乐山市城镇私有房屋管理实施试行办法

  第一章 总则

  第二章 所有权管理

  第三章 买卖管理

  第四章 租赁管理

  第五章 代 管

  第六章 附则

各区、县、自治县人民政府,市府各部门:

  《乐山市城镇私有房屋管理实施试行办法》,经市政府常务会议研究,同意印发给你们试行。在试行中有何情况和问题,请及时反映,以便进一步修改、完善。

乐山市城镇私有房屋管理实施试行办法

  第一章 总则

  第一条 为加强城镇私有房屋的管理,保护房屋所有人和使用人的合法权益,发挥私有房屋的作用。以利生产建设,方便群众生活。根据省人民政府(86)146号文件印发《四川省城镇私有房屋管理实施办法》和省财政厅川财预(85)21号文件《关于征收房屋契税有关问题的函》以及《四川省城镇房地产产权产籍管理办法》的规定,结合我市实际,制定本办法。

  第二条 本办法管理的城镇私有房屋,是指我市市辖区、各县县城、建制镇、独立工矿区内个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房(以下简称私房)。

  第三条 依法确认的私房,是公民个人所有的房屋,受国家法律保护。任何单位或个人不得侵占或毁坏,产权人依法享有、占有、使用、处分的权利。

  私房所有人必须在国家规定的范围内行使所有权。房屋必须保护完好,保证使用安全,不得利用房屋危害公共利益,影响市容观瞻,损害他人合法利益。

  第四条 国家建设需要征用拆迁私房时,建设单位应当给予私房所有人合理的补偿,并按照我市、市辖区和各县人民政府的有关规定,对房屋使用人予以妥善安置。

  被征用拆迁私房的所有人或使用人,应服从国家建设的需要,按期搬迁,不得借故拖延。

  第五条 私房的管理机关,市中区是乐山市房地产管理局(以下简称房管机关),市属各区、县的私房管理机关是当地政府的房地产管理机关,依照本办法管理。

  第二章 所有权管理

  第六条 私房所有人须向房屋所在地房管机关申请办理所有权登记,领取房屋所有权证,按规定交纳规费和契税。

  (一)私房所有权登记,由私房所有人申请,提交有关房屋契证或证件。数人共有的私房,还应提交每人所占分额的附图说明。

  (二)新建的私房(包括接搭、改建、扩建、迁建等)。应在竣工后一个月内申请办理私房所有权登记,提交批准用地、设计、施工等证件和图纸,以及城建规划部门批准的证明。

  (三)对无契证或证件不全的私房,所有人应交房屋来源的书面说明,当地街道办事处(或镇政府)的证明,或公证机关的公证证明。

  (四)所有权不清或有纠纷的私房,待弄清产权后,再行办理。

  第七条 私房所有权发生移转、变更、消灭、所有人必须向房屋所在地房管机关申请办理登记,按规定交纳规费和契税。

  (一)私房交换、赠与、买卖等变动时,应在行为成立后三个月内申请办理所有权登记,提交房屋所有权证、协议书、赠与书、买卖合同和契证。享受国家、企事业单位补贴建造或购得的私房,还须有补贴单位的同意证明。

  (二)私房所有人死亡,其法定继承人应在两个月内申请办理所有权变更登记,提交房屋所有权证、遗产继承证明和契证。

  (三)分家析产、数人共有私房分割,应在行为成立后一个月内申请办理所有权变更登记,提交房屋所有权证、协议书、每人所占部分平面、四界图和契证。

  (四)私房坍塌、损毁和建设需要拆除的,应在行为成立后一个月内申请办理所有权注销登记,缴销原房屋所有权证。

  第八条 申请私房所有权登记,应由房屋所有人亲自办理。登记的姓名须同户口登记一致,不得使用别名、化名;房屋所有人因故不能亲自办理的,可书面委托他人代为办理。

  第九条 私房所有人因故不能按期办理私房所有权登记的,应向房屋所在地房管机关申请缓期办理。对无正当理由不办理登记者,由房管机关按逾期一个月处以规费一至二倍的罚款。

  第十条 对无合法继承人的绝户房产,收归国家所有。由房屋所在地房管机关管理,房屋所有人身前是集体所有制组织成员的,归所在集体所有制组织所有和管理。

  第十一条 过去典当的私房,典期已到的由承典人补足房价,出典、承典双方签定买卖契约,申请办理房屋所有权移转登记,或由出典人赎回房屋,解除典约。典期满后超过十年以上未经赎回,而出典人及法定继承人均无下落的,可由承典人或法定继承人取得有关证明,连同典当契约,申请所有权登记,经公告三个月后无异议,准许承典人或其法定继承人申请办理所有权转移登记。

