第一章总则

  第一条为加强城市建设综合开发管理,规范综合开发经营行为,维护综合开发市场秩序,保障城市规划和城市建设的顺利实施,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》及《黑龙江省城市房地产开发管理条例》等法律、法规,结合本市的实际情况,制定本规定。

  第二条本规定所称城市建设综合开发,是指在城镇规划区域内国有土地上从事房屋、基础设施和市政公用服务配套设施开发建设和经营的行为。

  第三条在本市城市规划区域内从事城市建设综合开发(以下简称综合开发)、实施综合开发建设管理,均须遵守本规定。

  第四条综合开发在市国民经济和社会发展计划的指导下,执行土地利用总体规划和城市规划,以项目定开发,按照社会效益、环境效益、经济效益相统一,以及旧区改造与新区开发相结合的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

  第五条综合开发项目用地在土地总量控制指标的指导下,实行统一规划、统一征地、统一出让、统一开发、统一管理。

  第二章管理机构及职责

  第六条综合开发工作由市人民政府统一领导,成立领导小组,作为市政府综合开发工作的决策机构。其职责是:(一)在市政府的领导下,统一负责全市国有土地出让、转让和综合开发建设的管理;(二)制定综合开发的政策规定;(三)审批综合开发发展规划和年度计划;(四)审定土地出让方案及综合开发项目;(五)负责审批涉外房地产开发企业和组织涉外项目洽谈;(六)审定市政府公益事业资产出租、转让、抵押事项;(七)审查、决定综合开发建设的其他重要事项。

  第七条大庆市人民政府城市建设综合开发办公室(以下简称市城建开发办)是市政府综合开发工作的办事机构,负责全市综合开发的协调和管理工作。其主要职责是:(一)贯彻执行国家、省综合开发的方针政策,并结合本市的实际情况制定实施细则和办法。

  (二)依据城市总体规划和土地利用总体规划,编制和提报大庆市综合开发发展规划和年度计划,确定开发项目。

  (三)组织、协调有关部门实施土地综合开发利用,参与制定年度土地出让方案;对拟出让的建设用地及开发项目进行前期综合经济测算,根据《黑龙江省城市房地产开发管理条例》的规定收取综合价款底价。综合价款底价按预算外资金管理。

  (四)负责市区综合开发项目的审核、报批和本市各县重大综合开发项目的审查、备案;涉及经济适用住房时,由市经房办审核并报市经济适用住房建设领导小组批准。

  (五)负责综合开发项目的管理,组织项目招(投)标,监督、检查工程进度和质量,参与综合开发项目综合验收及商品房预销售审核。

  (六)负责综合开发市场管理,对全市综合开发企业的资质进行审查,指导开发企业的经营,查处无证开发。

  (七)接受有处罚权部门的委托,依法查处房地产开发、经营中的违法行为。

  (八)协助市政府有关部门管理市政府下达的基本建设计划资金。

  (九)负责组织城建资金的开发融通,包括向金融部门融资,广泛拓宽资金来源,盘活存量资产。

  (十)执行领导小组的决议,完成交办的任务;协调有关部门的关系,研究、解决综合开发过程中遇到的主要问题。

  第八条按法律、法规、规章规定的职责,计划、规划、土地、建设、房产、工商行政管理、物价等部门共同做好综合开发管理工作;涉及综合开发的有关管理和处罚权,可委托市城建开发办实施。

  第三章开发企业管理

  第九条本规定所称房地产开发企业(以下简称开发企业),是指以营利为目的,从事房屋、基础设施和市政公用服务配套设施的开发和经营的经济组织。

  第十条设立开发企业,除法律、法规规定的条件外,尚须具备下列条件:(一)有固定的办公地点;(二)有健全的组织管理机构,有同企业等级相适应的专取技术、经济管理人员;(三)取得省建设行政主管部门颁发的资质等级证书;(四)有不少于等级规定的企业自有流动资金,单项开发企业的注册资本不低于开发项目投资额的25%;(五)有符合国家规定的企业和财务管理制度。具备前项规定条件的企业,先向工商行政管理部门办理名称预审,再到市城建开发办办理资质初审,报省建设主管部门审批;取得资质等级证书后,到工商行政管理部门申请登记,领取营业执照。

  第十一条综合开发项目的建设与经营,应由依法设立的开发企业来进行。开发企业应根据其资质等级承担相应的开发量。未经批准的其他单位或个人不得擅自进行开发建设与经营活动。

  第十二条以开发项目为对象从事单项房地产开发经营的项目公司不定资质等级,由市城建开发办视其项目规模审定资金、人员条件,核发一次性资质证书。

  第十三条省外开发企业到我市从事开发建设活动,应当持本省建设行政主管部门的审批文件,到市城建开发办办理资质等级备案;省内开发企业到我市从事开发建设活动,应向市城建开发办办理资质等备案。

  备案应提交下列文件:(一)营业执照复印件;(二)企业章程;(三)验资证明;(四)企业法定代表人的身份证明;(五)专业技术人员的资格证书和聘用合同;(六)其他必要的文件。

