承德市人民政府关于印发承德市物业管理办法的通知

　　承德市人民政府关于印发承德市物业管理办法的通知

　　各县、自治县、区人民政府，开发区管委会，市政府各部门，各有关单位：

　　经市政府研究同意，现将《承德市物业管理办法》印发给你们，请认真遵照执行。

　　二O一二年三月二十日

　　承德市物业管理办法

　　第一章 总 则

　　第一条 为了规范物业管理服务活动，维护业主、物业服务企业和相关单位的合法权益，保障物业共用部位、共用设施设备的正常使用和运行，改善居民的生活环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本市行政区域内的物业管理经营活动适用本办法。

　　本办法所称物业管理，是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

　　物业管理分为标准物业管理和准物业管理。标准物业管理是指物业管理区域内业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定进行的物业管理。准物业管理是指除标准物业管理之外的其他形式的物业管理。

　　第三条 市住房和城乡建设局是全市物业管理行政主管部门，负责全市物业管理活动的监督管理工作，其主要职责是：根据有关法律、法规、规章拟定物业管理的规范性文件;负责本市物业服务企业的资质管理;指导县、区物业管理行政主管部门工作;监督、检查物业管理经营活动，规范物业管理市场;归集、管理市区住宅专项维修资金;组织开展物业管理从业人员培训。

　　第四条　各县、区住房和城乡建设局是本县、区物业管理行政主管部门，负责本县、区物业管理活动的监督管理工作，其主要职责是：贯彻落实物业管理法规、规章、政策;负责前期物业管理招投标和物业管理区域确认工作;负责前期物业服务合同和临时管理规约备案工作;负责物业服务企业资质的初审工作;负责新建住宅与配套设施交付使用管理;监督物业管理用房配置和使用;处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉;归集本县住宅专项维修资金;指导街道办事处(乡、镇人民政府)、社区居民委员会有关物业管理工作。

　　第五条 各街道办事处(乡、镇人民政府)具体指导辖区内业主大会筹备、召开、选举和备案工作，监督、指导和协调业主大会和业主委员会的日常活动，召集物业管理联席会议，协调处理物业管理中遇到的重大紧急事件。居民(村民)委员会协助街道办事处(乡、镇人民政府)开展物业管理相关工作，在业主委员会不能正常履行职责时，代为履行部分职责。

　　第六条 物价、规划、城管、环保、工商、财政、林业、卫生、水务、公安、民政、电力、通讯等部门按照各自职责，协同实施本办法，做好物业管理区域内的相关工作。

　　第二章 业主、业主大会及业主委员会

　　第七条 房屋的所有权人为业主。与住宅物业所有权人长期居住的家庭成员、组织机构的法人代表均可以认定为业主。

　　第八条 业主享有《物权法》、《物业管理条例》规定的权利，履行规定的义务。业主委托非家庭成员的使用人为代理人的，除没有被选举权外，享有业主的其他权利。

　　第九条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

　　业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

　　第十条 成立业主大会、选举业主委员会及其开展物业管理活动，要遵从建设部《业主大会和业主委员会指导规则》的规定。

　　第三章 开发建设单位和物业服务企业

　　第十一条　开发建设单位在物业管理活动中享有以下权利：

　　(一)依法制定前期物业管理实施方案，开展前期物业管理招标活动，监督物业服务企业前期物业服务质量;

　　(二)依法参与业主大会的筹备工作;

　　(三)以未出售物业业主的身份享有业主的相关权利;

　　(四)依法享有的其他权利。

　　第十二条　开发建设单位应移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完善、配套齐全的物业，在物业管理活动中承担以下义务：

　　(一)按规定配置物业服务用房，申请确认物业管理区域;

　　(二)承担物业保修期限和保修范围内的维修责任;

　　(三)在房屋买卖合同附件中约定前期物业管理的有关内容;

　　(四)制定、明示临时管理规约，并取得物业买受人的书面承诺;

　　(五)按规定选聘、续聘物业服务企业;

　　(六)向物业服务企业移交有关资料;

　　(七)向专业经营单位移交有关设施设备;

　　(八)协助成立首次业主大会，承担首次业主大会的筹备经费;

　　(九)以未出售物业业主的身份承担业主的相关义务;

　　(十)依法承担的其他义务。

　　第十三条 物业服务企业应当按照核定的资质等级从事物业服务活动。外埠物业服务企业进入我市从事物业服务活动的，应按有关规定到县、区住房和城乡建设局办理备案手续。市、县、区住房和城乡建设局应充分利用物业管理信息系统，对物业服务企业实行动态监督和考核管理，促进服务水平的提高。

