各县、市、区人民政府，市政府有关部门，市属以上有关企事业单位：

　　经市政府同意，现将市建设局拟定的《关于加强房地产开发管理的通知》批转你们，请遵照执行。

　　二○○四年六月十二日

　　附件：

南充市建设局关于加强房地产开发管理的通知

　　为进一步贯彻落实国务院、省政府和市政府关于促进房地产市场持续健康发展的通知精神，规范我市房地产开发经营行为，加强对房地产开发市场的监督管理，促进我市房地产业持续健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《房地产开发企业资质管理规定》等有关规定，结合我市实际，现就加强房地产开发有关事项通知如下：

　　一、强化资质管理，严把市场准入关

　　（一）严把资质审查关

　　房地产开发企业的开发资质证书是房地产开发企业进入房地产开发市场的唯一合法凭证，未取得开发资质证书的企业不得从事房地产开发经营业务，严禁无证开发、越级开发、挂靠开发等违规行为。设立房地产开发企业必须有自己的名称和组织机构，有固定的经营场所，有符合国家规定的注册资本，有足够的专业技术人员并符合法律、行政法规规定的其它条件。设立有限责任公司、股份有限公司从事房地产开发的，还应当符合公司法的有关规定。

　　符合房地产开发企业的设立条件，有意成立房地产开发企业的，可向市、县（市、区）建设行政主管部门提出申请，经市建设局审查合格后报省建设厅审批。建设行政主管部门应严把审查关，确保其符合资质条件。申请设立房地产开发企业应提交设立房地产开发企业申请，房地产开发企业资质申报表及申报软件，工商行政管理部门的企业名称预先核准通知书，企业发起人营业执照复印件或身份证复印件，落实的开发项目意向合同或国有土地使用证书，企业注册资本验资报告（原件，注册资本中货币资金应占50%以上），经营场所证明，企业章程，企业法人证明（董事会决议及身份证复印件），企业人员花名册、劳动合同（经劳动行政主管部门签章），企业工程管理制度、经营管理制度、财务管理制度，有技术职称人员资格证明书复印件，开发项目可行性研究分析报告以及当地建设行政主管部门同意设立开发企业的报告等资料。

　　（二）严把资质等级关

　　1、一级资质的条件：

　　（1）注册资本不低于5000万元（其中货币资金不低于注册资本的50%）；

　　（2）从事房地产开发经营5年以上；

　　（3）近3年房屋建筑累计竣工面积30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

　　（4）连续5年建筑工程质量合格率达100%；

　　（5）有职称的建筑、结构、质检、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

　　（6）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

　　（7）未发生过重大质量事故，无不良信用记录。

　　2、二级资质的条件：

　　（1）注册资本不低于2000万元（其中货币资金不低于注册资本的50%）；

　　（2）从事房地产开发经营3年以上；

　　（3）近3年房屋累计竣工面积15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额，上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

　　（4）连续3年建筑工程质量合格率达100%；

　　（5）有职称的建筑、结构、质检、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人，工程技术、财务统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

　　（6）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

　　（7）未发生过重大质量事故，无不良信用记录。

　　3、三级资质的条件：

　　（1）注册资本不低于800万元（其中货币资金不低于注册资本的50%）；

　　（2）从事房地产开发经营2年以上；

　　（3）近3年房屋建筑累计竣工面积5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

　　（4）连续2年建筑工程质量合格率达100%；

　　（5）有职称的建筑、结构、质检、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人、工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其它业务负责人应具有相应专业初级以上职称；

　　（6）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

　　（7）未发生过重大质量事故，无不良信用记录。

　　4、四级资质的条件：

　　（1）注册资本不低于500万元（其中货币资金不低于注册资本的50%）；

　　（2）从事房地产开发经营1年以上；

　　（3）已竣工的建筑工程质量合格率达100%；

　　（4）有职称的建筑、结构、质检、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人、工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；

