北海市商品房开发和房产管理的暂行办法

　　*注：本篇法规已被《北海市房地产综合开发和商品房经营管理实施办法》（发布日期：1992年1月9日　实施日期：1992年1月9日）废止

　　第一章　总则

　　第一条　为加快北海市商品房的建设，加强商品房产的管理，保障房产经营者和房产主的合法权益，根据中华人民共和国有关法律、法令和规定，特制订本暂行办法。

　　第二条　北海市人民政府鼓励国内房产开发部门（企业）和外国公民、华侨、港澳台湾同胞及其公司企业（以下简称客商）独资、合资、合作建造成套住宅、商业楼宇、办公楼宇、工业厂房、仓库和其他用房（以下简称商品房）出售、出租等经营业务活动，经营房产业企业的权益受国家法律保护。

　　合资、合作经营商品房的各方，应本着自愿、平等互利和协商一致的原则，依照国家关于经济合同法的规定，签订合资、合作经营合同。

　　第三条　鼓励客商、国内单位在北海市购置房产，并给予方便。房产主享受国家规定的合法权益。

　　第四条　本办法所称的房产，系指经营商品房开发的企业所建筑的，用来进行买卖、出租的住宅、工商业用房、仓库、停车场及其他建筑；所称的房产权，系指房屋（上盖）的所有权和该建筑物经批准所占用土地的使用权。

　　独资经营的房产，产权归独资经营者所有；合资、合作经营的房产，产权归合资、合作各方共有；单位或个人购买的房产，产权归购买者所有。

　　北海市人民政府依法保护房产主的房产权。

　　第五条　房产主有权通过房产买卖（包括预售、预购和拍卖）、赠与、交换、遗赠和继承等法律行为，将房产权转移给他人（自然人或法人）；允许房产的抵押和房屋的租赁。

　　上述行为必须遵守中华人民共和国的法律和北海市人民政府的有关规定，订立相应的合同，并经北海市公证机关公证。

　　房产主有权对房产进行装修、维修。如果需要改变房产结构、用途、外貌或扩建、拆建时，须报经北海市城市规划管理部门批准。

　　第六条　北海市人民政府根据建设的需要，可以征用房产主的房产，并按规定给予合理的补偿和妥善的安置。

　　第七条　北海市房产管理局是进行房产管理的法定机构，负责本暂行办法的贯彻执行。

　　第二章　商品房的生产与经营

　　第八条　商品房的生产（建设）必须服从北海市城市建设总体规划，严格遵守城市建设的有关管理规定。生产者所承担的小区或地段的商品房建设规划，须经北海市城市规划部门批准，并领取《土地使用证（书）》和《建筑许可证（书）》后，放许动工兴建。

　　商品房建设应本着有利生产，方便生活的原则，逐片逐段进行开发建设，并按城市总体规划的要求，搞好所承包建设的小区或地段内的道路、给排水、供电、通讯、绿化和其它公共配套设施，其费用可列入商品房的成本。

　　第九条　建设商品房所需的土地，由北海市土地开发公司通过合同方式，有偿转让给建设单位，商品房的生产（建设）单位不得自行征用土地，并严格遵守北海市关于土地管理的规定。开发商品房所占用的土地，属住宅用房的，在国家未作统一规定前，暂不缴交土地使用费；其他商品房的土地使用费由购房者合理分？，按时向市土地开发公司缴交。

　　第十条　经营商品房的企业，必须经北海市人民政府指定的管理机关批准，并依照北海市有关企业的申请、登记、管理的规定，办理注册、税务登记、领取营业执照，并在银行开户后方可开业。

　　第十一条　在我市经营商品房的企业，应依法缴纳企业所得税和产品税。国内和客商在我市经营房产业的，一九八七年前签订合同的，在合同有效期内，所得税税率按百分之十五征收。新办企业需申请减免税的经市税务机关批准，自开始获利年度起五年内，所得税前两年可免征，后三年可减半征收；产品税按国家规定征收。

　　北海市经济开发建设的其他优惠待遇，适用于在我市经营商品房开发的企业。

　　第十二条　商品房开发企业，在遵守国家法律、法令和有关规定的前提下，拥有独立自主的经营权和决策权。经营方式允许灵活多样，可与单位、个人签订协议，集资进行建设，也可以利用自己掌握的资金，自行建设出售、出租。

