为培育和发展房地产市场，加强房地产抵押贷款管理，保障房地产抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《江苏省抵押贷款暂行规定》等有关规定，制定本暂行办法（以下简称办法）。

　　第一条　房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务担保的行为。房地产抵押贷款，是指抵押人以其合法的房地产作为抵押物向抵押权人贷款的借贷方式。房地产抵押人不能按时清偿贷款本息时，抵押权人有权依法处分抵押物。

　　第二条　本市城市国有土地范围内的房地产抵押贷款，适用本办法。

　　第三条　市、县（市）人民政府房产、土地管理部门，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定各司其职，密切配合，负责本行政辖区范围内房地产抵押的管理。市区（包括崇川区、港闸区和市经济技术开发区）范围内的房地产抵押，由市房地产管理局、市国土规划局负责管理。

　　房地产抵押的一般规定

　　第四条　依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。

　　以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。

　　以划拨方式取得的土地使用权，在补办土地使用权出让手续，补交出让金后可设定抵押权。

　　第五条　以房屋或其他附着物设定抵押时，其使用范围的土地使用权同时抵押。

　　以土地使用权设定抵押的，其使用范围内的地上建筑物、其他附着物同时抵押。抵押合同签定后如新增地上建筑物和其他附着物设定抵押时，还须征得抵押权人同意。

　　第六条　下列房地产不得设定抵押权：

　　1.城市基础设施、公共设施、军事设施和列入保护范围的文物、古建筑；

　　2.权属有争议的房地产；

　　3.被依法查封、扣押或被采取诉讼保全措施的房地产；

　　4.已列为国家建设征用和改造范围内的房地产；

　　5.依法禁止、限制转移和其他依法不得抵押的房地产；

　　6.已设定抵押权的房地产；

　　7.学校、医院、职工宿舍、食堂、幼儿园等公共福利设施。

　　第七条　抵押共同共有房地产，当事人须事先征得其他共有人书面同意，所有共有人均为抵押人。抵押按份共有的房地产，抵押人应书面通知其他共有人，并以抵押人所占份额为限。

　　第八条　抵押已出租的房地产，抵押人应将租赁情况如实告知抵押权人，并书面通知承租人。抵押后出租的房地产，其租期不得超过抵押期限。

　　第九条　以房地产中未设置抵押的部分设定抵押时，抵押人应事先将已作抵押部分的状况告知抵押权人。

　　第十条　国有企业以其房地产设定抵押时，须经其主管部门同意。集体所有制企业以其房地产设定抵押时，须经职代会通过，并报企业主管部门批准。“三资”企业、股份制企业以其房地产设定抵押的，需经企业董事会或联合管理机构书面批准，其抵押期不得超过企业的经营期限和土地使用年限。

　　房地产抵押贷款

　　第十一条　房地产抵押贷款的当事人应遵守国家的有关法律、法规，遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。依法设定的房地产抵押，受法律保护。

　　第十二条　申请房地产抵押贷款必须具备下列条件：

　　1.抵押人为公司、企业、其他经济组织和个人；

　　2.持有合法的房屋产权和土地使用证件或证明；

　　3.持有有权部门确认的房地产评估报告。

　　第十三条　申请房地产抵押贷款，抵押人必须先向市、县（市）房产、土地管理部门分别申请办理《房产抵押许可证》和《地产抵押许可证》，申办时需交验下列材料：

　　1.抵押人的身份证明或法人资格证书；

　　2.房屋所有权证、国有土地使用证、建设用地许可证、建设工程许可证等；

　　3.企业单位以房地产进行抵押贷款的批准文件；

　　4.房产、土地管理部门要求提供的其他材料。

　　第十四条　抵押人凭市、县（市）房产、土地管理部门分别核发的《房产抵押许可证》、《地产抵押许可证》和经房管部门、土地管理部门确认的房地产评估报告，向市、县（市）金融机构申请房地产抵押贷款，经金融机构审核同意后，双方签订房地产抵押贷款合同。