　　第十四条 物业服务企业享有以下权利：

　　(一)参加物业管理项目的投标;

　　(二)按照物业服务合同和有关规定收取物业服务费用;

　　(三)使用物业管理区域内的物业服务用房;

　　(四)承接查验、管理维护物业共用部位、共用设施设备;

　　(五)监督装饰装修活动，制止物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定和管理规约的行为，要求责任人停止损害、恢复原状等;

　　(六)要求业主委员会协助管理;

　　(七)根据法律、法规和物业服务合同约定享有的其他权利。

　　第十五条 物业服务企业应履行下列义务：

　　(一)按照签订的物业服务合同，提供符合规定技术标准和质量规范的服务;

　　(二)在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准，公示利用共用部位、共用设施设备经营收益和支出情况;

　　(三)接受开发建设单位、业主、业主委员会的监督，定期向开发建设单位、业主大会、业主委员会报告物业服务合同履行情况;

　　(四)告知业主装饰装修活动的禁止行为和注意事项;

　　(五)协助做好物业管理区域内的安全防范和发生安全事故时的救助工作，及时向有关行政管理部门报告;

　　(六)妥善保存物业承接查验、维修保养等有关资料，退出物业管理区域时结清预收、代收费用，移交有关资料和保养记录;

　　(七)接受物业管理行政主管部门和行业协会的工作指导和监督;

　　(八)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

　　第四章 前期物业管理

　　第十六条 开发建设单位在申请房屋预售前，应完成如下工作：

　　(一)向物业所在地的县区住房和城乡建设局申请确认物业管理区域。县区住房和城乡建设局应自受理之日起5个工作日内，结合当地社区的布局予以划分，并书面告知开发建设单位;

　　(二)制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定;

　　(三)选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同。物业规模大于5万平方米的，要通过招投标的方式选聘;

　　(四)将前期物业服务合同、临时管理规约报县区住房和城乡建设局备案。

　　第十七条　开发建设单位销售房屋时，应当向购房人明示经过备案的前期物业服务合同和临时管理规约，购房人在签订房屋买卖合同之前对前期物业服务合同和临时管理规约予以书面确认，并受其约束。经业主书面确认的前期物业服务合同和临时管理规约作为房屋买卖合同附件。

　　第十八条 开发建设单位应当按照《建设工程规划许可证》载明的总建筑面积，在新建住宅物业管理区域内按不低于以下标准配置地面以上的物业服务用房，并无偿提供给物业服务企业使用：

　　(一)总建筑面积在10万平方米以下的项目，按3‰比例配置，最小不得低于100平方米，其中物业办公用房不得低于60平方米;

　　(二)总建筑面积在10万平方米以上20万平方米以下的项目，除10万平方米按3‰比例配置外，超过部分按2‰的比例配置;

　　(三)总建筑面积在20万平方米以上的项目，除按上款的标准配置外，超过20万平方米部分按1‰比例配置。

　　第十九条 开发建设单位应在物业交付使用前，按有关规定与供水、供电、供气、供热等相关专业经营单位完成专业经营设施设备的接管验收，不得侵害物业服务企业和业主的合法权益。

　　第二十条 新建住宅物业竣工并按规定要求验收合格，其配套设施设备具备业主入住使用的基本条件后，方可交付使用。

　　第二十一条 开发建设单位在新建住宅物业交付使用前，按照物业建筑安装工程造价总额3%的比例，一次性向市、县物业管理行政主管部门交存物业质量保修金，作为物业保修期内保修费用的保证。保修金管理坚持统一交存、权属不变、专款专用、政府监管的原则。未交纳保修金的项目，开发建设单位不得交付使用，相关部门不得办理房屋验收备案、初始登记等手续。 具体实施细则由市住房和城乡建设局另行制定。

　　第二十二条 新建住宅物业建立物业服务质量保证金制度。物业服务企业在接管物业管理项目时，按首年收取物业服务费用总额的10%—20%，一次性向县、区物业管理行政主管部门交存物业服务质量保证金，专项用于物业服务质量的保障。具体标准由县区物业管理行政主管部门确定。

　　第二十三条 新建现售商品房项目应当在现售前30日、预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成前期物业管理招投标工作。对未按有关规定落实前期物业管理责任，物业服务用房等配套设施未开工或建设进度滞后的房地产开发项目不得销售;预售商品房项目住建部门不予核发《商品房预售许可证》。

