黄石市城市房屋拆迁管理实施细则

　　第一章 总则

　　第二章 拆迁管理

　　第三章 拆迁补偿与安置

　　第四章 奖惩规定

　　第五章 附则

 

大冶市、阳新县、各区人民政府，各厂矿企业、院校，市政府各部门：

　　《黄石市城市房屋拆迁管理实施细则》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　二OO五年五月三十一日

黄石市城市房屋拆迁管理实施细则

　　第一章 总则

　　第一条 为了贯彻国务院《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）和《湖北省城市房屋拆迁管理实施办法》（以下简称《实施办法》），加强城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据《条例》、《实施办法》的有关规定和建设部《城市房屋拆迁单位管理规定》，结合本市实际，制定本细则。

　　第二条 凡在本市城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本细则。

　　第三条 本市城市房屋拆迁，必须符合城市总体规划、控制性详细规划和建设规划，有利于旧城区改造和生态环境改善，保护文物古迹。

　　第四条 市人民政府根据本市经济社会发展实际，编制房屋拆迁中长期规划和年度计划，由省建设行政主管部门会同发展改革部门批复后，报省人民政府和市人大常委会备案。严禁违反法定程序和法定拆迁许可要件，擅自扩大拆迁规模。

　　第五条 本细则所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。

　　本细则所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。

　　本细则所称房屋承租人，是指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位和个人。

　　本细则所称拆迁单位，是指依法取得拆迁资质证书，接受拆迁人委托，对被拆迁人进行拆迁动员，组织签订和实施补偿、安置协议，组织拆除房屋及其附属物的单位。

　　第六条 拆迁人应当依照本细则的规定，对被拆迁人和房屋承租人给予补偿、安置；被拆迁人、被拆迁房屋承租人应当在规定的搬迁期限内完成搬迁。

　　第七条 市房地产管理局对全市房屋拆迁工作实施监督管理。市房屋拆迁管理办公室负责全市房屋拆迁的日常管理工作（以下统称市房屋拆迁管理部门）。

　　市政府有关部门应当按照本细则的规定，各尽其职，支持、配合市房屋拆迁管理部门做好房屋拆迁管理工作。

　　第二章 拆迁管理

　　第八条 拆迁房屋，必须取得房屋拆迁许可证。

　　第九条 申请取得房屋拆迁许可证，应向市房屋拆迁管理部门提交下列资料：

　　（一）建设项目批准文件；

　　（二）建设用地规划许可证、规划用地红线图；

　　（三）国有土地使用权批准文件或建设用地审批通知书；

　　（四）办理存款业务的本市金融机构出具的拆迁补偿安置资金存款证明；

　　（五）拆迁计划和拆迁方案。

　　拆迁计划应当包括建设工程建设项目名称、性质、工程量、占地面积、拆迁范围、拆迁方式、拆迁期限、拆迁费用概算、工程开工时间、工程竣工时间等；拆迁方案应当包括被拆迁房屋的性质、用途、面积、权属和拆迁地段区位、还建方式、安置房地点、临时过渡方式、拆迁资金落实情况、拆迁的实施步骤和安全防护、环保措施等。属现房安置的，应提供安置房屋的权属证明资料。

　　市房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内完成对申请事项的审查。符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。

　　实行国有土地收购储备涉及房屋拆迁的，由市土地储备机构作为拆迁人；已经过拍卖取得国有土地使用权涉及房屋拆迁的，由竞得人作为拆迁人。

　　第十条 市房屋拆迁管理部门应当在核发房屋拆迁许可证的同时，将房屋拆迁许可证中载明的建设项目名称、拆迁人、拆迁范围、拆迁期限以及搬迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。

　　第十一条 拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施房屋拆迁。

　　需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向市房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请；市房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。拆迁期限经批准延长的，市房屋拆迁管理部门应予以公告。拆迁期限届满、拆迁人未申请延期的，房屋拆迁许可证失效；需要继续拆迁的，应重新办理房屋拆迁许可证。

　　拆迁人需要变更拆迁范围的，应当重新申领房屋拆迁许可证。

　　第十二条 拆迁人可以自行拆迁，也可以通过招投标或委托方式交由拆迁单位实施拆迁。

　　房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。

　　房屋拆除施工必须由具备相应资质和安全条件的建筑施工企业承担。拆除施工单位在实施拆除工程时，应制定具体的安全施工措施，落实安全施工责任，保证安全施工，文明施工。

　　第十三条 拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，订立拆迁委托合同，并自拆迁委托合同订立之日起15日内报市房屋拆迁管理部门备案。