　　第十三条　商品房的出售价格应按质分类论价。允许根据市场供求情况自行确定，报市物价局备案。

　　第三章　房产的出售和产权的转移

　　第十四条　房产经营者具备下列条件时，可将商品房预售：

　　（一）所预售的房产已领有《土地使用证（书）》和《建筑许可证》；

　　（二）预售的房屋建筑合同业已签订；

　　（三）在北海市建设银行已开立代收房产预售款的专门帐户；

　　（四）经营者将该期建筑预算总数的百分之二十已汇入北海市建设银行。

　　共有房产的预售，还应具有共有人的书面协议。

　　第十五条　房产预售（预购），当事人双方应协商签订房产的买卖合同。房产主将其房产赠与他人，也应签订房产的赠与合同（协议），合同（协议）内容应包括：

　　（一）双方当事人的姓名（或法人名称）、住址（或法人所在地）；

　　（二）房产的面积、座落（位置）、界线（并附图）；

　　（三）土地使用面积（份额）、年限和土地使用费的缴交金额和交付办法；

　　（四）房产的用途；

　　（五）房产的价格和预售（预购）款的交会办法，赠与的方式和条件；

　　（六）房产交付使用或预计交付使用的日期；

　　（七）违约责任和合同纠纷的处理办法及受理机构名称；

　　（八）双方认为必要的事项。

　　第十六条　房产预购款存入房产经营者开立的银行专门帐户，要专款专用。

　　共有房产预购款的支取，必须由共有人会签或由共有人指定的代理人代签。

　　预购房产竣工后，应及时书面通知预购人，并向北海市房产管理局申请办理房产权转移登记。

　　第十七条　共有房产的买卖、交换、赠与、遗赠、继承等，须经房产共有人的一致同意，订有书面协议，并负有连带责任。

　　书面协议无法订立时，房产共有者的一方得将属于自己份额的房产进行买卖、交换、赠与、遗赠和继承。

　　房产共有人将自己份额的房产出售时，在同等条件下，其他共有人有优先购买权。

　　第十八条　按照上述第十七条规定进行房产转移之前，房产共有人必须进行共有房产的分割，并订立分割房产合同。

　　第四章　房产的抵押

　　第十九条　具有房产买卖合同和《房产权证书》的房产主，可向在北海市注册的银行申请房产抵押贷款。

　　进行房产抵押时，双方当事人应签订抵押合同。合同内容包括：

　　（一）抵押和承押人的姓名（名称）；

　　（二）房产名称面积、座落（位置）和界线（并附图）；

　　（三）抵押贷款数额和付款办法，贷款的利率和偿还办法；

　　（四）抵押人造成抵押房产损毁时应负的赔偿责任；

　　（五）违约责任以及合同纠纷处理办法和受理机构名称；

　　（六）双方认为必要的事项。

　　承押人可委托北海市法律顾问处代理签订房产抵押合同，但须出具委托证明书。

　　预售（预购）的房产抵押亦同。

　　第二十条　抵押人不依照房产抵押合同规定偿还贷款时，承押人有权拍卖所抵押的房产，但须提前通知抵押人并限定搬迁日期。其限期自抵押人接到通知之日起计算，不得少于三十天。

　　抵押人逾期不迁出，承押人或其代理人可按《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，向北海市人民法院申请执行，因此所受的损失由抵押人赔偿。

　　第二十一条　抵押房产的拍卖由承押方委托北海市房产管理局指定某一公司代理，并签订拍卖合同。拍卖所得价款，应用于偿付因拍卖抵押房产而支出的一切费用；扣缴所欠税款；扣还抵押人所欠的贷款和利息。扣除上述款项后，如有余款应交会抵押人，如果拍卖所得的价款不敷偿还贷款时，承押人有权另行追索。

　　第二十二条　共有房产的抵押，比照本办法第十七、第十八条执行。

　　第二十三条　抵押人如将抵押的房产租借给他人，应征得承押人书面同意，并且租借期不得超过抵押期限。承押人拍卖抵押房产时，应按第二十条办法办理。

　　第五章　房屋的租赁

　　第二十四条　房屋的租赁（包括转租）期限不得超过土地使用期限。房屋租赁时必须由双方当事人签订租赁合同，内容包括：

　　（一）房屋的位置、面积、装饰、设备；

　　（二）租赁的用途和期限（定期或不定期）；

　　（三）租金和交纳办法；

　　（四）提前解除合同的条件和应负的责任，以及违约责任；

　　（五）其他双方认为需要的事项。

　　第二十五条　房产共有人对房屋租赁合同的签订、解除、续订和承租人的转租，必须协商一致，订有书面协议，并负连带责任。

　　房产共有人将属于自己份额的房产出租，应先按第十八条规定进行房产分割。

　　第二十六条　经房产主书面同意，承租人可将所租房屋转租他人，但转租期不得超过原租约期。

　　第二十七条　有下列情形之一者，可提前解除房屋租赁合同：

　　（一）出租人因不可预见的原因，确有需要使用（包括产权转移）该房屋的，或承租人因已建（购）有房屋，无需继续租赁房屋的，以及举家迁离北海市的；

　　（二）承租人违反合同自行改变用途，或不按合同规定迟延三个月以上（包括三个月）缴交房租的；

　　（三）承租人违反第二十六条规定的；

　　（四）承租人损坏房屋、设备不维修、不赔偿，或房屋发生重大损坏，有倾倒危险的，而出租人不进行修缮的；

　　（五）房屋因有重大损坏，有倾倒危险须改建，并有有关部门证明的。

　　第二十八条　出租人按照第二十七条第一项和第五项收回房屋而无正当理由在三个月内不动工改建的应向承租人赔偿因迁让所受的损失；承租人按第二十七条第一项，提前解除租约合同的，应赔偿出租人因此所受的损失。

