四）开发管理。经济适用住房建设按照政府组织协调、企业市场运作的原则，对工程设计、施工和监理应采取公开择优遴选方式进行，房管部门要加强管理，监督建设业主的开发建设行为。要精心组织设计，强化施工管理，保证经济适用住房的开发建设质量，向市场提供“价低质不低”的住房，满足中低收入家庭的购房需求。

　　（五）户型面积管理。对经济适用住房要严格控制中小套型的比例和各套型面积，中小套型不得低于90%，小套型面积应控制在70平方米左右，中套型控制在90平方米左右，最大户型建筑面积不能超过120平方米，不搞超补供给房。

　　（六）销售管理。一是严格销售对象审查，按照经济适用住房购买对象的规定，对申请购房者进行审查、公示。二是经济适用住房的销售应按照一定程序进行，由购买人提出书面申请，按不同群体归口审查，对审查符合购买条件的，经所在单位或社区和新闻媒体公示无异议的，可确定为购买对象并向其销售经济适用住房。三是应建立经济适用住房销售的配套管理制度，即：购房申请制度、购房审批制度、购房公示制度、经济适用住房价格审核、审批制度；实行专用售房合同管理制度，避免人为炒作经济适用住房。面向社会出售经济适用住房签订的售房合同，由房管部门统一印制，持有效合同才能在房地产管理部门办理产权手续。

　　（七）上市管理。一是经济适用住房的购买人在住满五年后，提出申请，经审查合格并补交相关费用可出售出租经济适用住房，政府可优先回购。将经济适用住房出售出租者，不得再购买经济适用住房和其他政策性住房。二是经济适用住房的购买人未住满五年，又确需出售出租的，只能以届时的经济适用住房价格出售给政府或政府指定的经济适用住房购买人、承租人。

　　（八）物业管理。加强经济适用住房小区的物业管理。经济适用住房的物业管理要全面推行社会化、专业化、市场化的新机制。通过竞争的方式，选择物业管理单位并严格执行相应的收费标准。

　　由市房地产管理局按照本《意见》精神制发相关配套文件。

　　二00四年九月一日