深圳经济特区商品房产管理规定

　　第一章　总　则

　　第一条　为加强深圳经济特区商品房产的管理，保障房产经营者和房产主的合法权益，根据中华人民共和国有关法律、法令和《广东省经济特区条例》，特制定本规定。

　　第二条　本规定所称的商品房产，系指深圳市人民政府批准经营房产的国营企业和外国公民、华侨、港澳同胞、台湾同胞及其公司企业（以下简称客商）独资，或上述国营企业与客商合资、合作建筑的，用来进行买卖、出租的住宅、工商业楼宇、仓库、停车场及其他房屋。

　　本规定所称的房产权，系指房屋（上盖）所有权和该房屋所占用的土地使用权。

　　第三条　深圳市人民政府鼓励客商独资或与经深圳市人民政府批准经营房产的国营企业合资、合作，在深圳经济特区从事房产经营（即建筑、买卖、出租房屋等业务）活动；鼓励客商购置房产。

　　深圳市人民政府对在深圳经济特区购置住宅、别墅的外国公民、华侨、港澳同胞和台湾同胞，依照国家和广东省对深圳经济特区的有关规定，给予优惠待遇。

　　第四条　合资、合作经营房产的各方，应当根据平等互利和协商一致的原则，签订合资、合作经营房产合同。

　　第五条　独资经营的房产，房产权归独资经营者所有。

　　合资、合作经营的房产，房产权归合资、合作经营者共有。

　　自然人或法人购买的住宅、别墅和其他商品房产，房产权归购买者所有。

　　第六条　深圳市人民政府依法保护房产主的房产权，允许房产主通过房产买卖（包括预售、预购和拍卖）、赠与、交换、遗赠和继承等法律行为，将房产权转移给他人（自然人或法人）；允许房产抵押和房屋租赁。

