各区县人民政府，市府各委办局，市各直属单位：

　　为加快我市城市化和城市现代化进程，统筹城乡协调发展，优化城市空间布局，着力提升城市品位，努力建设资源节约型、环境友好型城市，现就我市“城中村”改造和建设提出如下意见：

　　一、统一思想认识，明确改造目标

　　随着我市城市规模的快速扩张，一些过去是农村的区域已逐步纳入城市范围，但在土地权属、管理体制等方面仍然保留农村模式，从而成为与城市整体发展不相协调的“城中村”。这些地区的基础设施较为薄弱，建筑布局零乱，环境卫生较差，不适应现代化城市建设和管理的要求。因此，积极推进“城中村”改造和建设，不仅是深入贯彻以人为本的科学发展观、加快建设和谐社会，努力实现“两个率先”的迫切要求，也是推进城市现代化、改善城市整体形象、提高人民生活质量的重要举措。各级政府和各有关部门要从全局的高度充分认识“城中村”改造建设的重要意义，把“城中村”的改造和建设作为今后一段时期城市建设和管理的重要抓手，精心安排，周密部署，认真组织，加快实施。

　　“城中村”改造的总体目标是，以“三个代表”重要思想、党的十六届四中和五中全会精神为指导，按照统筹城乡发展和构建“和谐南京”的要求，坚持统一规划、分类指导、稳步推进、分级负责的原则，把工业向园区集中，农民向城镇集中，土地向规模经营集中与“城中村”改造建设结合起来，力争用4年左右的时间，依法统一将“城中村”的集体土地转变为国有土地；统一把农村居民转为城市居民，组建社区居民委员会；统一将“城中村”居民纳入城镇社会保障体系；统一“城中村”的规划、建设和管理，全面提升我市“城中村”的城市化和城市现代化水平，努力实现农村向城市转变、村民向市民转变、农村管理向城市管理转变。

　　“城中村”改造的阶段目标为：

　　──第一阶段（2005年─2006年），把鼓楼区、玄武区、白下区、下关区、秦淮区、建邺区的“城中村”改造作为城市建设的重点，基本完成主城区“城中村”的改造任务。同时严格加强6个城区及栖霞区、雨花台区等江南八区的规划控制和管理，坚决遏制各种形式的违章搭建，防止出现新的“城中村”。

　　──第二阶段（2007年─2008年），基本消除栖霞区、雨花台区等近郊的违章搭建，完成该地区道路、通讯、自来水等基础设施的配套和改造，市容市貌有较大改观。

　　──第三阶段（2009年），加强居民集中区的市容管理和治安管理，城市基础设

　　施和市政公用配套设施实行统一的城市社区管理模式，原“城中村”地区完全融入现代化城市。

　　二、确定改造范围，分类组织实施

　　“城中村”的改造范围：鼓楼区、玄武区、白下区、下关区、秦淮区、建邺区、栖霞区、雨花台区等江南8区在绕城公路以内、长江以南区域内的71个村为“城中村”（名单详见附表）。为了分类进行“城中村”改造工作，根据目前城市规划建设现状，将“城中村”分为三类：A类是指已经落实建设项目正在实施或已有明确规划等待项目落地的地区；B类是指位于规划绿化用地范围内的地区；C类是指以前开发建设剩余下来的中间地带和边角地区。

　　“城中村”的改造方式：“城中村”改造应针对各个村的不同情况采取相应的方式实施。主要方式有：以项目开发的方式实施改造；以土地储备的方式实施改造；以“老城改造”的方式实施改造。

　　对A类地区，要坚持把政府常规建设项目和“城中村”改造结合起来，以项目建设推动“城中村”改造，原则上全部采用征地拆迁的办法。目前已有项目的地区，要按照“先近后远、能快则快”的要求，通过政府引导、市场化运作，加快“城中村”改造。对目前还没有项目的“城中村”要进行动态管理，尽快落实建设项目，成熟一个，推进一个。

　　对B类地区，要优先考虑用项目捆绑的办法带动片区改造。对离主城较远，4年内难以找到项目的地区，符合土地储备运作条件的，由政府分期纳入全市土地储备计划，土地交由市土地储备中心统筹运作。

