汕头经济特区城市建设用地使用性质和容积率规划管理办法

　　汕头市人民政府令

　　第147号

　　《汕头经济特区城市建设用地使用性质和容积率规划管理办法》已经2013年12月23日汕头市人民政府第十三届40次常务会议通过，现予公布，自2014年2月1日起施行。

　　2013年12月31日

　　汕头经济特区城市建设用地使用性质和容积率规划管理办法

　　第一条 为规范城市建设用地使用性质和容积率的规划管理，维护城乡规划的严肃性和权威性，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《广东省城乡规划条例》等法律、法规的基本原则，结合汕头经济特区(以下简称特区)实际，制定本办法。

　　第二条 特区范围内建设用地的使用性质和容积率的规划管理，适用本办法。

　　第三条 本办法所称的建设用地使用性质，按照国家有关城市用地分类与规划建设用地标准进行分类;所称的建设用地容积率，是指一定地块内地上建筑物的总建筑面积(含阳台和悬挑实体面积)与该地块实用地面积的比值。

　　第四条 市城乡规划主管部门组织实施本办法，并直接负责市区建设用地使用性质和容积率的规划管理工作;但区人民政府设置城乡规划主管部门的，由区城乡规划主管部门负责本行政区域内建设用地使用性质和容积率的规划管理工作。

　　南澳县城乡规划主管部门负责本行政区域内建设用地使用性质和容积率的规划管理工作。

　　市、区(县)人民政府有关行政管理部门按照各自职责协助实施本办法。

　　第五条 建设用地的使用性质、容积率等规划条件，应当以控制性详细规划为依据，由城乡规划主管部门提出。

　　尚未编制控制性详细规划的建设用地有下列情形之一的，城乡规划主管部门可以根据总体规划或者分区规划等规划和特区的规划技术规范，提出或者修改使用性质、容积率等规划条件，在城乡规划主管部门网站、行政服务中心办公场所、建设用地现场予以公示三十天以上，经规划委员会审议通过并报本级人民政府批准后，作为土地使用权出让、划拨以及建设用地规划许可的依据：

　　(一)因国家、省或者特区重点建设项目需要使用土地的;

　　(二)因基础设施、公益性公共设施建设项目需要使用土地的;

　　(三)小于二公顷的政府储备土地;

　　(四)法律、法规规定的其他情形。

　　第六条 任何单位或者个人不得擅自调整建设用地规划条件确定的使用性质或者容积率，确需调整的，应当按照本办法的规定进行。

　　建设单位或者个人应当按照建设用地的规划条件开发建设，需要调整建设用地的使用性质或者容积率的，应当向城乡规划主管部门提出申请，符合本办法第七条规定的，城乡规划主管部门应当就是否需要收回(收购)土地使用权征求国土、土地储备等部门意见;不符合本办法第七条规定，或者需要收回(收购)土地使用权的，不予办理。不予办理或者按照本办法规定不予批准调整的，由城乡规划主管部门书面告知申请人并说明理由。

　　第七条 建设用地有下列情形之一的，建设单位或者个人可以申请调整使用性质或者容积率：

　　(一)因修改城市总体规划、分区规划、控制性详细规划和专项规划，导致开发建设条件发生变化的;

　　(二)因城市基础设施、公益性公共设施或者政府重大项目建设需要，导致开发建设条件发生变化的;

　　(三)开发建设中发现所在区域的控制性详细规划有明显缺陷的;

　　(四)2008年1月1日前出让、划拨，且所在区域未编制控制性详细规划，通过出让合同、划拨决定书或者用地批准文件等确定使用性质或者容积率等规划条件，与周边现状建设明显不协调或者容积率明显偏低的;

　　(五)国家和省有关政策发生变化的;

　　(六)法律、法规和规章规定的其他情形。

　　第八条 建设单位或者个人申请调整使用性质或者容积率的建设用地有下列情形之一的，不予批准：

　　(一)属于城乡规划确定的公共管理与公共服务设施用地、市政公用设施用地、绿地与广场用地、水域及自然和历史文化遗产保护用地的;

　　(二)用地范围内的建设项目已经核发建设工程规划许可证、尚未规划验收的;

　　(三)建设用地闲置，未经土地行政主管部门依法处置的;

　　(四)建设单位或者个人在用地范围内有违法建设行为，尚未查处完毕的;

