各区人民政府、市政府直属有关单位： 　　经市政府同意，《海口市房地产评税试点工作实施方案》现将 印发给你们，请遵照执行。 　　二○一○年十二月十四日 　　海口市房地产评税试点工作实施方案 　　为深入推进房地产税收一体化管理，规范房地产交易环节计税价格核定办法，《财政部、国家税务总局关于开展应用房地根据产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知》(财税[2009]100号文)、《财政部、国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量交易税收征管工作的通知》(财税[2010]105号文)、《国家税务总局关于开展房地产模拟评税工作的通知》(国税发[2010]4号)和《海南省人民政府办公厅关于印发房地产评税试点工作方案的通知》文件要求，省政府决定在我市开展应用房地产估价技术评估存量房交易价格申报试点工作。为保证试点工作顺利有序开展，现结合我市征管实际，制定本实施方案。 　　一、指导思想 　　按照财政部、国家税务总局的工作部署，以推进房地产税收一体化管理为契机，以计算机网络为依托，应用估价技术进一步加强房地产交易环节计税价格的管理，规范二手房交易纳税申报行为，堵塞房地产税收征管工作中存在的漏洞。通过开发房地产交易价格评税软件，建立房地产交易价格核定应用功能，将其应用于实际征管工作中核定计税价格，用核定结果与纳税人申报价格相比较，按照就高原则确定计税价格，征收交易环节各项税收。 　　在核定功能的应用过程中，通过定期评测核定效果，及时调整基准价格和价格影响因素修正系数，调整完善评税软件。同时切实做好房地产评税的技术革新准备、基础数据积累和人才培养工作。 　　应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管，是财税征收机关在征管实践中探索出的行之有效的风险防范机制，具有重要意义。 　　二、组织领导及工作职责 　　(一)成立领导小组 　　由市政府及其相关部门联合组成应用房地产估价技术评估存量房交易价格申报工作领导小组。其主要职能是：负责外部联络、组织推动工作，制定评税方案，实施项目管理，落实评税小组职责分工及督查督办工作，并会同相关厅局指导试点单位的评税业务等。 　　组长：张霁(市政府副秘书长) 　　副组长：庞革新(市财政局局长) 　　王冀(海口地税局局长) 　　成员：吴关诗(海口地税局副局长) 　　罗章旭(海口地税局副局长) 　　陈力(海口财政局副局长) 　　吴大海(市国土资源局副局长) 　　郑作东(市住建局副局长) 　　陈泰波(市民政局副调研员) 　　(二)成立实施小组 　　实施小组由海口地税局，市财政局、国土资源局、民政局、住建局和规划局各职能处室组成。实施小组办公室设在海口地税局，主要职责是提出具体评税操作方案，应用实施方案，组织相关人员培训，并负责具体实施等工作。 　　组长：吴关诗(海口地税局副局长) 　　副组长：林日尧(海口地税局农税局局长) 　　黄健(海口地税局信息中心副主任) 　　黄淡标(市财政局国库处处长) 　　陈太井(市民政局社会事务处副处长) 　　符健(市国土资源局市场处处长) 　　戴开权(市住建局市场管理处处长) 　　成员：许国新(海口地税局农税局副局长) 　　张军政(海口地税局建安分局) 　　符阿川(海口地税局征管处) 　　高云弘(海口地税局龙华分局) 　　黄敦焰(海口地税局建安分局) 　　陈有昌(海口地税局建安分局) 　　刘小平(海口地税局建安分局) 　　林海(海口地税局建安分局) 　　曾文丽(海口财政局国库处) 　　张红梅(市规划局) 　　吴艳(市国土资源局市场处) 　　柒满益(市住建局市场管理处) 　　三、工作原则 　　(一)合法原则。房地产评税应按国家法律、法规的规定进行，评税所依据的数据和资料必须合法有效，评税的方法必须符合国家的有关规定。 　　(二)公平原则。房地产评税的标准、评税的时点要一致，评税的结果要客观公正。 　　(三)务实原则。试点工作要始终立足海口市实际，既注重科学系统又注重严谨规范;既体现海口特色又注重广泛的实用性;既能满足房地产税改革要求，又能满足当前加强房地产税征管工作的需要。 　　四、具体工作方法 　　(一)构建完整的信息平台 　　1.数据采集。市住建局负责定期收集海口市房屋建安工程造价的标准值和房屋的坐落地址、小区名称、房屋类别、建筑结构、房屋总层数、房屋所在层数、建筑面积、房型、建成时间、交易时间、交易类型、交易价格、等指标;市规划局负责收集房屋朝向、面临景观、是否靠海、有无电梯、建筑密度、绿化率和容积率等指标;市国土局负责定期收集海口市的土地基准地价和地价指数信息;各部门所采集数据应完整及时地提供给地税部门;市地税局从纳税人申报资料获取税源信息，并采取外包方式组织税源普查等方法获取房地产的其他基础数据。 　　2.资料审核。根据海口市的土地基准地价和房屋建安造价标准，以及房地产交易市场的平均收入、成本和费用等指标，从客观、准确、完整的原则出发，在评税专家顾问组的指导下，对采集的数据资料进行认真审核，保证数据资料的完整性、合理性与逻辑性。 　　3.信息录入。