　　被委托的拆迁单位不得以任何形式转让拆迁业务。

　　拆迁人自行拆迁的，应在实施拆迁前到市房屋拆迁管理部门办理核准手续。

　　第十四条 拆迁人应当在拆迁现场向被拆迁人、房屋承租人公示房屋拆迁许可证、拆迁政策、拆迁补偿补助标准、产权调换房源、拆迁工作流程、拆迁单位及其工作人员名单、估价机构名称和初步估价结果等事项，并做好宣传、解释工作。

　　第十五条 拆迁人与被拆迁人应当依照本细则的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房建筑面积、结构、楼层、户型和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限、产权调换差价、交付方式、违约责任等事项，订立拆迁补偿安置协议。

　　拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人共同订立拆迁补偿安置协议；符合下列情形之一的，可以由拆迁人与被拆迁人、被拆迁人与房屋承租人分别订立拆迁补偿安置协议：

　　（一）被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人已进行安置的；

　　（二）房管部门的直管公房、托管房、代管房；

　　（三）单位自管公房。

　　拆迁当事人可参照使用省建设行政主管部门制定的拆迁补偿安置协议示范文本。

　　第十六条 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由市房屋拆迁管理部门裁决。市房屋拆迁管理部门为被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。

　　当事人对裁决不服的，可依法申请行政复议或向人民法院提起诉讼。拆迁人依照本细则规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，复议或者诉讼期间不停止拆迁的执行。

　　第十七条 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县（市）区人民政府责成有执法权的部门强制拆迁，或者由市房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。

　　第十八条 下列房屋拆迁前，除应向市房屋拆迁管理部门报审补偿安置方案外，拆迁人还应就被拆迁房屋的现状、相关资料、评估报告等有关事项向公证机关办理证据保全和办理补偿款提存手续：

　　（一）房屋产权不明确的；

　　（二）房屋所有权人不在本地又未委托代理人的；

　　（三）房屋所有权人下落不明的；

　　（四）房屋产权正在诉讼的；

　　（五）代管房屋。

　　第十九条 拆迁设有抵押权的房屋，按照国家担保法的有关规定执行。

　　第二十条 实行房屋拆迁补偿安置资金审核监管制度。拆迁补偿安置资金应当专户存储并由拆迁人、房屋拆迁管理部门和接受存款业务的金融机构三方签订监管协议，明确资金监管数额、使用程序和违约责任。

　　拆迁补偿安置资金监管的数额应当相当于全部被拆迁房屋采取货币补偿所需的资金数额，拆迁人提供产权调换现房的，可适当计减监管资金数额。

　　在拆迁安置实施过程中，市房屋拆迁管理部门可根据情况确定具体资金监控数额。

　　监管的安置资金应专款用于房屋拆迁补偿安置，不得挪作他用。

　　第二十一条 尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经市房屋拆迁管理部门同意，签订书面转让合同，并办理房屋拆迁变更和补偿安置资金监管转移手续，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告。

　　第二十二条 拆迁范围确定后，自发布拆迁公告之日起，拆迁范围内的单位和个人不得进行下列活动：

　　（一）新建、扩建、改建、装饰、装修房屋；

　　（二）改变房屋和土地用途；

　　（三）建立新的房屋租赁关系；

　　（四）以被拆迁房屋为注册地址办理工商营业注册登记、税务登记和户口迁入手续。

　　对违反本规定从事上述行为的不予补偿，有关部门不予办理相关手续。

　　第二十三条 市房屋拆迁管理部门应当根据《城市房屋拆迁单位管理规定》，加强对拆迁单位和人员的监督管理。

　　拆迁单位应当依法取得《房屋拆迁单位资质证书》，并接受市房屋拆迁管理部门的年度考核验证。未取得《房屋拆迁单位资质证书》的，不得从事城市房屋拆迁业务。任何单位和个人不得伪造、变造或转让《房屋拆迁单位资质证书》。

　　市房屋拆迁管理部门应当对从事房屋拆迁业务的人员进行业务、技术培训和考核，使其具备相应的法律、业务知识，持证上岗。

　　第二十四条 拆迁范围内房屋全部拆迁完毕（根据规划需要保留的除外）后，拆迁人应报房屋拆迁管理部门确认，并到房产、国土资源管理部门办理拆除房屋所有权证、土地使用权证注销登记手续。

　　第二十五条 房屋拆迁管理部门依法向拆迁人收取管理费，实行规范管理、专款专用。

　　第三章 拆迁补偿与安置

　　第二十六条 房屋拆迁可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。除法律法规规章另有规定外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。

　　拆除违法违章建筑和超过批准使用期限的临时建筑，不予补偿。

　　拆除未超过批准使用期限的临时建筑，以批准期限减去已使用年限的剩余期限按重置成本法评估其残值，并给予补偿。

　　第二十七条 实行货币补偿的，货币补偿金额以房地产市场评估价确定。

　　被拆迁房屋和用于产权调换房屋的房地产市场评估价，以房地产市场指导价为参照依据，结合该房地产的区位、用途、建筑面积、建筑结构、成新、楼层、径深、层高等因素确定。具体标准由市房屋拆迁管理部门会同市物价部门制定，至少每年公布一次。

