第一章 总 则

  第二章 拆迁程序

  第三章 住宅房屋拆迁补偿和安置

  第四章 非住宅房屋拆迁补偿和安置

  第五章 市政建设拆迁

  第六章 其它拆迁

  第七章 罚 则

  第八章 附 则

  

第一章 总 则

  第一条 为加强城市房屋的拆迁管理,保障城市建设顺利进行,保护拆迁当事人的合法权益,根据国务院和江苏省《城市房屋拆迁管理条例》,结合本市实际情况,制定本办法。

  第二条 凡在本市城市规划区内国有土地上,因城市建设需要拆迁房屋(含构筑物、附属物)的,均适用本办法。

  第三条 拆迁人系指取得实施房屋拆迁许可证的建设单位或者个人。

  被拆迁人系指被拆除房屋及其附属物的所有人(包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人,下同)和被拆除房屋及其附属物的使用人。

  拆迁单位系指依法取得房屋拆迁资格证书,接受拆迁人委托,对被拆迁人进行拆迁动员,组织签订和实施补偿、安置协议,组织拆除房屋及其附属物的单位。

  第四条 城市房屋拆迁应符合城市规划,有利于城市旧区改建,遵循等价有偿的原则,兼顾国家、集体和个人利益。

  第五条 拆迁人必须对被拆迁人给予补偿和安置;被拆迁人必须服从城市建设需要,在拆迁公告规定的期限内完成搬迁。

  第六条 常州市建设委员会(以下简称市建委)是本市城市房屋拆迁的主管部门。设市房屋拆迁管理办公室(以下简称“市拆迁办”),具体负责管理房屋拆迁工作。

  第七条 各区人民政府应加强对城市房屋拆迁工作的领导,并设立房屋拆迁安置办公室(隶属于区房管局),负责办理辖区内房屋拆迁的补偿安置事宜。

  拆迁当事人所在工作单位、上级主管部门、街道办事处等有关单位,应密切配合,保证房屋拆迁工作的顺利进行。

  第八条 任何单位和个人都有权对违反本办法的行为进行检举和控告,对检举、控告的单位和个人不得打击报复。

  第九条 凡在城市房屋拆迁工作中有突出贡献的单位或者个人应给予奖励。

第二章 拆迁程序

  第十条 任何单位或者个人需要拆迁房屋,必须持建设项目批准文件、建设用地规划许可证、房屋拆迁计划、房屋拆迁方案和其它有关批准文件,向市建委提出房屋拆迁申请,经会办工作小组(由市建委、房管局、土管局、规划局和所在区建设局组成)审议,由市建委批准,并交纳拆迁管理费,领取房屋拆迁许可证后,方可拆迁。

  房屋拆迁需要变更土地使用权的,先由拆迁人向土地管理部门申请办理原土地使用权注销手续;房屋建成交付使用后,再由房屋所有人向土地管理部门申请办理土地使用权登记。

  需委托拆迁的,拆迁人与拆迁单位必须签订委托拆迁协议,报市建委鉴证。市建委不得接受拆迁委托。

  第十一条 房屋拆迁范围确定后,由市建委通知房屋所在地的公安、工商、房管、规划、街道办事处等部门和单位,停办拆迁范围内的户口迁入、分立、工商营业执照,房屋翻建、扩建、改建和买卖、交换、出租等手续。停办手续的期限最长不得超过两年。因出生、军人复转退、婚嫁等确需入户或者分户的,经所在区人民政府批准后方可办理。

  第十二条 房屋拆迁许可证一经核发,市建委应将拆迁人、拆迁范围、搬迁时限等予以公告或者以其它形式予以公布,任何单位和个人不得擅自改变。拆迁人或拆迁单位必须按拆迁程序进行拆迁,负责向被拆迁人发送房屋拆迁通知书,并向被拆迁人做好宣传解释工作。

  第十三条 拆迁范围内的房屋产权,由市房管局按《城市拆迁房屋产权管理暂行规定》审核、确认权属后,方可给予补偿。拆迁结束后,由拆迁人或拆迁单位向市房管局办理房屋产权注销登记。

  第十四条 拆迁房屋的评估作价标准,由市房管局负责公布和调整。拆迁房屋的作价评估业务,由取得市房管局颁发的评估员证的专业人员承担。对估价有争议的,被拆迁人可向市房管局申请复核。

  第十五条 在房屋拆迁公告规定的期限内,拆迁人或拆迁单位与被拆迁人签订书面拆迁协议。拆迁协议应载明补偿形式、补偿金额,安置用房的地点、面积、层次、搬迁过渡方式,过渡期限和违约责任等内容。拆迁协议须由市建委鉴证,或由公证机关办理公证后,向市建委备案。

  第十六条 拆迁人或拆迁单位与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限,经协商达不成协议的,由市建委裁决。