　　对C类地区，要“拆”、“改”并举，离主城较近的，原则上全部纳入“老城改造”范围，以“拆”为主，用“老城改造”的方式推进“城中村”改造。对离主城较远，基本上以农民小区形式存在的“城中村”，可以暂时保留，重点是加大这一地区的规划控制和管理力度，加强基础配套设施建设，着力改善居住环境。

　　三、突出工作重点，实行分级负责

　　1、明确改造职责。“城中村”改造建设工作要在市政府统一领导和部署下进行，江南8区政府为本辖区“城中村”改造的第一责任人。各相关区政府要根据全市“城中村”总体规划和要求，结合各自“城中村”具体情况，制定切实可行的改造方案，报市政府批准后实施。市相关部门要加快制定配套文件，积极支持和参与各区“城中村”改造工作，采取集中办公和“一站式”服务等措施及时做好分类指导、协调服务等工作，形成上下联动、各负其责的工作机制。

　　2、制订改造规划。结合南京城市总体规划，编制完成控制性详细规划和“城中村”改造修建性详细规划。同时，加强绕越公路和绕城公路之间区域的规划控制和管理，防止出现新的“城中村”。“城中村”改造规划必须坚持整体性、前瞻性、科学性和操作性相结合的原则，特别是要做好土地利用总体规划和城市总体规划在“城中村”改造中的相互衔接。科学制定“城中村”改造方案和征地拆迁计划，切实做到拆迁总量与城市建设总规模、城建资金总盘子的大致平衡。建设单位、施工单位要严格执行质量管理、安全管理等方面的规定和要求，确保工程质量、功能质量和环境质量。

　　3、加强土地管理。对“城中村”改造中的集体土地，可参照外地做法，依法变更为国有土地，并按国有土地进行管理，其中农用地必须按规定办理转用手续。

　　“城中村”改造中涉及到的集体经济组织和农民，按宁政发〔2004〕93号文件进行补偿安置和房屋拆迁，并按宁政发〔2004〕100号文件进行基本生活保障。对于保留的学校、医院、养老院等公益事业用地，其国有土地使用权可按划拨用地直接确认；对应以有偿方式供地的工业企业和经营性项目用地，在按规定程序补办出让手续后，其国有土地使用权可确认给使用单位。“城中村”改造中经营性用地，符合土地储备运作条件的，原则上纳入土地储备，由市土地储备中心会同区政府统筹运作。

　　4、多方筹集资金。按照“谁投资、谁受益”的原则，积极运用市场化运作手段，吸引原村集体经济组织、民间资本和外商等各类开发主体参与“城中村”改造。符合城市总体规划的经营性用地，由市土地储备拍卖领导小组按招标、拍卖、挂牌等出让方式办理，土地出让金缴入市财政局资金专户。“城中村”土地出让金实行资金封闭运行，集中管理，主要用于“城中村”基础设施建设和村民社会保障。市、区两级财政应根据各“城中村”的具体情况，对编制规划设计方案和公用设施、基础设施建设给予适当支持。

　　5、妥善处置资产。按照《南京市农村集体资产管理办法》的有关规定，具备条件的“城中村”集体经济组织要尽快完成股份合作制改造，对村集体所有的各类资产、负债和所有者权益进行清理核实，必要时可委托有资质的资产评估机构进行评估。根据群众自愿、民主协商、依法办事、维护权益的原则，由村、组集体经济组织成员大会或成员代表大会讨论通过清产核资结果和集体资产处置方案，并报当地农村集体资产管理机构备案。在集体资产处置过程中，任何组织和个人不得平调或以其他方式无偿占用农村集体资产。

　　6、做好拆迁安置。严格按照《南京市征地拆迁补偿办法》的有关规定，切实维护被拆迁居民的合法权益。在具体运作办法上，要坚持政府主导和市场运作相结合，根据城市发展、功能定位和区位条件，统一规划、同步配套，科学合理地开展拆迁安置工作。“城中村”改造和建设要按照政策向拆迁户提供拆迁安置房，并享受相应的优惠政策。在拆迁过程中，要充分考虑村民的承受能力和城市外来人口对住房的基本需求，优先规划建设好农民小区和民工廉租公寓楼。要坚持异地安置和就近安置相结合，拆迁安置房可以在拆迁地周边就近选址，特别是要做好新居住地交通、水电气等基本生活设施的配套。对经批准实施改造的“城中村”，由有关区政府按照《南京市征地拆迁补偿办法》对原集体土地上的房屋进行清理。