  第十四条开发企业资质实行年检制和质量否决制。开发企业应在规定的时间内,通地市城建开发办向原资质审批部门办理资质年检手续。不符合原定资质标准或工程质量达不到标准的,呈报上级部门予以降级或者吊销资质等级证书。

  第四章开发项目确立与取得

  第十五条市城建开发办根据本市国民经济和社会发展规划、城市规划、土地利用总体规划,会同有关部门编制综合开发发展规划,报领导小组审批。

  综合开发发展规划确定一定时期规划区域内旧城区改造、新区开发建设、经济适用住房、城市基础设施等开发内容和开发总量控制指标。

  第十六条凡在我市城镇规划区域内从事综合开发项目建设的单位均须向市城建开发办进行项目申报。

  第十七条市城建开发办根据综合开发发展规划、年度建设用地计划及项目申报情况,提出综合开发项目年度计划,报领导小组审定。

  凡未被纳入综合开发项目年度计划的项目,视为无效的开发项目,各有关部门不予办理相关手续,不得擅自开工。

  第十八条市城建开发办依据市领导小组批准后的综合开发项目年度计划,组织建设、计划、规划、土地、房产、“三电”、公用设施管理等相关单位进行研究论证,编制《房地产开发项目建设条件意见书》,作为开发项目的建设依据。意见书主要包括如下事项:(一)根据规划部门的开发项目选址意见,界定开。发用地范围,提出规划控制指标及规划设计要求;(二)根据土地部门提供的土地利用现状图和权属图等基础资料,提出土地征用方案和土地出让条件;(三)根据动迁管理部门的项目拆迁补偿安置意见,提出开发项目的动迁安置方案,评估动迁费用;(四)根据公用设施管理部门提供的开发区域地下管网和地上设施现状图等基础资料,提出基础设施、公共服务配套项目的建设要求和基础设施、公益设施建成后的产权界定意见;(五)成员单位其他部门关于开发项目的意见和建议。

  第十九条市城建开发办依据《房地产开发项目建设条件意见书》制订开发方案,对开发项目进行综合经济测算,确定开发项目综合价款底价,编制开发项目招(投)标文件,报市领导小组批准后进行开发项目的招(投)标,确定开发企业。

  开发项目综合价款底价按照规定收取。收取的综合价款底价属于预算外资金,按照“收支两条线”的规定执行。

  第二十条开发项目实行资本金制度。资本金占项目总投资的比例不得低于20%,在项目招标前打入市城建开发办指定帐户,未中标的当日退还。

  第二十一条中标的开发企业持市城建开发办签发的《房地产开发项目中标通知书》到计划、规划、土地、环保、建设等有关部门办理手续;依据《房地产开发项目建设条件意见书》与市城建开发办签订《开发项目建设合同》,交纳开发项目综合价款底价后,领取《房地产开发项目许可证》和《房地产开66

  发项目手册》。

  凡未取得《房地产开发项目许可证》的开发项目,各有关部门不予办理后续手续,市房产部门不予办理《商品房预售许可证》及房屋产权登记。

  第五章开发项目建设

  第二十二条开发企业必须按照《开发项目建设合同》规定的开工期限和进度开发建设。未按期开工或者开发进度未达到《开发项目建设合同》要求的,市城建开发办收回开发项目。

  第二十三条开发企业在开发建设过程中不得擅自变更规划设计条件和项目性质;确需变更的,应当按规定报原批准机关批准,并办理变更手续,调整开发项目综合价款底价。

  第二十四条开发企业应当将开发项目建设过程中的主要事项和政府有关部门对开发经营活动的审查处理意见记录在《房地产开发项目手册》中,并按“三通一平”、地下工程、主体工程、装修和装饰工程等实施阶段,定期送达市城建开发办核验。

  第二十五条开发项目竣工后,市城建开发办按照基本建设程序会同计划、规划、建设、土地、环保、消防等有关部门进行综合验收。综合验收应当包括以下内容:(一)开发项目建设是否纳入项目开发计划,是否办理立项手续,是否符合规划、用地批准文件;(二)配套建设的基础设施和公共服务设施是否建设完备;(三)单项工程是否符合国家规定的工程质量验收标准和76

  设计配套功能,验收手续及有关技术资料是否完备;(四)拆迁补偿安置方案是否落实;(五)物业管理是否落实;(六)环境影响报告书内容是否符合国家规定标准;(七)法律、法规规定的其他事项。