  当事人对裁决不服的,可以在接到裁决书之日起十五日内向人民法院起诉。在诉讼期间如拆迁人或拆迁单位已给被拆迁人作了安置或者提供了周转用房的,不停止拆迁的执行。

  第十七条 在房屋拆迁公告规定的拆迁期限内,或者本办法第十六条第一款规定的裁决作出的拆迁期限内,被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的,所在区人民政府可以作出责令限期拆迁的决定。逾期不拆迁的,由所在区人民政府责成有关部门强制拆迁,或者由市建委申请人民法院强制拆迁。

  第十八条 拆迁人或拆迁单位对拆除房屋的旧料等物资应建立帐务,严格管理。在拆迁范围内拆除房屋后的一个月内,拆迁人或拆迁单位应结清帐务,报市拆迁办审核、验收。

  第十九条 市拆迁办在监督检查拆迁人或拆迁单位的房屋拆迁活动时,被检查者应当如实反映情况,提供资料,检查者有责任为被检查者保守技术和业务秘密。

  第二十条 房屋拆迁工作人员执行拆迁公务时,应出示市建委统一核发的房屋拆迁工作证。

  第二十一条 拆迁补偿、安置工作结束后,拆迁人或拆迁单位必须按房屋拆迁档案管理的规定,将房屋拆迁资料移交市房管局。

第三章 住宅房屋拆迁补偿和安置

  第二十二条 拆迁人对被拆除住宅房屋及其附属物的产权所有人,必须依照本办法规定给予补偿。拆迁补偿实行作价补偿或产权调换的形式。

  作价补偿应按照被拆除房屋建筑面积的重置价格结合成新结算。

  以产权调换形式偿还拆除私有和单位自有住宅房屋的,其偿还建筑面积与被拆除建筑面积的相等部分,按照建筑安装工程造价(以下简称建安价)的百分之八十计价;偿还建筑面积超过被拆除建筑面积但在规定安置标准内的,超过部分按照住宅房屋成本价格的百分之八十计价;偿还建筑面积超过规定安置标准的,超过部分按照商品房价格行价。

  第二十三条 被拆迁人要求购买安置房屋产权的,按住房制度改革的有关规定办理。

  第二十四条 拆除直管公有住宅房屋。拆迁人应与市房管局订立协议,以不少于拆除房屋建筑面积的安置房偿还产权,并按拆除房的建筑面积每平方米五十元给予补偿,存入专项帐户。直管公有住宅房屋由拆迁人拆除。

  被拆除直管公有住宅房屋使用人,要求购买安置房,取得产权的,由拆迁人按拆除房屋的建筑面积,追加补偿每平方米五十元给市房管局。

  第二十五条 拆除违法建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑,不予安置,可酌情按评估作价标准百分之五十以下的经济补偿。

  第二十六条 拆迁人对被拆除住宅房屋的使用人,应按照本办法给予安置。被拆除住宅房屋的使用人系指在房屋拆迁范围内具有合法住房使用权的常住户口且实际居住的人员。

  被拆除住宅房屋的家庭成员中,如有下列情况之一者,亦予以安置:

  (1)在部队服役的军人;

  (2)户口在学校的学生;

  (3)户口虽在本市工作单位但实际居住在被拆迁住宅房屋的;

  (4)配偶一方(不含子女)在外地工作的;

  (5)正在劳教或服刑的。

  被拆除住宅房屋的家庭成员中,有下列情况之一者,不予安置:

  (1)户口虽在房屋拆迁范围内,但实际不居住的空挂户;

  (2)实际居住虽在房屋拆迁范围内,但系临时户口的;

  (3)户口虽在房屋拆迁范围内,但工作单位已安排住宅的。

  第二十七条 拆除私有出租的住宅房屋,应当实行产权调换,原租赁关系继续保持,因拆迁而引起变动原租赁合同条款的,应当作相应修改。

  原租赁协议未明确安置对象或无协议的,只安置合法使用人。

  第二十八条 拆迁人或拆迁单位必须按《房屋拆迁实行“二公开、一监督”的规定》,张榜公布房屋拆迁范围内的安置对象、补偿政策、安置房源等,接受群众监督。

  第二十九条 被拆除住宅房屋的使用面积,按下列规定计算:

  租住公房的,以正式承租的面积为准;

  一户独用的私有房,以房屋所有权标明的自用面积为准;多户合用的私有房,以分割明确的自用面积为准;

  室内固定阁楼的使用面积,按照房屋包檐的桁条下沿与阁板平面之间的高度(前后包檐不等高的,取平均值)折算:

  高度在1米以下的,使用面积按实际面积的30%折算;

  高度在1.00——1.49米的,使用面积按实际面积的50%折算;

  高度在1.50——1.79米的,使用面积按实际面积的70%折算;