　　7、强化社会保障。凡在劳动年龄段的原村民，均可进入城镇劳动力市场，享受就业培训、择业指导、职业介绍等多种就业服务。申领“就业登记证”的，在接受职业培训、就业援助、自主创业等方面享受与城镇失业人员和就业困难人员同等待遇。根据已参加和未参加农保人员的具体情况，积极做好农保向城保的过渡工作。要在确保被征地农民基本生活保障的基础上，积极引导和鼓励其参加城镇社会保险，切实做好被征地农民基本生活保障与城镇社会保险的衔接。村民在转为城市居民后，生活困难且符合低保条件的可按规定程序申领城市居民最低生活保障金。

　　8、完善基础设施。根据“城中村”改造建设总体规划，加大该区域范围内的道路设施建设力度，尽快完成规划确定范围内及相邻一、二级规划道路的拆迁腾地和三级以下道路、管网、路灯等基础设施配套建设。“城中村”改造建设可以分步实施，滚动开发。分步实施的住宅项目、配套项目和应由“城中村”改造实施单位承建的相关道路、排水、环卫、供电、电信、路灯等设施，必须同步建设，同时验收，同时交付使用。对于改造以前已经建成或在建的建设工程，在符合城市规划，工程质量合格无隐患的情况下，经市领导小组审定后，依法补办建设手续。“城中村”在改造完成后，原区域范围内的市政基础设施要纳入城市统一管理范围。

　　9、狠抓环境治理。加快绕城公路范围内的工业布局调整，对高污染、高能耗、高物耗的企业一律搬出主城区，改善城市生态环境。严格控制不合理的开发建设活动，强化对水源、林地等自然资源的生态保护。要进一步开展生态家园创建活动，突出以人为本，深化绿色人居社区的创建工作，做好“城中村”的绿化、美化。结合“绿色南京”工程建设，将“城中村”改造后剩余的边角地带和规划中的绿地，作为“城市森林”的建设用地。所在区政府负责“城中村”范围内的一切管理工作，突出抓好卫生清理、市容整理、环境治理，“城中村”市容环境卫生管理水平要逐步达到城市市容环境卫生标准。

　　10、加快社区建设。按照《中华人民共和国村民委员会组织法》和《中华人民共和国城市居民委员会组织法》的规定，撤销村委会，组建社区居委会。新组建的居委会要尽快适应职能的转变和工作重心的转移，强化社区管理，做好社区服务，努力建设和谐社区。加强“城中村”治安管理，不断丰富文化生活，提高居民的整体素质，使他们在生活水平、行为方式和精神面貌上与城市全面接轨。

　　四、强化组织领导，加快实施改造

　　“城中村”改造是一项复杂的社会系统工程，涉及面广、政策性强，任务十分艰巨。各级政府和部门必须高度重视，要把“城中村”改造工作摆上重要的议事日程，进一步解放思想、实事求是、与时俱进。在实施改造中要坚持高起点规划，同时要尊重客观规律，尊重村民意愿，量力而行。要坚持依法办事，正确处理国家、集体和个人三者之间的利益关系，切实维护村民的合法权益。要进一步加大宣传力度，为“城中村”改造工作营造良好的舆论氛围。

　　市政府成立由市长任组长、分管副市长任副组长，各相关部门负责人和各区政府主要负责人为成员的“城中村”改造建设领导小组。领导小组下设办公室，主要负责制定“城中村”改造考核办法，对“城中村”改造工作进行具体指导和协调。市政府将“城中村”改造建设工作纳入国民经济和社会发展规划，实行目标管理。各级纪检监察部门要加强“城中村”改造建设的监察工作，确保“城中村”改造建设工作有序推进。

　　各相关区政府要成立专门机构，抽调专职人员具体实施“城中村”改造工作。各相关区政府要加快制定“城中村”改造四年规划和年度计划，并及时协调、解决“城中村”改造中遇到的各种问题和困难。要实行目标管理责任制，签订目标责任书，年终考评，确保全市“城中村”改造建设任务圆满完成。

　　本文件自发布之日起执行。具体实施细则由市各有关部门拟订，报市政府批准后执行。

　　二00五年十一月十五日

　　附：绕城公路内71个“城中村”名单