　　(五)法律、法规和规章规定的其他情形。

　　建设用地属于工业用地、物流仓储用地，或者有本办法第七条第(一)项至第(三)项规定情形之一的，不适用前款第(二)项的规定。

　　用于保障性住房建设的建设用地不予批准调整使用性质。

　　第九条 建设单位或者个人申请调整居住、商业服务业设施用地的容积率且符合控制性详细规划的，或者申请将非居住、商业服务业设施用地，确认或者调整为居住、商业服务业设施用地且符合控制性详细规划的，按照以下程序办理：

　　(一)向城乡规划主管部门提出书面申请，说明调整的理由并附调整方案，调整方案应当表明调整前后的用地总平面布局方案、主要经济技术指标、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系、交通影响评价等内容;

　　(二)符合本办法第七条规定且不需要收回(收购)土地使用权的，在城乡规划主管部门网站、行政服务中心办公场所、建设用地现场公示十天以上，征求规划地段内利害关系人的意见，必要时进行走访、座谈或者组织听证;

　　(三)城乡规划主管部门依据控制性详细规划和公示情况，办理使用性质或者容积率的确认、调整手续并抄告土地主管部门。

　　第十条 建设单位或者个人申请调整居住、商业服务业设施用地的容积率，但不符合控制性详细规划的，按照以下程序办理：

　　(一)向城乡规划主管部门提出书面申请并说明调整内容和理由;

　　(二)符合本办法第七条规定且不需要收回(收购)土地使用权的，城乡规划主管部门应当组织技术人员、相关部门、专家等对调整的必要性进行专题论证，并在城乡规划主管部门网站、行政服务中心办公场所、建设用地现场公示十天以上，征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应当进行走访、座谈或者组织听证;

　　(三)城乡规划主管部门提出是否修改控制性详细规划的建议，向本级人民政府专题报告并附有关部门意见及论证、公示等情况;

　　(四)本级人民政府同意修改控制性详细规划的，城乡规划主管部门组织编制修改方案后，按法定程序报本级人民政府批准，报批材料中应当附具规划地段内利害关系人意见及处理结果;

　　(五)城乡规划主管部门依据修改后的控制性详细规划，办理容积率的调整手续并抄告土地主管部门。

　　第十一条 建设单位或者个人申请调整居住、商业服务业设施用地的容积率，但所在区域尚未编制控制性详细规划的，或者申请将非居住、商业服务业设施用地确认、调整为居住、商业服务业设施用地，但所在区域尚未编制控制性详细规划的，按照以下程序办理：

　　(一)向城乡规划主管部门提出书面申请并说明调整内容和理由;

　　(二)符合本办法第七条规定且不需要收回(收购)土地使用权的，在城乡规划主管部门网站、行政服务中心办公场所、建设用地现场予以公示十天以上，征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应当进行走访、座谈或者组织听证;

　　(三)城乡规划主管部门组织编制控制性详细规划，按法定程序报本级人民政府批准，报批材料中应当附具规划地段内利害关系人意见及处理结果;

　　(四)城乡规划主管部门依据控制性详细规划，办理使用性质或者容积率的确认、调整手续并抄告土地主管部门。

　　编制控制性详细规划应当根据城市总体规划，综合考虑用地周边的建设和土地出让等情况，确定用地的使用性质和容积率。

　　第十二条 建设单位或者个人申请调整非居住、商业服务业设施用地的容积率的，或者申请将非居住、商业服务业设施用地调整为其他非居住、商业服务业设施用地的，按照以下程序办理：

　　(一)调整内容符合控制性详细规划的，按照下列程序办理：

　　1、向城乡规划主管部门提出书面申请并说明调整内容和理由;

　　2、符合本办法第七条规定且不需要收回(收购)土地使用权的，在城乡规划主管部门网站、行政服务中心办公场所、建设用地现场公示十天以上，征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应当进行走访、座谈或者组织听证;

　　3、城乡规划主管部门依据控制性详细规划和公示情况，办理使用性质或者容积率的调整手续并抄告土地主管部门。

　　(二)调整内容不符合控制性详细规划的，按照下列程序办理，并将调整内容纳入相应的控制性详细规划：

　　1、向城乡规划主管部门提出书面申请并说明调整内容和理由;

　　2、符合本办法第七条规定且不需要收回(收购)土地使用权的，在城乡规划主管部门网站、行政服务中心办公场所、建设用地现场公示三十天以上，征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应当进行走访、座谈或者组织听证;