　　第二十四条 开发建设单位擅自变更物业服务用房位置或降低配置标准的，有关部门不予通过验收，房屋登记机构不予办理初始登记手续。

　　第五章 物业服务与收费

　　第二十五条 经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主可以自行或者通过他人管理

　　物业，并对下列事项作出决定：

　　(一)管理的执行机构;

　　(二)管理的内容、标准、费用和期限;

　　(三)聘请专业机构的方案;

　　(四)其他有关管理的内容。

　　第二十六条 物业服务合同应当对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。

　　第二十七条 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同同时报县、区住房和城乡建设局、街道办事处(乡、镇人民政府)备案。

　　第二十八条　普通住宅物业服务收费标准实行政府指导价，非住宅物业、高档住宅、特约服务实行市场调节价。

　　第二十九条 物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。一方决定不再续签物业服务合同的，应当于合同期满前3个月告知委托方，并向街道办事处(乡、镇人民政府)和县区物业管理主管部门报告。

　　第三十条 全体业主共同决定不再接受物业服务的，原物业服务企业不得强行提供物业服务，并做好交接的准备工作。

　　第三十一条 原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序和设施设备的运行。

　　第三十二条 被取消物业服务经营资格，物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在60日内履行下列移交义务，并撤出物业管理区域：

　　(一)移交物业共用部位共用设施设备;

　　(二)移交前期物业交接查验相关资料;

　　(三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录;

　　(四)结清预收、代收的有关费用;

　　(五)法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。

　　第三十三条 物业服务企业有下列行为，由资质审批部门予以警告，限期整改，直至撤销物业服务企业资质：

　　(一)管理制度不健全，管理服务混乱的;

　　(二)擅自扩大收费范围，提高收费标准的;

　　(三)不履行物业服务合同及规定义务的;

　　(四)将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的;

　　(五)擅自改变物业服务用房用途或按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

　　(六)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;

　　(七)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的;

　　(八)发生重大责任事故的。

　　第三十四条 前期物业服务合同期满，仍未成立业主大会的，开发建设单位可以续聘;物业服务企业不能继续履行合同的，开发建设单位应重新选聘，新选聘的物业服务企业的服务标准应不低于物业出售时公示标准，并告知全体业主。未能及时重新选聘的，由开发建设单位临时负责前期物业管理，承担期间发生的服务费用。

　　第三十五条 物业交付使用前的物业服务费用由开发建设单位承担。物业交付使用后的物业服务费用由业主承担。

　　第三十六条 在业主办理入住手续时，物业服务企业向业主收取的物业服务费用自物业交付使用的下一个月开始计算。

　　第三十七条 物业管理区域内，供水、供电、供热、供气、通讯、有线电视、环卫等专业经营单位应向最终用户收取有关费用，不得强制物业服务企业代收。物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业经营单位提供的服务。

　　第六章 物业的使用和维护

　　第三十八条 业主依法对物业共用部位、共用设施设备享有权利，承担义务;不得以放弃权利而不履行义务。

　　第三十九条 　业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

　　第四十条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位要按照与业主签订的合同服务到最终用户，并依法履行专业经营设施设备的维修养护责任，保证服务质量。

　　第四十一条 供水、供电、供气、供热等专业经营单位承担最终用户计量表或阀门及以前管线、设施设备的维修养护责任。

　　第四十二条 市政排污管理单位承担化粪池外第一个检查井以外的排水管道的维修养护责任;环卫部门应当保证垃圾转运站正常运转，物业服务企业负责将生活垃圾集中到管理区域最近的垃圾转运站，由环卫部门负责清运至处置地点(已移交环卫部门的除外)。

　　第四十三条 各专业经营单位负责维修养护的管线和设施设备出现问题，各运营单位必保20分钟内派人到场维修。有关主管部门应当加强对专业经营单位的监督管理，督促专业经营单位履行维修养护义务。

　　第四十四条 物业交付使用后，业主应在6个月内完成装饰装修， 期间要严格遵守作业时间、噪音控制、环境卫生、禁止行为和注意事项等相关规定。

　　第四十五条 业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应向物业服务企业申报登记，签订住宅装饰装修管理服务协议，并告知相邻业主;需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。

　　第四十六条 住宅装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：

　　(一)装饰装修工程的实施内容和期限;

　　(二)允许施工的时间;

　　(三)废弃物的清运与处置;

　　(四)住宅外立面设施及防盗设施的安装要求;

　　(五)禁止行为和注意事项;

　　(六)管理服务费用;

　　(七)违约责任;