　　房产主有权对房产进行装修、维修，但改变房产结构、用途、外貌或扩建、拆建者，须经深圳市人民政府指定的部门批准。

　　第七条　深圳市人民政府根据深圳经济特区建设的需要，可以征用房产主的房产，并按照规定给予合理补偿和妥善安置。

　　第八条　房产经营、房产权转移、房产抵押和房屋租赁等，必须遵守中华人民共和国的法律和广东省经济特区的有关法规。

　　房产权转移、房产预售（预购）、房产抵押和房屋租赁合同的订立，应经深圳市公证处公证。

　　第九条　深圳市人民政府房产管理机关统一管理深圳经济特区商品房产，负责本规定的贯彻执行。

　　第二章　房产预售（预购）

　　第十条　房产经营者可以预售房产。预售房产必须具备下列条件：

　　（一）房产经营者领有《土地使用证》和《建筑许可证》；

　　（二）房屋建筑合同业已签订；

　　（三）在深圳市注册的银行开立代收房产预售款的专门账户；

　　（四）该期建筑预算总额的百分之二十已汇入深圳市开户银行。

　　共有房产的预售，必须有共有人的书面协议。

　　第十一条　房产预售（预购）必须签订房产买卖合同。合同内容由双方当事人协商拟定，但须写明：

　　（一）双方当事人姓名（或法人名称）、住址（或法人所在地）；

　　（二）房产面积、座落（位置）和界线（并附图）；

　　（三）土地使用的面积（份额）和年限；

　　（四）房产的用途；

　　（五）房产的价格；

　　（六）房产预售（预购）款交付办法；

　　（七）房产交付使用或预计交付使用日期；

　　（八）违约责任；

　　（九）合同纠纷的处理办法和受理机构名称；

　　（十）其他双方认为必要的事项。

　　第十二条　房产预购人必须将房产预购款，存入房产经营者按照本规定第十条第一款第三项开立的银行专门账户。

　　房产预售款必须用于已预售的房屋建筑。

　　共有房产预售款的支取，必须由共有人会签或由共同指定的代理人代签。

　　第十三条　房产经营者领到房屋建筑竣工证后，应及时书面通知房产预购人，并向深圳市人民政府房产管理机关声请办理房产权转移登记手续。

　　第三章　房产权转移

　　第十四条　房产买卖必须按照本规定第十一条由双方当事人签订房产买卖合同。

　　房产主将其房产赠与他人，应当和受赠人签订房产赠与合同。

　　第十五条　共有房产的买卖、交换，须经房产共有人的一致同意，订有书面协议。房产共有人对一致同意的共有房产的买卖、交换负有连带责任。

　　书面协议无法成立时，房产共有人得将属于自己份额的房产进行买卖、交换。

　　房产共有人将自己份额的房产出售时，在同等条件下，其他共有人有优先购买权。

　　第十六条　房产共有人之一将属于自己份额的房产赠与或遗赠他人，可以不经其他共有人同意。

　　共有房产的继承亦同。

　　第十七条　按照本规定第十五条第二款和第十六条进行房产权转移之前，房产共有人必须进行共有房产的分割，并订立分割房产合同。

　　第四章　房产抵押

　　第十八条　房产主申请房产抵押贷款，必须向设在深圳经济特区的银行办理，并具备下列条件：

　　（一）房产买卖合同业已订立；

　　（二）领得《房产权证书》。

　　第十九条　房产抵押，必须订立房产抵押合同。合同内容由双方当事人协商拟定，但须写明：

　　（一）抵押人姓名（名称）和承押人的名称；

　　（二）房产名称、面积、座落（位置）和界线（并附图）；

　　（三）抵押贷款数额和付款办法；

　　（四）抵押贷款的利率；

　　（五）抵押人偿还贷款的时间和数额；

　　（六）抵押人造成抵押房产损毁时应负的赔偿责任；

　　（七）违约责任；

　　（八）合同纠纷的处理办法和受理机构名称；

　　（九）其他双方认为必要的事项。

　　承押人可委托深圳市法律顾问处代理签订房产抵押合同，但须出具委托代理书。

　　第二十条　预售（预购）房产的抵押，按以下程序进行：

　　（一）抵押人和承押人签订房产抵押合同；

　　（二）抵押人持房产抵押合同至深圳市人民政府房产管理机关领取《房产权证书》；

　　（三）抵押人将《房产权证书》交承押人收存，承押人按房产抵押合同的规定付款。

　　第二十一条　抵押人不依照房产抵押合同规定偿还贷款，承押人有权拍卖抵押的房产。

　　第二十二条　承押人拍卖抵押的房产前，须通知抵押人并限定搬迁日期。其限期自抵押人接到通知之日起计算，不得少于三十天。

　　抵押人逾期不迁出，承押人或其代理人可按《中华人民共和国民事诉讼法（试行）》的规定，向人民法院申请执行；承押人因此所受的损失由抵押人赔偿。

　　第二十三条　抵押人如将抵押的房产租给他人，应征得承押人同意。

　　第二十四条　抵押房产的拍卖，应委托深圳市物业管理公司代理，由承押人与深圳市物业管理公司订立委托拍卖房产合同。

　　第二十五条　承押人拍卖抵押房产所得的价款，按以下顺序使用：

　　（一）偿付因拍卖抵押房产而支出的一切费用；

　　（二）扣缴所欠税款；

　　（三）扣还抵押人所欠的贷款及应付的利息；

　　（四）扣除上述三项款额后，如有余款，承押人应将余款交付抵押人。

　　拍卖房产所得价款如不敷偿还，承押人有权另行追索。

　　第二十六条　共有房产的抵押，比照本规定第十五条执行。

　　第五章　房屋租赁

　　第二十七条　房屋租赁（包括转租）必须签订房屋租赁合同。合同内容由双方当事人协商拟定，但须包括：

　　（一）房屋的座落（位置）、面积、装饰、设备；

　　（二）房屋的用途；

　　（三）租赁期限（定期或不定期）；

　　（四）租金数额和交纳办法；

　　（五）提前解除合同的条件和应负的责任；

　　（六）违约责任；

　　（七）其他双方认为必要的事项。

　　第二十八条　房屋租赁期限，不得超过该房屋的土地使用期限。

　　第二十九条　房产共有人对房屋租赁合同的签订、解除、续订和承租人的转租，必须协商一致，订有书面协议，并负有连带责任。

　　房产共有人之一将属于自己份额的房产出租，比照本规定第十七条执行。