　　（5）商品住宅销售实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

　　（6）未发生过重大质量事故，无不良信用记录。

　　（三）严把开发经营范围关

　　从事房地产开发经营的企业不但要取得开发资质证书，还必须在证书规定的范围内从事房地产开发经营业务，具体标准如下：

　　1、一级资质房地产开发企业承担房地产项目的建设规模和建设技术复杂程度不受限制，可在全国范围内承揽房地产开发项目。

　　2、二级资质的房地产开发企业可承担建筑面积在25万平方米以下的开发建设项目，以及与其投资能力相当的工业、商业、公共建筑、基础设施建设项目的开发建设，不得承担技术特别复杂的建设项目，并可在全省范围承揽房地产开发项目。

　　3、三级资质的房地产开发企业可承担建筑面积在15万平方米以下开发建设项目，以及与其投资能力相当的工业、商业、公共建筑、基础设施建设项目的开发建设，不得承担含十二层以上、跨度超过24米的建筑，并可在全省范围内承揽房地产开发项目。

　　4、四级资质的房地产开发企业可承担建筑面积在5万平方米以下的多层住宅组团的开发建设项目，以及与其投资能力相当的商业、小型公共建筑（限于多层建筑）建设项目的开发建设，只允许在企业所在地的行政区域承揽房地产开发项目。

　　5、新成立房地产开发企业取得房地产开发暂定资质后可承担业务范围：市区新设立的注册资金不低于800万元的企业，按三级资质的业务范围承担业务；县（市）新设立的注册资金不低于500万元的企业，按四级资质企业的业务范围承担业务。暂定资质的开发企业可承担的业务范围，在其《暂定资质证书》副本加以标注。

　　（四）禁止一次性房地产项目开发

　　我市目前房地产开发投诉较多的主要是违法开发、合同欺诈、面积不实、房屋质量等方面的问题，特别是一次性项目开发遗留问题多，处理难度大。为规范房地产开发行为，从发文之日起，我市行政辖区内严禁一次性房地产项目开发，严禁审批成立一次性房地产项目开发公司。

　　（五）严把外来企业备案关

　　不属于南充市行政辖区内注册的房地产开发企业到我市从事房地产开发经营业务，必须到市建设局备案。一个项目一个申请，经批准后方能在我市从事房地产开发经营业务，并接受项目所在地建设行政主管部门监督管理。申请备案应提交如下资料：

　　1、法定代表人身份证；资质证书正、副本；企业法人营业执照正、副本；法人代码证；企业管理人员和技术人员职称证书（均审查原件后，留复印件）。

　　2、开发项目中标通知书或土地拍卖中标通知书（土地权属证书）、企业职工花名册、外出开发核准申请、项目可行性分析报告、项目保证金所存银行资金证明（保证金不低于项目总投资的20%）、验资报告。

　　（六）严把资质年检关

　　房地产开发企业的资质实行年检制度，年检办法及标准由市建设局根据有关规定结合我市实际情况制定。年检结果分为合格与不合格，年检合格的保留原资质等级；达到上一级资质条件，企业申请升级的予以升级；年检不合格的由原资质审批部门予以降级或者注销资质证书；对企业条件不符合原定资质标准或者有不良经营行为需要整改的企业不准其承接新业务，待整改合格后重新核定资质等级，整改不合格的予以降级或注销资质证书。房地产开发企业无正当理由不参加资质年检的，视为年检不合格，由原资质审批部门注销资质证书。

　　二、加强宏观调控，规范开发项目管理

　　（一）项目申请。房地产开发企业持企业开发资质证书、意向性开发项目可行性研究报告、项目资本金的银行证明（不得低于项目总投资的35%）、拆迁安置方案、物业管理方案等材料到建设行政主管部门提出开发申请。

　　（二）项目论证。建设行政主管部门会同规划、国土、房管等部门对开发企业提交的意向性开发项目进行论证，同意开发的，填发《房地产开发项目建设条件意见书》，并就以下几方面提出书面意见，以作为土地出让或划拨的依据之一。这些意见均载入房地产开发项目建设条件意见书中，房地产开发企业必须按照《房地产开发项目建设条件意见书》规定的内容进行开发建设：