　　第二十九条　按第二十七条第五项收回经改建的房屋仍出租时，原承租人有优先承租权。

　　第三十条　承租人依约缴纳房租，出租人无正当理由而拒绝收受时，承租人可向北海市公证处申请给予证明，以免除其迟延责任。因此而支出的公证费用，在房租中扣除。

　　第三十一条　出租房屋的修缮费，由出租人负？；因承租人过失或故意造成损失的，由承租人负担。

　　第三十二条　房屋租赁当事人一方要解除合同时，须提前书面通知对方。民用房租赁，属定期的提前一个月；不定期的提前二个月。工业用房一律提前六个月。

　　租赁合同解除后，如承租人逾期不迁出，出租人可按《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，向北海市人民法院申请执行，因此所受损失由承租人负责赔偿。

　　第三十三条　房屋出租，不妨碍房产权转移。

　　房产权转移后，未到期的房屋租赁合同继续生效，新、旧房产主应联名书面通知承租人。

　　新房产主要求解除房屋租赁合同时，须提前二个月通知承租人，并由新旧房产主商定的一方赔偿承租人因此而造成的损失。

　　租赁房屋出售时，承租人在同等条件下有优先购买权。

　　第六章　房产登记

　　第三十四条　商品房产必须进行登记。房产登记时须缴验如下证件：

　　（一）申请登记书；

　　（二）申请人的身份证明文件；

　　（三）取得、变更、转移房产权的全部证件；

　　（四）委托代理登记须缴验经过公证的委托代理证明文件。申请者如系法人，还须缴验其法人代理人身份的证明；

　　（五）居住在香港、澳门、台湾或外国的房产主、关系人和代理人，其缴验的房产登记证明文件，除经当地公证机构公证外，还须通过我市驻香港机构或我国驻该国大使（或领事）馆办理认证。

　　第三十五条　商品房产的房产主或权利人，按下列规定向北海市房产管理局进行房产登记，并按规定缴纳房产登记费。

　　（一）确定房产权，领取《房产权证书》由房产主办理登记；

　　（二）房产权转移者，除遗赠、继承登记可由受赠人或继承人取具证明单独办理外，其他均由当事人双方进行登记；

　　（三）房产权因房屋扩建、改建、拆除、分割、合并等而变更，由房产主申请登记，涉及其他关系人者，须会同登记；

　　（四）房产设定优惠权、抵押权、地役权（通行权）等他项权利的登记，由权利人会同义务人申请登记；

　　（五）因现持《房产权证书》与实际情况不符或因迁移地址，更换门牌等有更正必要的，由房产主或权利人申请变更登记；

　　（六）房产权因房产被自然灾害破坏，或被拆除而消失，他项权利因约定时效期满而消失，均由房产主或权利人和关系人申请注销登记。

　　第三十六条　《房产权证书》如有毁灭、遗失，应及时向房产登记机关报告，申请补发。

　　第三十七条　各项房产权自取得之日起三个月内，权利人必须申请登记，超过三个月不办理登记的房产，由北海市房产管理机关代管，代管费用由权利人负责；代管三年仍不办理登记者，视无主房产，由房产管理机关提请司法机关依法处理。

　　第三十八条　商品房产所占用的土地使用期满，房产主应向北海市土地管理机关申请处长土地使用期，经市土地管理机关通知半年不申请办理者，该房屋（上盖）比照第三十七条处理。

　　第七章　罚则

　　第三十九条　凡违反本办法所签订的合同一律无效，由此而造成的损失，由违反者承担。

　　第四十条　未经北海市城市规划管理部门批准，擅自改变房屋结构、用途、外貌或进行扩建、拆建者，除责令停工或恢复原貌外，视情节轻重，处以人民币五千元以下的罚款。

　　第四十一条　凡利用冒名、伪造证件、行贿等非法手段进行房产登记的，除登记无效外，视情节轻重处以人民币二千至五千元的罚款；触犯刑法，构成犯罪者，要追究刑事责任。

　　第四十二条　对不按期进行房产登记者，逾期一日，加缴逾期金一至五元。

　　土地使用期满后，三十天内须办理注销或延期使用手续，逾期不办理者，按日加收土地使用费年总额的百分之十；拖延交纳土地使用费者，按本市土地使用管理暂行办法处理。

　　第八章　附则

　　第四十三条　本办法所涉及的各项法律文件，如需中外文两种文字的，以中文为准。

　　第四十四条　本办法解释权和修改权属北海市人民政府。

　　第四十五条　本办法自公布之日起执行。