  高度在1.80——2.19米的,使用面积按实际面积的90%折算;

  高度超过2.20米的,使用面积按实际面积的100%计算。

  临时建筑、浮阁和自拆迁范围确定之日起搭建的阁以及违法建筑,均不计算使用面积。

  第三十条 安置被拆除住宅房屋的使用人,以被拆除住宅房屋的使用面积为依据,给予原面积安置,并按下列标准,合理增减安置的使用面积:

  原住房使用面积人均超过25平方米的,安置使用面积人均不超过25平方米。

  原住房使用面积较小,需扩大安置使用面积的,五人户安置二室半户住房;四人户安置二室户住房;三人户安置一室半户住房;二人户和一人户安置一室户住房。

  第三十一条 安置使用面积超过被拆除使用面积的部分,均实行有偿结算。安置使用面积在规定安置标准内的超过部分,由被拆除住宅房屋的使用人所在单位,按安置房屋的成本价格承担。

  凡要求超过安置标准规定安置住房的,按住房制度改革的有关规定成套购买。

  拆迁协议明确的安置住房,如超过被拆除使用面积部分的费用承付不足,按实际落实的款额调整安置住房。

  第三十二条 对被拆除住宅房屋的使用人自愿放弃或减少安置面积的,均给予奖励。对被拆除私有住宅房屋的使用人,将自愿放弃或减少安置的使用面积折算为安置住房的建筑面积,给予奖励建安价格的百分之五十;对被拆除公房的使用人,将自愿放弃或减少安置的使用面积折算为安置住房的建筑面积,给予奖励建安价格的百分之三十。

  第三十三条 拆迁范围内不重建住宅的,安置在市郊新村。拆迁范围内重建住宅的,被拆除住宅房屋的使用人的安置房使用面积,不超过被拆除房使用面积的,可在原地安置;安置房使用面积超过被拆除房使用面积的,安置在市郊新村。

  被拆迁人由城区安置到市郊新村的,给被拆迁人增加被拆除使用面积的百分之十安置。

  第三十四条 拆除私有住宅房屋,拆迁人或拆迁单位和产权人必须办妥拆除补偿手续后,方可确定安置方案。

  拆除有产权纠纷房屋,可向房地产仲裁机构或人民法院申请裁决。在拆迁公告规定期限内纠纷未解决的,由拆迁人或拆迁单位提出补偿安置方案,报市建委批准后实施拆迁。代管房屋的所有权人下落不明以及权源不清、所有权有争议的房屋,拆迁前由市房管局组织拆迁人或拆迁单位对被拆除房屋作勘察记录,评估作价,并向公证机关办理公证和证据保全。

  第三十五条 被拆除房屋使用人因拆迁而迁出的,由拆迁人或拆迁单位付给被拆除住宅房屋使用人一次搬家补助费(过渡户两次)和自行过渡期间的过渡补助费,并发给三天公假证明(过渡户两次),工资、评比先进和奖励不受影响。使用人在规定拆迁期限内提前搬迁交出住宅房屋的,由拆迁人或拆迁单位按有关规定给予奖励。

第四章 非住宅房屋拆迁补偿和安置

  第三十六条 拆迁人对被拆除非住宅房屋的产权单位,可按下列办法给予补偿或安置:原地复建房可以归还的,以产权调换形式偿还。偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分,按照重置价格结算结构差价;偿还建筑面积超过原建筑面积的部分,按照商品房价格结算;偿还建筑面积不足原建筑面积的部分,按照重置价格结合成新结算。

  原地复建房不宜归还或不再复建房的,易地安置,以产权调换形式偿还,按照重置价格结合成新结算。

  原地或易地安置均有困难的,由拆迁人给予房屋产权单位经济补偿,被拆除房屋在五成新以下的,按重置价格百分之二百补偿;被拆除房屋成新在五成以上的,按重置价格百分之三百补偿。

  被拆除房屋的产权单位不是使用单位的,原租赁关系应继续保持。

  拆除非公益事业房屋的附属物不作产权调换,由拆迁人给予适当作价补偿。

  第三十七条 拆除用于公益事业的建筑物、构筑物及其附属物,由拆迁人根据城市规划的要求,按照被拆除建筑物、构筑物及其附属物的性质及规模予以重建,或按本办法第三十六条第三款给予补偿,仍用于公益事业建设。

  第三十八条 拆除全民或集体所有制的饮食早点、蔬菜、浴室、理发、茶水、粮店、煤球店、废旧物资回收及服务修理业等微利行业的营业用房,由拆迁人根据城市规划安排的地点,以产权调换形式偿还相近的建筑面积,有条件的做到先建后拆,其拆迁安置有关事宜,应与市商业网点办公室会商。以产权调换形式偿还相等的建筑面积部分,按照重置价结合成新与建安价结算,超过原面积部分,按商品房结算。