　　1、房地产开发项目的性质、规模和开发期限；

　　2、城市规划设计条件；

　　3、基础设施和公共设施的建设要求；

　　4、基础设施建成后产权界定；

　　5、项目拆迁补偿、安置要求；

　　6、建设质量等级和物业管理要求；

　　7、有关税费的解缴要求；

　　8、其他需要提出的建设条件。

　　（三）项目手册。房地产开发企业在获得房地产开发项目之日起5日内，必须到市、县人民政府建设行政主管部门领取《房地产开发项目手册》。房地产开发企业在项目建设过程中必须将主要事项如实记录在《房地产开发项目手册》中，报项目所在地市、县人民政府建设行政主管部门备案。项目所在地市、县人民政府建设行政主管部门应当对《房地产开发项目手册》记录的内容进行检查，作为项目管理和资质管理的依据。

　　（四）项目资本金。房地产开发项目应当建立资本金制度。市、县人民政府建设行政主管部门应当加强对项目资本金投入、使用的监督。除经济适用房外，所有开发项目资本金占项目总投资（不包括取得土地使用权价款）的比例不得低于35%.

　　（五）项目转让。转让房地产开发项目，必须符合下列条件，法律法规规定禁止转让的不得转让：

　　1、转让人持有建设、计划、规划、土地、房屋等管理部门批准项目的有关文件；

　　2、转让人已经支付全部土地使用权出让金，并取得国有土地使用权证书或建成房屋的房屋所有权证；

　　3、转让人已经支付全部应当缴纳的前期税费；

　　4、转让人已经完成房屋开发投资总额（不含土地使用权出让金）的25%以上，或者成片开发土地已经形成工业用地或者其他建设用地条件；

　　5、受让人具备相应的房地产开发资质；

　　6、受让人具备项目剩余投资额35%以上的项目资本金；

　　7、法律、法规规定的其他条件。

　　转让房地产开发项目，转让人和受让人必须自土地使用权变更手续办理完毕之日起30天内，持房地产开发项目转让合同到项目所在地的市、县人民政府建设行政主管部门备案。受让人领取《房地产开发项目手册》。未经备案或未在规定期限内办理备案手续的转让行为无效。

　　房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人、受让人应当共同书面通知被拆迁人。

　　转让房地产开发项目时，转让人已经预售商品房的，预购人和项目受让人应当向原核发《商品房预售许可证》的房地产管理部门办理商品房预售变更登记。并自签定项目转让合同之日起，停止预售商品房并公示项目转让情况；受让人未换领《商品房预售许可证》的，不得预售商品房。预售人应自批准转让之日起15日内书面告知预购人。预购人在被告知之日起30日内，有权解除商品房买卖合同，收回已付购房款及其利息，预售人应当在解除合同之日起15日内到原合同登记备案部门办理注销手续；预购人愿意继续履行商品房买卖合同，或到期未提出异议的，原预售人的权利义务全部转移给项目受让人。

　　转让的房地产开发项目已经设定抵押权的，应当书面通知抵押权人和受让人；抵押权人不同意转让的，不得转让该房地产开发项目。当事人另有书面约定的，从其约定。

　　（六）综合验收。住宅小区等群体房地产开发项目竣工，由房地产开发企业提请建设、规划、国土、房管等有关部门对下列内容进行综合验收，验收合格后送建设行政主管部门备案：

　　1、城市规划设计条件的落实情况；

　　2、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；

　　3、单项工程质量验收情况；

　　4、安置方案的落实情况；

　　5、土地开发及权属情况；

　　6、物业管理设施的落实情况。

　　住宅小区等群体房地产开发项目分期开发的，可分期验收。

　　县（市）内的房地产开发项目送县（市）建设行政主管部门备案；三区建设行政主管部门负责其辖区内区属企业开发项目备案；市建设局负责市属开发企业及外来开发企业开发项目备案。

　　（七）交付使用

　　房地产开发项目经竣工验收合格并向市、县建设行政主管部门备案后，方可交付使用。

　　三、加强对商品房预售的管理，规范交易行为

　　（一）商品房预售必须取得预售许可证。房地产开发企业预售商品房，必须按规定在房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》后方可预售，在预售时应当向购买人出示《商品房预售许可证》。商品房预售应当符合下列条件：

　　1、已交付全部土地使用权出让金（国家规定以行政划拨方式供应土地的除外），取得国有土地使用权证；

　　2、持有《建设工程规划许可证》和《施工许可证》；

　　3、6层（含6层）以下的商品住宅项目已完成基础主体结构工程；6层（含6层）以下的非住宅项目和六层以下的商品房项目，有地下室工程的已完成基础和主体首层结构工程，无地下室工程的已完成基础和主体6层结构工程；