　　第二十八条 实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当按照本细则第二十七条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换差价。

　　拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予适当补偿。

　　第二十九条 拆迁公益事业用房的，应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。

　　第三十条 拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，由拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人就解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

　　第三十一条 拆迁市直管、单位自管住宅用房（包括已改制后的原单位自管住宅用房），根据权益不同按下列规定补偿：

　　（一）被拆迁房屋的所有人取得房地产市场评估价款30%的补偿，被拆迁房屋的承租人取得房地产市场评估价款70％的补偿。

　　（二）被拆迁房屋承租人另已购房改公房、经济适用房或参加集资建房的，其拆迁建筑面积在已购房建筑面积（另享受住房货币补贴的建筑面积一并计算）与房改政策规定建筑面积差额内的，按房地产市场评估价的70%补偿；超出部分按房地产市场评估价款的20％补偿。

　　（三）房屋承租人属于孤老孤残或被民政部门确定为无经济来源的特困户的，应当实行产权调换，产权调换的房屋由原房屋承租人承租；产权调换的房屋每户建筑面积小于30平方米的，调换后应不少于30平方米。

　　第三十二条 被拆迁房屋的性质分为住宅和非住宅房屋，其用途、建筑面积，以房屋所有权证记载为准；尚未办理房屋所有权证的，以城市规划管理部门批准的合法证件为准。

　　市直管公房用途根据租赁凭证确定，原审批住宅用房擅自改为非住宅的，按住宅房屋认定，对营业部分经协商给予适当补偿。

　　第三十三条 在拆迁补偿安置协议约定的过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。

　　实行货币补偿的拆迁人不向被拆迁人或者房屋承租人支付临时安置补助费。

　　拆迁补偿安置协议中未约定过渡期限的，过渡期限为18个月。

　　第三十四条 拆迁住宅搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业引起的经济损失以及搬迁、安装、过渡等费用标准，由市物价部门会同市房屋拆迁管理部门制订，适时调整。

　　第三十五条 拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。

　　因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费；对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。

　　第三十六条 拆迁人提供的安置房屋，应当在城市规划区内，并符合国家法律、法规以及相关强制性技术设计规范和质量安全标准。

　　第三十七条 政府实行土地储备、公用设施建设和城市危旧房改造的项目，以及拆迁后新建房屋性质不适合原地还房的，被拆迁人应服从异地还房或者选择货币补偿。

　　第三十八条 经市房屋拆迁管理部门对房屋拆迁补偿安置协议审核确认后，选择货币补偿的被拆迁人或房屋承租人自购住宅的，免交原拆迁建筑面积部分的契税；选择产权调换的，所调换房屋的价格未超过被拆迁房屋的房地产市场评估价的部分，免交契税。

　　第三十九条 被拆迁房屋和产权调换房屋的价格评估，由具有房地产价格评估资格的机构承担；拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式进行；拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托，委托人应当与估价机构签定书面拆迁估价委托合同；估价报告必须由专业房地产估价师签字。拆迁房屋的价格评估技术规范、争议处理程序和有关管理规定，按照国家和省市有关规定执行。

　　第四十条 市房屋拆迁管理部门应当成立房屋拆迁估价专家委员会，对拆迁估价进行技术指导，依拆迁当事人申请对拆迁估价作技术鉴定。

　　市房屋拆迁估价专家委员会由具有国家注册房地产估价资格的估价师、经省建设行政主管部门批准的从事房地产评估六年以上的估价人员以及资深律师、城市规划专家等组成。

　　第四章 奖惩规定

　　第四十一条 违反本细则规定，按照《条例》、《实施办法》和《城市房屋拆迁单位管理规定》的规定予以处罚。

　　第四十二条 按本细则第六条规定，被拆迁人、被拆迁房屋的承租人在规定的搬迁期限内完成搬迁的，拆迁人可酌情给予奖励。具体奖励方式和标准可在拆迁协议中约定。

　　第五章 附则

　　第四十三条 在城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，依照本细则执行。

　　第四十四条 本细则由市人民政府法制办公室解释，应用中的具体问题市人民政府授权市房地产管理局解释。

　　第四十五条 本细则自发布之日起施行。1994年9月9日发布的《黄石市城市房屋拆迁管理实施办法》和1999年8月4日发布的《黄石市城市房屋拆迁货币补偿安置试行办法》同时废止。

　　大冶市、阳新县城镇房屋拆迁，可参照本细则执行。