第一章　总则

　　第二章　土地使用权出让

　　第三章　土地使用权转让

　　第四章　土地使用权出租

　　第五章　土地使用权抵押

　　第六章　土地使用权终止

　　第七章　划拨土地使用权

　　第八章　附则

 

　　第一章　总则

　　第一条　为改革国有土地使用制度，加强土地开发、利用和经营的管理，促进我市城市建设和经济的发展，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、国务院国发（1990）31号、（1992）61号文件及其他有关规定，结合我市实际，特制定本办法。

　　第二条　凡我市辖区内出让、转让、出租、抵押土地使用权的单位和个人，必须遵守本办法。

　　第三条　土地使用权出让和转让工作，在市人民政府领导下进行。

　　未开发使用的土地出让工作由市土地管理部门办理，出让后的转让、出租、抵押、终止工作，由市房地产管理部门办理；已经开发使用的城镇建设用地的出让、转让、出租、抵押、终止工作，由市房地产管理部门办理。

　　第二章　土地使用权出让

　　第四条　土地使用权出让是指政府以土地所有者的身份（出让方），将土地使用权在一定年限内让与土地使用者（受让方），并由土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为。

　　第五条　土地使用权出让的对象：国内外的公司、企业、其他组织和个人，除国家法律另有规定者外，均可按照本办法取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。

　　第六条　按照规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。

　　个人取得的土地使用权，在有权使用年限内可以继承。

　　第七条　土地使用权出让最高年限按下列用途确定。特殊情况下，经双方商定，出让年限可适当缩短。

　　1.居住用地七十年；

　　2.工业用地五十年；

　　3.教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

　　4.商业、旅游、娱乐用地四十年；

　　5.综合或者其他用地五十年。

　　第八条　土地使用权出让可以采取下列方式：

　　1.协议出让：即出让、受让方协商确定出让；

　　2.招标出让：新征土地由市土地管理部门根据社会和经济发展需要，提出发展项目或开发地块，报市政府批准，按功能使用要求（如建设层次、高度、标准、配套设施、绿化等），在规定的期限内，面向社会招标，择优出让；已经开发使用的城镇建设用地由市房地产管理部门依照以上程序在规定的期限内面向社会招标，择优出让。

　　3.拍卖出让：对于地理位置优越，使用价值高，竞争性强的地块，属新征土地由土地管理部门主持，有关部门参加，公开叫价拍卖，择出价高者出让；已经开发使用的城镇建设用地的出让由市房地产管理部门主持，有关单位参加，公开叫价拍卖，择出价高者出让。

　　第九条　通过出让取得土地使用权，必须提出书面申请，并签订出让合同。签订土地使用权出让合同，应当按照平等、自愿、互利的原则，属新征土地由市土地管理部门代表政府与土地使用者签订，属本市城镇规划区内的土地由市房地产管理部门代表政府与土地使用者签订。

　　第十条　取得土地使用权必须提供以下资料：

　　1.申请书；

　　2.城市规划部门的规划许可证；

　　3.平面布置图。

　　第十一条　土地使用权出让合同必须具备下列内容：

　　1.出让地块的位置、面积；

　　2.出让土地的用途；

　　3.出让土地的期限；

　　4.出让金和有关费用的数额及付款、结算方式；

　　5.双方的权利和义务；

　　6.双方需约定的其他事项。

　　第十二条　出让金征收标准根据用地单位或个人在本市辖区所处的不同位置，以及市政府征地、开发投入资金数额的多少、拆迁投入多少等确定。

　　出让金交纳应在土地使用权出让合同签订时先交纳40％的履行合同定金，其余部分应在出让合同签订后六十日内全部支付，逾期未全部支付的，出让方有权解除出让合同，并可请求违约赔偿，赔偿费按出让金的20％计算。

　　第十三条　土地使用者支付出让金十五日内，属新征土地由市土地管理部门依照规定办理登记，颁发土地使用证；属本市城镇规划区内已经开发使用的城镇建设用地的由市房地产管理部门按照市政府的统一规定办理登记，颁发土地使用证。

　　第十四条　政府对土地使用者依法所取得的土地使用权一般不提前收回，特殊情况下，根据社会公共利益的需要，政府可以依照法律程序提前收回，但要根据土地使用者已使用的年限和开发利用土地的实际情况给予适当的补偿。

　　第十五条　本市城镇规划区内的土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意，并经市房地产管理部门及城市规划部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记；城镇规划区外的由市土地管理部门按照有关规定办理。

　　第三章　土地使用权转让

　　第十六条　土地使用权转让（含分割转让），是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。

　　土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

　　第十七条　土地使用权和地上建筑物、其他附着所有权转让，应由双方当事人签订转让合同，持有关资料（属国有资产应有国有资产管理部门的批件）。并于十五日内到市房地产管理部门办理过户登记手续。未办过户登记手续的，转让无效。

　　本市城镇规划区以外的变更土地使用权，换发土地使用证的工作由市土地管理部门办理；城镇规划区内的变更土地使用权，换发土地使用证的工作由市房地产管理部门办理。

　　第十八条　未按土地使用权出让合同规定的限期和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。特殊情况下，投入开发建设的资金（不含地皮费）已达投资总额的25％以上者，可以转让。

　　第十九条　继承土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权，应由合法继承人或受遗赠人办理土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权过户手续，未办过户登记手续的，继承无效。

　　第二十条　土地使用权转让、继承改变出让合同规定的土地用途的，应依照本办法第十五条的规定办理手续。

　　第二十一条　土地使用权转让合同内容不得违背其原土地使用权出让合同所规定的内容。

　　土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地出让合同所规定的使用年限减去原使用者已使用年限后的剩余年限。