  本办法颁布后,不再办理私房典权登记。

  第十二条 房屋所有权证遗失,所有人应及时提供房屋所有权的有关证人、证明文件、遗失启事或公证机关的的公证证明,向房屋所在地房管机关申请补发。

  严禁涂改、伪造房屋所有权证。

  第三章 买卖管理

  第十三条 买卖私房,买卖双方应向房管机关提交书面买房、卖房申请报告,并带上身份证明,买卖契约(买卖合同、协议书)、原房屋所有权证等有关证件,到房屋所在地房管机关申请办理买卖手续。必要时,房管机关应在房屋所在地张贴房屋买卖公告,十天期满后无异议,方可投税印契,颁发房屋产权证书。

  买方或卖方当事人不在本地而委托他人代办的,被委托人须持合法的委托书及本人身份证明。

  第十四条 出卖数人共有房屋,须提交全体共有人同意的合法证明书。在同等条件下,共有人有优先购买权。

  第十五条 私房所有人出卖出租的房屋,须提前三个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。

  第十六条 完纳契税,应于契约成立之日起三个月内办理,逾期不办者,除按数补交税费外,按税法规定课以滞纳金。

  第十七条 买卖房屋双方应本着按质论价的原则,参照房屋所在地人民政府规定的私房平价标准或商品房(住宅和非住宅)出售价标准,结合房屋结构、室内设施、装饰、成色等级、房屋位置等合理议定房屋价格,经房管机关审查同意,方可成交。

  第十八条 任何单位或个人都不得私买私卖城市私有房屋,严禁倒买倒卖私房进行投机倒把活动,严禁中间人从中牟利,违者,由房屋所在地房管机关给予批评教育或没收其非法所得,并根据情节轻重处以罚款,触犯刑律的,诉请司法机关依法处理。

  第十九条 凡享受国家、企事业单位补贴建造或购买的私房出卖时,只准卖给原补贴单位或房管机关。

  关于在拆迁还房中享受补贴部分房屋出售时,售房人须将其补贴部分的房价款缴交房管机关,由房管机关转交原补贴单位或上缴财政。

  第二十条 机关、团体、部队、企事业单位不得购买或变相购买私房,如因特殊需要必须购买,市中区内须报经市房地产管理局审批办理。市属各区、县须报经区、县人民政府批准,未经批准购买的私房,房管机关有权接收管理。

  第二十一条 凡私自进行房屋买卖而隐瞒不报或少报者,或以其它名义立契企图骗逃税费者,除责令据实完纳契税和规费外,分别处以税额的三倍以内、规费两倍以内的罚款。

  第二十二条 凡属房屋产权发生买卖(包括赠与、交换等),须办理房屋产权移转手续者,除按上列规定条款执行外,本办法未具体列举的条款,按上级有关规定执行。

  第二十三条 买卖城镇私有房屋,不得影响或阻碍城市建设的需要。

  第四章 租赁管理

  第二十四条 租赁私房,出租人和承租人必须签订租赁合同,明确双方的权利和义务,市中区报市房管所所属各街房管站备案,市属各区、县报房屋所在地房管机关备案。

  第二十五条 房屋租金,由租赁双方参照房屋所在地政府规定的私房租金标准协商议定。

  出租人除收取租金外,不得收取押租等其它额外费用。承租人应按租赁合同规定交纳房租。不得拒付或拖欠。

  第二十六条 维修出租私房是出租人的责任,出租人对房屋及其设备应当及时认真地检查、修缮、保证住用安全。

  出租人确实无力修缮的,可由租赁双方协商解决。

  第二十七条 租赁双方共同使用的房屋及其设备,应本着互谅互让、照顾公共利益的原则,共同合理使用和维护。

  第二十八条 租赁合同终止时,承租人应将房屋退还出租人。如承租人到期确实无法找到房屋迁出,由租赁双方协商延长租赁期限,承租人无正当理由到期不迁出房屋时,出租人有权增收房租。或请求有关部门调解,也可向人民法院起诉。