　　(八)其他需要约定的事项。

　　第四十七条 住宅装饰装修活动，禁止下列行为：

　　(一)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构;

　　(二)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间;

　　(三)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;

　　(四)损坏房屋原有节能设施，降低节能效果;

　　(五)其他影响建筑结构和使用安全的行为。

　　第四十八条 未经批准，业主在装饰装修活动中不得有下列行为：

　　(一)搭建建筑物、构筑物;

　　(二)改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗;

　　(三)拆改燃气管道和设施。

　　第四十九条 装修人不得拒绝和阻碍物业服务企业对住宅室内装饰装修活动的监督检查。物业服务企业应当制止违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，并及时向有关行政主管部门报告。有关行政主管部门在接到物业服务企业的报告后，应当及时对违法行为予以制止或依法处理。

　　第五十条 物业服务企业占用业主共有的道路或场地设置车位，应履行有关手续，所得收益属全体业主所有，主要用于本物业管理区域的物业服务支出，或按照业主大会的决定使用。

　　第五十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。开发建设单位委托物业服务企业维修的，应当与物业服务企业另行签订委托协议。

　　开发建设单位不履行保修责任，业主或物业服务企业可以申请使用物业质量保修金进行维修。保修期满，监管部门应将余额退还给开发建设单位。

　　第五十二条 因物业服务企业原因，不能继续履行合同的，街道办事处(乡、镇人民政府)可申请使用物业服务质量保证金暂时进行维修养护。

　　第七章　住宅专项维修资金管理

　　第五十三条 住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

　　第五十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业以及与住宅结构相连的非住宅物业的业主，在办理房屋交付使用手续前，应按规定缴纳首期住宅专项维修资金。

　　第五十五条 首期住宅专项维修资金的交纳标准为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%，具体标准由市、县住房和城乡建设局根据本地区情况公布。

　　第五十六条 未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付买受人，房屋登记机构不予受理登记申请。

　　第五十七条 开发建设单位在申请办理房屋初始登记前，一次性将自用、尚未售出以及购房人应缴未缴的首期住宅专项维修资金，按规定存入住宅专项维修资金专户。待房屋售出或补缴到位后，开发建设单位直接冲抵代缴款项并办理更名手续。

　　第五十八条 各相关单位和个人要认真执行住宅专项维修资金归集、管理、使用、续筹等规定要求，充分发挥专项维修资金在保障房屋安全使用方面的作用。

　　第八章 旧住宅区物业管理

　　第五十九条 县、区人民政府应当制定旧住宅区综合改造和管理的中长期规划和年度计划，并安排专项资金用于旧住宅区的综合改造和对旧住宅小区物业管理费用的补贴。

　　第六十条 街道办事处(乡、镇人民政府)应当组织改造后的旧住宅小区的业主成立业主大会，选举业主委员会。业主大会无法成立的，街道办事处(乡、镇人民政府)确定管理方案并实施。

　　第六十一条 旧住宅小区综合改造后应当推行专业化物业服务，由物业服务企业根据业主的需求和支付能力，提供房屋及配套设施维护、卫生保洁、绿化养护等基本的物业服务，合理收取物业服务费用。对尚不具备引入专业物业服务条件的，业主应当在街道办事处(乡、镇人民政府)的指导下，实行住宅小区自我管理、自我服务，并承担相应的管理费用。

　　第九章 法律责任。

　　第六十二条 违反物业管理有关规定的，依据《物权法》、《物业管理条例》等有关法律法规予以处罚。

　　第六十三条 擅自在物业管理区域内搭建建筑物、构筑物的，改变住宅外立面扒门、开窗，住改商的，由城市管理行政主管部门依法查处;从事经营的，相关部门不予行政许可，工商部门不准核发营业执照，并加强监管，依法取缔非法经营;拟交易的，房屋登记机构不准办理产权交易变更登记。

　　第十章 附则

　　第六十四条 本办法所称物业，是指房屋及配套的设施设备和相关场地。

　　第六十五条　本办法所称前期物业管理，是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由开发建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

　　第六十六条 本办法所称最终用户，是指水、电、气、热、通讯、有线电视等的最终使用人。

　　第六十七条 本办法所称共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　第六十八条 本办法所称共用设施设备，一般包括：在物业管理区域内封闭运行的冷暖设施、太阳能热水、直饮水设施、中水处理系统，电梯、照明、消防设施、安防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等(属于专业经营单位的除外)。

　　第六十九条 本办法由承德市住房和城乡建设局负责解释，自2012年5月1日起施行。