  开发项目验收合格后,方可交付使用。第二十六条分期建设的开发项目,市城建开发办组织分期验收,开发项目全部竣工后进行综合验收。

  分期验收的开发项目,基础设施、配套公用设施满足使用功能要求后,方可分期投入使用。

  第二十七条开发项目在交付使用前,开发企业应当选聘相应的物业管理公司;开发企业自行管理物业的,应当按规定办理资质审批手续。

  第二十八条在开发建设中应当严格执行国家和省工程质量管理规定,并对开发项目实行建设工程监理制度。

  第二十九条开发项目的质量由开发企业承担。开发企业与设计、施工、监理单位的质量责任关系,按照有关法律、法规的规定执行。

  第六章开发项目经营

  第三十条开发项目经营,是指开发企业预售在建商品房、出售(出租)建成商品房或者将其开发项目转让他人的行为。

  第三十一条开发企业预售商品房,应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有《建设工程规划许可证》和《施工许可证》;(三)按提供的预售商品房计算,投入的开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;(四)已办理预售登记,取得《商品房预售许可证》。第三十二条开发企业预售商品房,应当经市城建开发办审查登记,申请登记要提交下列文件:(一)本规定第三十一条第(一)至(三)项规定的证明材料;(二)营业执照和资质等级证书;(三)工程施工合同;(四)预售商品房分层平面图;(五)商品房预售方案。

  经市城建开发办审查登记后,持《审查意见书》《到房产部门办理《商品房预售许可证》。

  第三十三条开发企业预售商品房时,应当执行市城建开发办审定的商品房销售面积系数和楼层差价率;应当向购买(预购)人出示《房地产开发项目许可证》、《商品房预售许可证》及《商品房销售系数和楼层差价率审批证》。

  第三十四条开发企业发布商品房预(销)售广告应当向市城建开发办提出申请,经核准后,到工商行政管理部门办理审批手续。商品房预售广告应载明《房地产开发项目许可证》、《商品房预售许可证》及《商品房销售系数和楼层差价率审批证》的文号。

  第三十五条开发企业预售、销售商品房,必须使用国家或省统一印制的合同和专用发票。

  开发企业应将商品房销售情况定期上报市城建开发办登记备案。

  第三十六条开发企业预售商品房所得价款,必须专款用于开发项目的建设,并接受市城建开发办的监督。

  第三十七条开发企业转让其开发的项目,除必须符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条、第39条的规定外,尚应符合下列条件:(一)按照规定已经支付全部开发项目综合价款底价并取得《房地产开发项目许可证》、《国有土地使用证》和规划审批手续的;(二)投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期的。

  第三十八条开发项目的受让人必须是具有相应资质等级的开发企业,并自行完成开发项目,不得再行转让。

  第三十九条开发项目转让应当签订书面合同,并经市城建开发办批准,办理《房地产开发项目许可证》变更手续。受让人持变更手续到计划、规划、土地等有关部门办理变更登记。

  开发项目转让时,《开发项目建设合同》及动迁安置补偿协议载明的权利、义务由受让人继续履行。

  第四十条不具备开发经营资格的单位不得在自用土地上擅自以联建、合作、集资等名义建设和销售商品房。

  第七章罚则

  第四十一条违反本规定,未取得《资质证书》擅自从事开发经营或者开发企业超过其资质等级承担开发项目建设的,由有处罚权的部门责令其停止开发经营活动,没收违法所得,并处以5万元以上、10万元以下的罚款。

  第四十二条违反本规定,开发企业未办理进省审批、跨区备案手续或未按规定进行资质年检的,由有处罚权的部门责令其限期改正,并处以2000元至1万元的罚款。

  第四十三条违反本规定,开发企业未取得《房地产开发项目许可证》擅自开发经营的,由有处罚权的部门责令其停止开发经营活动,没收违法所得,并处以开发项目投资额1%至3%的罚款。

  第四十四条违反本规定,开发企业不如实填写或不按规定时间交验《房地产开发项目手册》的,由有处罚权的部门责令其限期改正,并处以1000元至5000元的罚款。

  第四十五条违反本规定,开发项目未经综合验收的,责令补办验收手续;逾期未补办验收手续的,由市城建开发办组织验收,并由有处罚权的部门处以10万元以上、30万元以下的罚款。

  将验收不合格的房屋交付使用的,由有处罚权的部门按工程总造价的2%以下处以罚款;给购买人造成损失的,承担赔偿责任。

  第四十六条违反本规定,开发企业将开发项目转让给其他开发企业但未办理开发者变更手续的,由有处罚权的部门责令其限期补办手续,没收违法所得,并处以违法所得5倍以下的罚款。

  第四十七条违反本规定,将受让的开发项目再行转让的,再转让行为无效,由有处罚权的部门责令其限期收回开发项目,并处以开发项目投资额1%至3%的罚款。

  第四十八条擅自预售商品房的,由有处罚权的部门责令停止违法行为,没收违法所得,可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

  第四十九条开发管理部门及其他有关部门的工作人员在确定开发项目、竣工验收以及实施综合开发经营管理等工作中玩忽职守,滥用职权,徇私舞弊的,按管理权限由其所在单位或者有关部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第五十条当事人对处罚不服的,按《中华人民共和国行政复议法》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定申请行政复议或者提起行政诉讼。当事人对处罚决定在规定期限内不起诉又不履行的,作出处罚的机关可申请人民法院强制执行。

  第八章附则

  第五十一条在城市规划区以外的国有土地上从事开发建设活动的,参照本规定执行。

  第五十二条本规定由大庆市人民政府城市建设综合开发办公室负责解释。

  第五十三条本规定自印发之日起试行。本规定如与国家或省的规定相抵触时,执行国家和省的规定。