　　4、已经确定施工进度和竣工交付日期。

　　（二）商品房预售程序。预售商品房应向建设行政主管部门申请工程进度认定，建设行政主管部门应自接到申请之日起10日内，按规定到工程施工现场进行查勘，核实已完成的开发工作量并出具工程进度证明，由质量监督机构对已经完工的分部工程进行质量检验，出具分部工程质量检验证明；建设行政主管部门依据质量监督机构分部分工程质量检验证明，向开发企业出具同意办理《商品房预售许可证》的批复，房地产开发企业凭此批复到房地产管理部门申办预售许可证。房地产管理部门查验预售商品房项目的各项证件、资料的合法性，对证件齐全符合预售条件的，核发《商品房预售许可证》。住宅小区的商品房预售，《商品房预售许可证》可按组团或幢号分期发放，并明确预售房屋具体幢号，企业不得擅自扩大预售许可范围；单体项目的商品房预售，《商品房预售许可证》一次发放。

　　（三）加强预售商品房的跟踪管理。商品房预售款必须存入房地产开发企业银行专户（银行专户报建设行政主管部门备案），并专项用于有关工程的建设，不得挪作它用。有关银行应对预售款的使用进行监督，确保预售款的专款专用。房地产开发企业必须按期将工程进度、预售款使用和分部分项工程情况填入《房地产开发项目手册》。建设行政主管部门要加强对预售商品房工程进度、质量和预售款使用等情况定期监督检查，督促商品房预售当事人及时办理商品房预售合同登记备案手续，对不按规定要求进行建设的，要责令其限期改正。

　　（四）加强商品房质量保证书和使用说明书管理。房地产开发企业必须在签订商品房销售合同时，要向购买人提供商品房质量保证书；在商品房交付使用时，要向购买人提供商品房使用说明书。在商品房销售时，不向购买人提供商品房质量保证书和使用说明书的，由市、县（区）人民政府建设行政主管部门责令限期提供并依法处以1万元以上2万元以下的罚款。商品房质量保证书应当列明工程质量情况、保修范围、保修期限和保修单位等内容。商品房质量保证书内容涉及的标准不低于国家规定，不得违反商品房买卖合同的约定。房地产开发企业应当按照商品房质量保证书的约定，承担商品房保修责任。商品房购买人应当按照商品房使用说明书的要求使用商品房。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当承担赔偿责任。

　　四、加强监督管理，规范开发经营行为

　　1、企业未取得资质证书从事房地产开发经营业务的，由县级以上地方人民政府建设行政主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由建设行政主管部门提请工商行政部门吊销营业执照。

　　2、任何单位和个人不得涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书；企业遗失资质证书，必须在新闻媒体上声明作废后，方可补领。

　　3、各房地产开发企业应当在规定的资质等级业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。企业超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上地方人民政府建设行政主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由原资质审批部门注销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。

　　5、企业开发建设的项目工程质量低劣，发生重大质量事故，由原资质审批部门降低资质等级；对情节严重的要吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。

　　6、对不参加年检验证的企业，亏损严重、资不抵债、濒临破产（所有者权益低于注册资本的70%，资产负债率高于90%）的企业，连续两年未从事房地产开发经营的企业，未经批准预售商品房或在经营中存在虚假广告，销售面积“短斤缺两”等欺诈行为，造成消费者重大损失和恶劣社会影响的企业，发生重大质量事故（主要责任在建设方）情节严重的企业，在2002年度的“清理换证”中给予暂定资质现仍未整改合格的企业应注销资质。

　　7、对资金、人员、业绩、工程质量达不到资质条件规定的企业，开发经营行为不规范、不及时按照建设行政主管部门要求整改的企业，有集体投诉，未及时按照建设行政主管部门要求妥善处理的企业，不按统计部门和建设行政主管部门要求报送资料的企业，未建立信用档案的企业，拖欠工程款未做出支付计划的企业，只能给予暂定资质并责令其不能承担新业务或予以降低资质等级。