　　第三十条　房屋承租人可以将所租入的房屋转租他人，但须征得房产主同意。

　　房屋转租的租期，不得超过原租约的租期。

　　第三十一条　有下列情形之一者，出租人可以提前解除房屋租赁合同：

　　（一）出租人因不可预见的原因，确有需要使用该房屋的；

　　（二）承租人违反合同改变房屋用途的；

　　（三）承租人不按合同规定的期限缴纳房租，迟延时间超过三个月（包括三个月）的；

　　（四）承租人违反本规定第三十条的；

　　（五）承租人损坏房屋或设备而不维修、不赔偿的；

　　（六）房屋发生重大损坏，有倾倒危险而须改建，并确有证明的。

　　第三十二条　有下列情形之一者，承租人可以提前解除房屋租赁合同：

　　（一）承租人已建有或购有房屋，无需继续租赁他人房屋的；

　　（二）承租人举家迁离深圳市居住的；

　　（三）房屋发生重大损坏，有倾倒危险，而出租人不进行修缮的。

　　第三十三条　出租人按照本规定第三十一条第一项收回房屋的，或者按第六项收回房屋，而无正当理由在三个月内未动工改建的，应赔偿承租人因迁让所受的损失。

　　承租人按照本规定第三十二条第一项、第二项，提前解除房屋租赁合同，应赔偿出租人因此所受的损失。

　　第三十四条　按照本规定第三十一条第六项收回改建后的房屋，仍出租时，原承租人有优先承租权。

　　第三十五条　承租人依约缴纳房租，出租人无正当理由而拒绝收受时，承租人可向深圳市公证处申请给予证明，以免除其迟延责任。

　　因进行前款规定的公证而支出的费用，从房租中扣除。

　　第三十六条　出租房屋的修缮，由出租人负担；如因承租人的故意或过失造成损失的，由承租人负担。

　　第三十七条　房屋租赁当事人一方要解除合同时，须提前书面通知对方。民用房屋租赁，定期的提前一个月；不定期的提前两个月。工商业房屋租赁，一律提前六个月。

　　租赁合同解除后，如承租人逾期不迁出，出租人可按《中华人民共和国民事诉讼法（试行）》的规定，向人民法院申请执行；出租人因此所受的损失由承租人负责赔偿。

　　第三十八条　房屋出租，不妨碍房产权转移。

　　房产权转移后，房屋租赁合同继续生效，新、旧房产主应联名以书面通知承租人。

　　租赁房屋出售时，承租人在同等条件下有优先购买权。

　　第六章　房产登记

　　第三十九条　商品房产的房产主或权利人，须按下列规定，向深圳市人民政府房产管理机关进行房产登记：

　　（一）确定产权登记：声请确定房产权，领取《房产权证书》，由房产主办理登记。

　　（二）转移登记：房产权转移者，除遗赠、继承登记可由受赠人或继承人取具证明单独办理外，均由当事人双方进行登记。

　　（三）变更登记：房产权因房屋扩建、改建、拆除、分割、合并等而变更，由房产主声请登记，其变更涉及其他关系人者，须会同关系人办理。

　　（四）他项权利登记：房产设定优惠权、抵押权、地役权（通行权）等项权利的登记，由权利人会同义务人声请登记。

　　（五）更正登记：因现持《房产权证书》与实际情况不符，或因迁移地址、更换门牌等有更正必要的，由房产主或权利人声请登记。

　　（六）注销登记：房产权因房产被自然灾害破坏或被拆除而消失，他项权利因约定时效届满而消失，均由房产主或权利人和关系人声请注销登记。

　　第四十条　房产登记，须缴验下列证件：

　　（一）声请登记书；

　　（二）声请人的身份证明文件；

　　（三）取得、变更、转移房产权的全部证件。

　　共有房产的房产权登记，可由房产共有人之一进行，但须有其他共有人出具的委托书和有关的证明文件。

　　第四十一条　房产登记可委托代理。代理房产登记，除缴验本规定第四十条所列证件外，还须缴验经过公证的委托代理的证明文件。

　　声请者如系法人，由其代理人办理登记，但须缴验证明其法人代理人身份的文件。

　　第四十二条　房产主或权利人、关系人和代理人的居住地址如在香港、澳门、台湾省或外国，其缴验的房产登记证明文件，除经当地公证机构公证外，还应分别按照下列规定，办理认证手续：

　　（一）居住在香港、澳门的，通过深圳经济特区驻港代表机构办理认证。

　　（二）居住在台湾省的，凭本人身份证明，通过深圳经济特区驻港代表机构办理认证。

　　（三）居住在外国的，经我国驻该国大使（或领事）馆认证。

　　第四十三条　房产登记须缴纳登记费用。费用标准由深圳市人民政府房产管理机关制定。

　　房产登记由双方当事人会同声请者，费用由承受权利的一方缴纳。

　　第四十四条　房产主在房产登记后所领得的《房产权证书》，如有毁灭、遗失，应即向房产登记机关报告，并声请补发。

　　第四十五条　各项房产权利自取得之日起三个月内，权利人必须声请登记。超过半年不办理登记的房产，由深圳市人民政府房产管理机关代管；代管三年仍不办理登记者，视为无主房产，由房产管理机关提请司法机关依法处理。

　　第四十六条　商品房产所占用的土地使用期满，房产主应向深圳市人民政府申请延长土地使用期。超过半年不申请者，该房屋（上盖）比照本规定第四十五条处理。

　　第七章　罚　则

　　第四十七条　凡违反本规定所签订的合同，一律无效；由此而造成的损失，由违反者承担。

　　第四十八条　未经深圳市人民政府或其指定的机关批准，擅自改变房屋结构、用途、外貌或进行扩建、拆建者，除责令停止或恢复原貌外，并根据情节轻重，处以人民币五千元以下的罚款。

　　第四十九条　凡利用欺骗、冒名、伪造证件、行贿等非法手段进行房产登记的，除登记无效外，并根据情节轻重处以人民币二千元以上五千元以下的罚款；触犯《中华人民共和国刑法》，构成犯罪者，由司法机关依法追究直接责任人的刑事责任。

　　第五十条　对不按期进行房产权登记者，每逾期一日，应缴纳人民币一元以上五元以下的逾期金。

　　对土地使用期满不申请延长土地使用期者，按日加收滞纳土地使用费千分之一的滞纳金。

　　第八章　附　则

　　第五十一条　本规定所涉及的各项法律文件，如须中文和外文两种文字并列的，以中文为准。

　　第五十二条　本规定自公布之日起施行。