　　3、公示没有反对意见或者反对意见明显不合理的，由城乡规划主管部门办理后续的规划审批并抄告土地主管部门;公示反对意见强烈或者反对意见具有合理性的，由城乡规划主管部门研究提出建议意见，报本级人民政府审定。

　　第十三条 居住、商业服务业设施用地出让前需要调整使用性质或者容积率，但不符合控制性详细规划的，按照以下程序办理：

　　(一)城乡规划主管部门就拟调整的使用性质或者容积率在城乡规划主管部门网站、行政服务中心办公场所、建设用地现场公示十天以上，征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应当进行走访、座谈或者组织听证;

　　(二)城乡规划主管部门提出是否修改控制性详细规划的建议，向本级人民政府专题报告并附公示情况;

　　(三)本级人民政府同意修改控制性详细规划的，城乡规划主管部门组织编制修改方案后，按法定程序报本级人民政府批准，报批材料中应当附具规划地段内利害关系人意见及处理结果;

　　(四)城乡规划主管部门依据修改后的控制性详细规划出具规划条件。

　　第十四条 非居住、商业服务业设施用地出让、划拨前需要调整使用性质或者容积率，但不符合控制性详细规划的，按照以下程序办理，并将调整内容纳入相应的控制性详细规划：

　　(一)城乡规划主管部门就拟调整的使用性质或者容积率在城乡规划主管部门网站、行政服务中心办公场所、建设用地现场予以公示三十天以上，征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应当进行走访、座谈或者组织听证;

　　(二)公示没有反对意见或者反对意见明显不合理的，由市城乡规划主管部门直接出具规划条件;公示反对意见强烈或者反对意见具有合理性的，由城乡规划主管部门研究提出建议意见，报本级人民政府审定。

　　第十五条 两宗以上建设用地符合下列条件的，建设单位或者个人可以申请将不同宗地合并使用，并按照合并归宗后的宗地出具规划条件，以及进行地价、归宗等用地管理：

　　(一)建设用地相邻;

　　(二)建设用地属于同一使用权人或者共有使用权人;

　　(三)建设用地的使用性质相同或者兼容。

　　建设单位或者个人申请将不同宗地合并使用出具规划条件，符合前款规定的，城乡规划主管部门应当就是否需要收回(收购)土地使用权、能否合并归宗征求国土、土地储备等部门意见;不符合前款规定，或者需要收回(收购)土地使用权、不能合并归宗的，城乡规划主管部门不予办理并书面告知申请人。

　　城乡规划主管部门出具规划条件后，建设单位或者个人应当向国土部门办理建设用地归宗手续，再向城乡规划主管部门申请核发建设用地规划许可证。

　　第十六条 建设单位或者个人申请将不同宗地合并使用出具规划条件，且符合控制性详细规划的，按照以下程序办理：

　　(一)向城乡规划主管部门提出书面申请，说明理由并附初步设计方案，初步设计方案应当说明合并前后的用地总平面布局方案、主要经济技术指标、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系、交通影响评价等内容;

　　(二)符合本办法第十五条第一款规定条件，且不需要收回(收购)土地使用权和能够合并归宗的，在城乡规划主管部门网站、行政服务中心办公场所、建设用地现场公示十天以上，征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应当进行走访、座谈或者组织听证;

　　(三)城乡规划主管部门出具合并后宗地的规划条件并抄告土地主管部门。

　　第十七条 建设单位或者个人申请将不同宗地合并使用出具规划条件，但不符合控制性详细规划或者所在区域没有控制性详细规划的，按照以下程序办理：

　　(一)向城乡规划主管部门提出书面申请，说明理由并附初步设计方案，初步设计方案应当说明合并前后的用地总平面布局方案、主要经济技术指标、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系、交通影响评价等内容;

　　(二)符合本办法第十五条第一款规定条件，且不需要收回(收购)土地使用权和能够合并归宗的，在城乡规划主管部门网站、行政服务中心办公场所、建设用地现场公示十天以上，征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应当进行走访、座谈或者组织听证;

　　(三)城乡规划主管部门组织修改或者编制控制性详细规划，按法定程序报本级人民政府批准，报批材料中应当附具规划地段内利害关系人意见及处理结果;