集中组织人员采取一边录入、一边再次审核的办法，以确保数据的准确和全面。构建完整有效的数据平台，将录入信息与各部门共享，形成对房地产税税源信息的动态监控管理。对信息录入工作量大的可采取外包方式，聘请专人在相关职能部门的指导下完成。 　　(二)建立公平的评估体系 　　1.确定评税方法。以住建、土地管理等部门现有工作成果及政府颁布的分类房产建安造价标准、城镇基准地价资料为基础，结合市场调查结果和专家意见，确定一套科学的评税方法。 　　2.制定评税技术标准。市地税局在住建、国土、房产等部门的配合下，对本地区房地产交易市场及影响房地产价格的因素进行深入调查，根据调查结果，在评税专家顾问组的指导下制定海口市的评税技术标准。 　　3.建立评税软件体系。根据海口市评税技术标准，选择杭州的软件系统，并根据海口市房地产市场特点、价格影响因素及房地产税收征管工作情况，在评税专家顾问组的指导下，对国家税务总局确定的房地产评税软件的功能设置、基准价格及指标、公式和参数等进行本地化修改及检验。 　　(三)确定可行的征管办法 　　1.奠定数据基础。采集大量的房产、土地详细数据，进一步摸清海口市房地产税源情况，全面掌握纳税人的应税房地产信息，为开展二手房交易价格的监控提供有力的数据支持。 　　2.确定征管办法。通过调查研究，将评估征税的数据指标与现行政策下的数据指标进行比较分析，分别测算出计税依据、税负等，依此制定切实有效的房地产税征管办法。 　　五、实施步骤及时间安排 　　(一)确定评税标准。按照财政部、国家税务总局和省财政厅、省地税局有关文件精神，在评税专家顾问组的指导下，采用“市场比较法”确定评税的有关要素。，即结合海口市住宅类房屋的实际情况，对海口市范围内按照房屋在实物、权益、区位等状况上相同或基本相同，各影响房屋价格的因素相同或基本相同，各房屋的价格未来走势趋向相同或基本相同的原则划分若干区片，在每一区片内选取可比实例，确定可比基准价格标准，经楼层、朝向、建筑面积等价格修正系数调整后，求取待评估房地产交易计税评估价格。此项工作在2010年12月至2011年1月完成。参与单位为市财政局、海口地税局、市住建局、市国土资源局、市民政局和市规划局。 　　(二)评税软件本地化开发。以杭州评税软件为基础，结合我市实际，在评税专家顾问组的指导下，提出房地产评税软件本地化业务需求;拟定评税软件开发技术方案，明确有关技术需求，通过招投标选中一家软件公司，负责评税软件的开发、测试、完善。此项工作在2010年12月至2011年2月完成。参与单位为市财政局、海口地税局。 　　(三)采集相关数据。委托一家房地产专业评估机构，按照房地产评税的统一要求，运用评税方法确定收集数据的项目，按类别编制表格，组织信息普查，获取评税所需基础数据;海口市地税局向住建局、国土、规划等部门提供房地产的基础数据，逐步实现信息实时传输;对相关数据进行严格审核，审核未通过的数据及时进行补充采集。此项工作在2010年12月至2011年3月完成。参与单位为市财政局、海口地税局、市住建局、市国土资源局、市民政局和市规划局。 　　(四)评税软件运行及评税结果分析。利用计算机辅助评税软件进行评税，在评税的基础上，进行数据分析;将评税技术应用于房地产税收一体化中的二手房营业税、土地增值税和契税的征收过程，强化一体化税收征管。此项工作在2011年4月至2011年6月完成。参与单位为海口地税局。 　　六、保障措施 　　(一)领导小组负责全面指导和协调试点工作的开展，领导小组下设办公室，办公地点在市地税局。相关职能部门业务人员组成实施小组，负责试点工作的具体实施，负责经费预算并及时拨付专项经费。 　　建立部门配合协调机制，明确各自职责，形成工作合力。市财政局主要负责试点工作经费的筹措，参与试点方案的制定以及试点工作的组织协调。住建局、国土局、民政局和规划局等部门主要负责收集并提供房地产的建安造价、基准地价及地价指数信息、房地产交易价格、房产坐落地信息、规划容积率、建筑密度等房屋土地基本情况的数据资料，参与评税标准制定和评税软件的本地化，配合做好资料的采集、录入工作，并配合将评税结果应用到税收征管工作中去。市地税局主要负责整个试点方案的制定和试点工作的组织协调，组织评税标准的制定和评税软件的本地化，实施数据指标的采集、审核、录入和评税的具体日常工作。 　　(二)组织人员培训。聘请房地产评估、计算机、财税等领域的专家和教授，组成评税工作专家委员会，负责指导评税指标的确定和评税系统的研发;从财政、地税、住建、国土、规划、民政等职能部门抽调业务技术人员从事具体评税工作;不定期举办房地产评估知识培训班，聘请专家授课，就房地产基本制度与政策、房地产开发经营与管理、房地产估价理论与方法、房地产估价案例与分析、房地产估价相关知识等内容，对参与试点工作的具体人员进行培训，明确试点工作的业务流程及工作方法。 　　(三)加大宣传力度。通过电视、电台、报纸、网络等多种途径宣传房地产税征收的意义、标准、范围等内容，为海口市试点工作顺利开展营造良好的社会氛围。 　　(四)做好定期通报。实施小组要定期向领导小组汇报试点工作进展情况，做好试点工作阶段性总结;及时汇报试点工作的经费使用情况，以便落实试点工作所需经费，为其提供必要的资金保证。