　　第十五条　房地产抵押贷款合同应具备以下主要条款：

　　1.抵押房地产的座落位置、权属、面积、四至界线，使用年限、房产证、土地使用证和土地使用权出让合同编号等；

　　2.《房产抵押许可证》和《地产抵押许可证》编号；

　　3.抵押贷款的用途、币种、金额、利率、还款方式、其他抵押债务情况；

　　4.违约责任和抵押物处分方式；

　　5.双方认为应约定的其他事项。

　　第十六条　房地产抵押贷款，其最高贷款额按房地产的不同用途确定：

　　1.商业用途不超过房地产资产总额的65％；

　　2.工业用途不超过房地产资产总额的70％；

　　3.居住用途不超过房地产资产总额的70％；

　　4.其他用途不超过房地产资产总额的70％。

　　对资信可靠，经济效益好，抵押物变现比率高的抵押人，抵押率可适当提高，但最高不超过80％。

　　房地产资产总额以市、县（市）房产、土地管理部门确认的房产、地产评估报告为准。

　　第十七条　拥有划拨土地使用权的抵押人，如在申请抵押贷款时补办出让手续、补交出让金确有困难，也可先行抵押；但必须根据不同用地性质，实行差额抵押。差额抵押标准如下：

　　1.商业用地不超过土地资产总额的40％；

　　2.工业用地不超过土地资产总额的45％；

　　3.居住用地不超过土地资产总额的45％；

　　4.其他用地不超过土地资产总额的45％。

　　第十八条　有下列情形之一的，抵押权人有权依照法律、法规及抵押贷款合同的规定向市有关部门申请采取拍卖、转让及其他方式处分抵押物，也可以委托市、县（市）房产、土地管理部门处分抵押物：

　　（1）抵押人到期未履行债务的；

　　（2）抵押人在抵押合同期间死亡、被宣告死亡、被宣告失踪而无人代其清偿债务的；

　　（3）抵押人的继承人、受遗赠人、代管人拒绝偿还债务的；

　　（4）抵押人被宣告解散或被宣告破产的；

　　（5）抵押人合并、分业后产生的新的企业拒不偿还债务的。

　　抵押权人申请处分抵押物时，应书面通知抵押人及其他当事人。

　　第十九条　抵押人未征得抵押权人书面同意，不得将抵押物出租、出借、变卖、赠与、调换、拆除、改建，不得改变其使用性质。抵押物被遗赠的，受遗赠人应及时书面通知抵押权人。

　　第二十条　申请抵押贷款的房地产仍由抵押人占管，抵押人在占管期间应维护房地产的完好，抵押权人有权按抵押贷款合同的约定，检查由抵押人占管的房产的完好情况。

　　第二十一条　处分抵押物所得价款，按下列顺序分配：

　　1.支付处分抵押物的费用；

　　2.扣缴抵押物应缴纳的税费；

　　3.支付应交纳的土地使用权出让金；

　　4.偿还债权人的债权本息、罚息、违约金及赔偿金；

　　5.剩余价款交还抵押人。

　　房地产抵押贷款登记

　　第二十二条　房地产抵押贷款合同签订之日起十五日内，抵押人和抵押权人应持抵押贷款合同，向市、县（市）房产、土地管理部门分别申请房产和地产抵押登记。未经登记的房地产抵押贷款合同无效，其抵押行为不受法律保护。

　　第二十三条　房地产抵押贷款合同发生变更，抵押人和抵押权人应在变更之日起十五日内，向原登记机关申请办理房地产抵押变更登记。

　　第二十四条　房地产抵押贷款因债务清偿或其他原因而终结，抵押人和抵押权人应在抵押终结之日起十五日内，向原登记机关申请办理抵押注销登记，收回《房产抵押许可证》和《地产抵押许可证》，并注销房产证、土地使用证上的抵押记载。

　　房地产抵押贷款延期登记，抵押人应在续期合同签订十五日内到原登记机关办理续抵手续。

　　第二十五条　因处分抵押物而获得房产、土地使用权的单位或个人，应在处分抵押决定之日起十五日内到市、县（市）房产、土地管理部门办理权属变更登记，领取房产证、土地使用证。

　　附则

　　第二十六条　未经市、县（市）房产、土地管理部门批准、登记，擅自抵押房地产的，按国务院55号令及有关规定处理。

　　第二十七条　房地产抵押合同一经批准，当事人双方均须认真履行。发生争议的，可以协商解决。协商不成的，可以向市、县（市）房产、土地管理部门申请调解，也可以直接向当地人民法院起诉。

　　第二十八条　向市、县（市）房产、土地管理部门办理房地产抵押手续的有关费用，由抵押人支付，其收费标准，由市房产管理局、市国土规划局会同市物价局另行制定。

　　第二十九条　本办法由中国人民银行南通分行，南通市房产管理局，南通市国土规划局按各自的职权负责解释。

　　第三十条　本办法自一九九五年一月一日起施行。