　　(四)城乡规划主管部门依据控制性详细规划出具合并后宗地的规划条件并抄告土地主管部门。

　　第十八条 分割建设用地土地使用权的，原规划条件或者经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案总平面图确定的道路、广场、公共绿地、市政公用设施、公共服务设施等建设项目，应当在分割建设用地使用权的有关法律文书、用地批准文件或者转让合同中明确实施责任人。

　　建设用地土地使用权分割前，应当征求城乡规划主管部门意见，由城乡规划主管部门明确分割后各地块的规划条件。

　　建设用地土地使用权分割后，土地使用权人应当向城乡规划主管部门申请核发建设用地规划许可证。

　　第十九条 调整建设用地使用性质或者容积率，应当符合建设用地周边环境的要求和公共服务设施的承载能力，符合消防、卫生、交通等相关规定。

　　第二十条 居住用地应当按照应配尽配原则及控制性详细规划要求，满足公共服务设施的规划设计要求。

　　非居住用地调整为居住用地或者居住用地提高容积率，符合控制性详细规划的，公共服务设施按照控制性详细规划执行;不符合控制性详细规划或者没有编制控制性详细规划的，修改或者编制控制性详细规划时应当保障公共服务设施用地，居住用地提高容积率的，按照提高的部分保障公共服务设施用地。

　　2006年以前按照综合用地性质出让的建设用地，按照现行城乡规划用途建设，现行城乡规划明确为居住用地的，不再保障公共服务设施用地，但提高容积率的，按照提高的部分保障公共服务设施用地。

　　按照本条第二款、第三款规定保障的公共服务设施用地应当独立占地，并由政府根据调整前的规划条件按照市场评估价收购，或者在批准调整时明确公共服务设施的实施责任人。

　　第二十一条 提高容积率的建设用地，北侧用地已经建成但未退足建筑间距的，由提高容积率的建设用地单方退足补全建筑间距。

　　第二十二条 城乡规划主管部门应当组织设立城乡规划专家库。城乡规划专家库设立之前需要进行专家论证的，可以从规划委员会及其专业委员会中随机抽取专家委员参与论证。

　　第二十三条 经批准调整使用性质或者容积率的，建设单位必须按照有关规定，持城乡规划主管部门批准调整的规划条件、规划许可证件，到土地主管部门办理有关手续。

　　建设用地降低容积率的，不予减退已缴纳的土地出让金。

　　第二十四条 城乡规划主管部门实施规划许可，应当保持建设用地使用性质或者容积率的延续性、一致性，涉及同一宗建设用地的建设用地规划许可、规划方案审定、建设工程规划许可以及规划核实等规划管理，核定的建设用地使用性质和容积率指标及相应的总建筑面积应当保持一致。

　　第二十五条 同一建设项目分期开发的，各期建设工程规划许可确定的建筑面积的总和，应当与规划设计条件、建设用地规划许可确定的计算容积率总建筑面积相符。

　　第二十六条 同一宗建设用地具有两种或者两种以上不同使用性质的，应当明确各种不同使用性质的建设用地的面积比例，或者建设用地的具体面积以及对应的容积率。

　　第二十七条 建设用地申请调整的使用性质属于控制性详细规划规定的使用性质兼容范围的，视同符合控制性详细规划规定。

　　第二十八条 申请将建设用地的使用性质调整为商业、旅游、娱乐和商品住宅经营性用地的，按法定程序纳入土地储备。

　　第二十九条 因建设单位或者个人原因提出申请使用性质或者容积率调整而不能按期开工的项目，依据土地闲置处置有关规定执行。

　　第三十条 “旧城镇、旧村庄、旧厂房”改造建设用地的使用性质和容积率调整，省、市另有规定的，从其规定。

　　第三十一条 建设单位或者个人违反本办法规定擅自改变建设用地使用性质或者容积率的，按照《中华人民共和国城乡规划法》、《广东省城乡规划条例》、《广东省城市控制性详细规划管理条例》等法律、法规予以处理。

　　第三十二条 城乡规划主管部门等行政机关及其工作人员在建设用地使用性质和容积率的规划管理中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　监察机关依法对城乡规划主管部门履行建设用地使用性质和容积率规划管理职责情况进行监督检查。

　　第三十三条 本办法自2014年2月1日起施行。《汕头经济特区城市建设用地使用性质和容积率规划管理办法》(汕头市人民政府令第129号)同时废止。