  第三十九条 对于非住宅房屋全部被拆除的单位,由拆迁人给予安置。对被拆迁的生产或经营单位在自行过渡期间,给予在册职工工资总额(不含其他补贴)百分之四十的补贴。

  第四十条 拆除个体工商户的营业用房,按拆除住宅房屋的补偿安置办法办理,其中对于原自房开业的,如房屋拆迁范围内不重建小商店,可在易地安置的户型上提高一个档次,经济上按上一年全市职工平均月工资额给予从业人员三个月补贴;如房屋拆迁范围内重建小商店,可优先照顾购买,经济上按上一年全市职工平均月工资额给予从业人员六个月补贴。

  第四十一条 拆除由非住宅房屋改为住宅的房屋,按拆除住宅房屋的补偿安置办法办理。使用单位不是产权单位的,安置房的产权归被拆除房的产权单位,原租赁关系继续保持,因拆迁而引起变动原租赁合同条款的,应作相应修改。

第五章 市政建设拆迁

  第四十二条 道路、桥梁、驳岸、码头、广场、绿化、给水、排水、污水、煤气管道、公交站场、环卫、防汛、停车场等市政建设项目所发生的房屋拆迁,属市政建设拆迁。

  第四十三条 因市政建设拆除住宅房屋,按第三章规定办理,但在规定安置标准范围内超过拆除使用面积部分的费用,由被拆除住宅房屋的使用人所在工作单位全额承担。拆除直管公有住宅房屋不予经济补偿。

  第四十四条 因市政建设拆除机关、事业、企业等单位用房及人防等设施,不予补偿。被拆除房屋使用人确有困难的,由其主管部门(单位)统筹解决或向规划部门申请易地自行重建。原房屋、构筑物及附属物,由产权单位或其主管部门(单位)在规定期限内自行拆除。

  因市政建设拆除供电、通讯设施,由拆迁人给予适当补偿。

  因市政建设拆除商业网点用房,由市网点办公室统筹调整安置。凡需原面积复建的,按城市规划定点建设,新址的拆迁费用,由建设单位承担百分之四十。

第六章 其它拆迁

  第四十五条 拆除军事设施、寺庙、教堂、文物古迹、古建筑、外侨房屋、古树名木,由拆迁人依法报有关部门批准。

  第四十六条 房屋拆迁范围内的临时商业摊点、亭棚,须在拆迁公告限期内自行拆除。

  第四十七条 拆除国有土地上的农民房屋,所在乡、村能提供安置建房用地的,被拆迁人可自拆自建,拆迁人按照拆除房屋的重置价格给予补偿;所在乡、村不能提供安置建房用地的,按第三章规定处理。

第七章 罚 则

  第四十八条 被拆迁人违反拆迁协议,拒绝腾退周转房的,由市建委对被拆迁人予以警告,责令限期退还周转房,并可处以临时安置补助费标准二至五倍的罚款。

  第四十九条 拆迁人或拆迁单位具有下列行为之一的,由市建委责令停止拆迁或限期改正,并处以二千至一万元的罚款:

  1.未按拆迁程序办理手续,或者未取得房屋拆迁许可证而委托拆迁的;

  2.未取得房屋拆迁资格证书实施拆迁的;

  3.擅自提高或降低补偿、安置标准,扩大或者缩小补偿、安置范围的;

  4.擅自扩大或者缩小已依法确定的拆迁范围的;

  5.无正当理由超过规定拆迁期限或擅自延长过渡期限的;

  6.其他违反本办法的。

  罚款上缴国库,任何单位、个人不得截留、分成。

  第五十条 被处罚的当事人对行政处罚决定不服的,可以在接到处罚通知书之日起十五日内,向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议。当事人对复议决定不服的,可以在接到复议决定书之日起十五日内,向人民法院起诉。当事人也可以直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议、也不向人民法院起诉、又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

  第五十一条 胁迫、侮辱、殴打房屋拆迁工作人员,阻碍房屋拆迁工作人员执行公务的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

  第五十二条 房屋拆迁工作人员玩忽职守、滥用职权、弄虚作假、徇私舞弊的,由其所在单位或上级主管机关给予行政处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第八章 附 则

  第五十三条 溧阳市、武进和金坛县人民政府可参照本办法制定具体规定,并报常州市人民政府备案。

  第五十四条 除拆迁房屋评估作价标准以外的各种补偿标准,由市建委负责公布和调整。

  第五十五条 本办法由市建委负责解释。

  第五十六条 本办法自1992年1月1日起施行。《常州市房屋拆迁暂行办法》(市政府常政发〔1983〕83号文件)和《常州市房屋拆迁补充办法》(市政府常政发〔1989〕122号文件)同时废止。