　　第二十二条　未经批准和办理过户登记而转让、继承土地使用权，由市房地产管理部门没收其非法所得，并对转让双方当事人或继承人处以相当非法所得20％罚款；情节严重的除没收其非法所得并处以罚款外，收回土地使用权证，限期拆除或没收地上建筑物和其他附着物。

　　第二十三条　企业由于经营不善或其他原因而破产倒闭的，其土地使用权被兼并单位使用的，应到市房地产管理部门办理（国有企业要有国有资产管理部门的批件）过户手续，依照本市规定交纳土地收益金。

　　第四章　土地使用权出租

　　第二十四条　土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

　　具有下列情况之一者，同样按前款出租处理：

　　1.将门面房给本单位职工、家属或其他人员从事经商或其他产业，经营者向土地使用权人以承包费、管理费等名义变相交付租金；

　　2.出租住房收取租金；

　　3.出租楼层（含出租柜台）经商的，以实际出租面积为基数，按实有建筑楼层面积分摊土地。

　　第二十五条　土地使用权出租，其期限不得超过土地使用权的使用年限，租赁双方签订出租合同。土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同，承租人不得改变土地使用性质和合同规定的内容，不得新建永久性建筑物、其他附着物。

　　第二十六条　土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，应在出租合同签订后三日内到市房地产管理部门办理出租手续，取得出租许可证，具备出租资格。出租期满到原登记部门办理注销登记。

　　私自出租的按市政府有关规定处理。

　　第五章　土地使用权抵押

　　第二十七条　土地使用权抵押是指土地使用者可供抵押土地使用权作为按期清偿债务担保的行为。

　　土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押；地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。

　　土地使用权抵押，须依照本市规定签订抵押合同。

　　第二十八条　土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押或因债务清偿及其他原因而消灭的，应当向市房地产管理部门办理抵押手续或注销抵押登记。

　　第二十九条　抵押人到期未能清偿债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。

　　因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的应依照本办法第十七条规定办理过户手续。

　　第六章　土地使用权终止

　　第三十条　土地使用权按照出让合同规定的使用期限届满，提前收回或因土地灭失等原因而终止。

　　第三十一条　土地使用权期满，土地使用权由市政府收回，土地使用者应在期满之日起十五日内交回土地使用证，办理注销登记，地上建筑物和其他附着物由市政府无偿取得。

　　第三十二条　土地使用权期满，土地使用者可以在土地使用权期满前两个月申请续期，经批准后，依照规定重新签订出让合同，支付土地使用权出让金，办理登记手续，并到市房地产管理部门办理地上建筑物、其他附着物所有权登记手续。

　　第七章　划拨土地使用权

　　第三十三条　划拨国有土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。

　　划拨土地使用权，除本办法第三十四条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。

　　第三十四条　符合下列条件并经土地管理部门或房地产管理部门批准的划拨土地使用权及其地上建筑物、其他附着物的所有权可以转让、出租、抵押：

　　1.划拨土地使用权拥有者为公司、企业、其他经济组织和个人；

　　2.领有国有土地使用证，且土地使用权属无争议；

　　3.具有地上建筑物、其他附着物的合法产权证；

　　4.依照本办法第二章的规定签订出让合同，补交出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交出让金。

　　转让、出租、抵押划拨土地使用权，分别依照本办法第三章、第四章、第五章的规定办理。

　　第三十五条　有下列行为之一的，视作转让、出租、抵押划拨土地使用权，并按本办法的第三十四条的规定处理：

　　1.划拨土地使用权拥有者将土地提供他人建房或从中分得房屋的；

　　2.开发公司将土地有偿提供其他单位开发和建设的。

　　第三十六条　本市城镇规划区内，未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权，由市房地产管理部门没收其非法所得，并根据情节，对双方当事人各处以非法所得的20％的罚款。城镇规划区外的由市土地管理部门依照以上规定进行处理。

　　第三十七条　无偿取得划拨使用权的土地，因城市建设发展需要或单位迁移、解散、撤销、破产及其他原因而停止使用的，由市政府无偿收回，并可按规定予以出让。无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物和其他附着物，由市政府根据实际情况给予适当补偿。

　　第三十八条　临时出租（出租期限为三年以下）、抵押（抵押期限为一年以下）划拨土地使用权或地上建筑物、其他附着物所有权的，可暂不签订土地使用权出让合同，但应到市房地产管理部门进行登记，领取出租许可证和他项权利证书，具备出租、抵押资格，并按实际出租、抵押期限依照本市规定交纳土地收益金。

　　第八章　附则

　　第三十九条　土地使用者依照本办法转让、出租土地使用权应依照国家、地方有关规定交纳税、费。

　　土地使用者以出让方式取得土地使用权的，在转让、出租、抵押中除依照本办法进行登记办理有关手续外，应向市政府交纳土地增值费。

　　第四十条　对于在土地使用权出让、转让、抵押等项工作中，拒绝管理，违反本办法有关规定的，由市土地管理部门或市房地产管理部门依照本办法规定对当事人作出处罚决定。当事人对处罚不服的，可在处罚决定送达之日起十五日内向上级行政部门申请复议或向人民法院起诉；期满既不申请复议，又不起诉的，由作出处罚决定的部门申请人民法院强制执行。

　　第四十一条　本办法由市政府法制局负责解释。

　　第四十二条　本办法自发文之日起实施。以前本市有关规定与本办法不符的，按本办法执行。