  承租人要求提前退还房屋时,应在一个月前通知出租人,并与之协商。

  第二十九条 私房出租期间,所有权发生移转、变更时。原租赁合同规定的权利和义务应由新出租人承担,并签订新的租赁合同。

  第三十条 承租人因生产、工作、生活方便需要与第三者互换住房时,必须征得出租人的同意,出租人应当支持承租人的合理要求,换房后,原租赁合同即行终止,新承租人与出租人应另行签订租赁合同。

  第三十一条 承租人有下列行为之一的,经劝阻无效,出租人有权解除租赁合同,收回房屋。

  (一)承租人擅自将房屋转租、转让或转借的;

  (二)承租人利用房屋进行非法活动,损害公共利益的;

  (三)承租人擅自改变用途的;

  (四)承租人累计六个月不交房租的。(有合同规定的除外)。

  第三十二条 机关、团体、部队、企事业单位不得租用或变相租用私房。如因特殊需要必须租用,除市中区报经市房地产管理局审批外,市属各区、县须报经县人民政府批准。过去已经租用而又须继续租用的,须补办申报手续。

  第五章 代 管

  第三十三条 私房所有人不在房屋所在地或其它原因不能管理其房屋时,可出具委托书委托代理人代管,并经公证机关予以公证。代理人按照委托书的规定行使代理权,履行应尽的义务。

  第三十四条 所有人下落不明又无合法代理人或所有权不清楚的房屋,由房屋所在地房管机关代管。代管期间,因天灾或其它不可抗力遭受损失的,房管机关不负赔偿责任。

  第三十五条 私房所有人申请发还由房管机关代管的房屋,必须证据齐全,无所有权纠纷,根据有关文件规定,经审查核实后,才能发还。代管私房发还时,不计收代管费用,不结算租金收支;对增添的建筑物和设备由双方协商处理。

  过去按有关规定由房管机关定期代管并已收归国有的房屋,原则上不再发还。

  第六章 附则

  第三十六条 本办法第六条、第七条规定的收缴规费在省建委、省财政厅、省物价局未下达新的收取规费标准前,仍按《四川省城镇房地产产权产籍管理办法》规定收取的标准执行。

  移转登记费:按产价的1.5%征收。典权登记按移转看待。

  总登记费:(即第一次登记费)按产价的1%征收。

  新建登记费:按造价的1%征收。

  变更登记费:按件计算,每件收3元。

  权利书证工本费:每证收费1元。

  估计费:按估价总额的1%征收。

  房、地勘丈费:每一百平方米收费五角,不足一百平方米者按一百平方米计算。

  第三十七条 买卖房屋(包括赠与、交换等)应缴纳契税和规费。

  (一)买契税:按买价征收6%,由买方承担。

  (二)赠与税:按现值价格征收6%,由受赠方承担。

  (三)移转登记费:由买卖双方按买卖价各承担1.5%。

  (四)应缴纳权利书证工本费和勘丈费。按本章第三十六条规定办理。

  第三十八条 本办法下达前,一九七八年以来单位未经批准购买的私有房屋,鉴于历史的原因,购房单位可从本办法下达之日起三个月内经过申报补办购房手续和完缴税费外,并酌情处以当时买房价款的20%至30%的罚款,由购房单位承担,逾期不补办手续者,则按本办法第二十条规定办理。

  第三十九条 本办法第六条、第七条和第三十七条规定交纳的契税,为简化手续,方便群众,由财政部门委托房管机关代收。

  第四十条 本办法第九条、第十六条、第二十条、第二十一条和第三十九条规定收缴的罚款和第十八条规定没收的非法所得的款项。由房管机关上交财政。

  第四十一条 私房所有权和租赁等发生纠纷,当事人应向居委会、街道办事处(镇政府)调解委员会申请调解处理,亦可向当地房管机关申请调解、处理,也可向当地人民法院起诉。

  第四十二条 本办法由乐山市房地产管理局负责解释。

  第四十三条 本办法自发布之日起执行。