第一章　总则

　　第二章　房地产抵押的设定

　　第三章　抵押合同

　　第四章　抵押登记

　　第五章　抵押物的占管

　　第六章　抵押物的处分

　　第七章　附则

　　第一章　总则

　　第一条　为建立和完善宁波经济技术开发区、北仑港工业区（以下简称两区）房地产抵押管理制度，保障抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及其他有关规定，结合两区实际情况，制定本规定。

　　第二条　本规定所称房地产是指依法取得所有权的房屋和依法经出让、转让有偿取得的国有土地使用权。

　　本规定所称抵押是指抵押人为向抵押权人履行债务，以其房地产作担保的法律行为。

　　第三条　凡以在两区范围内的房地产进行抵押的，均适用本规定。

　　第四条　两区房地产抵押登记、权属证书核发核销等行政管理工作，由两区管理委员会房地产管理部门和土地管理部门分别负责。

　　第二章　房地产抵押的设定

　　第五条　两区内的公司、企业、其他经济组织和个人，以其房地产设定抵押的，为抵押人。

　　第六条　接受两区内房地产抵押的境内外银行、金融机构、公司、企业、其他经济组织和个人，为抵押权人。但未与我国建立外交关系或未在我国设立商务代表机构的国家和地区的银行、金融机构、公司、企业、其他经济组织和个人除外。

　　第七条　下列房地产可以设定抵押：

　　（一）公司、企业、其他经济组织或个人所有的厂房、仓库、办公楼、商店、宾馆、住宅等建筑物；

　　（二）属境外个人所有的座落在两区内的自用住宅；

　　（三）依法受让并在使用期限内的国有土地使用权。

　　第八条　下列房地产不得设定抵押：

　　（一）公共事业单位和行政机关的房地产；

　　（二）职工宿舍、食堂等公共福利设施；

　　（三）房产或国有土地使用权权属不明或权属尚有争议的；

　　（四）已被依法查封、扣押或被采取其他司法保全措施的；

　　（五）其他依法不得设定抵押的房地产。

　　第九条　以房产设定抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。

　　以整体楼宇中的部分房产设定抵押时，应按抵押房产面积在整体楼宇的建筑面积中所占比例，折算出抵押房产在整体楼宇用地（包括地基和附属场地共用部分）中所占份额的土地使用权与房产同时作价抵押。

　　第十条　以国有土地使用权设定抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。

　　上无建筑物、其他附着物的国有土地，以其使用权向中国境内银行及金融机构申请抵押贷款的，该地块必须是业经开发，并已投入不少于25％的建筑资金。

　　第十一条　以共同共有的房地产设定抵押的，抵押人应事先征得其他共有人书面同意；以按份共有的房地产设定抵押的，抵押人应书面通知其他共有人，并以抵押人所占有的份额为限。

　　第十二条　以已抵押的房地产再设定抵押的，须征得在先的抵押权人的书面同意。但房地产价值已设定抵押部分不得再设定抵押。

　　第十三条　以已出租的房地产设定的抵押，原租赁合同继续有效，并由抵押人将抵押情况，书面告知承租人。

　　第十四条　内联企业、中外合资经营企业、中外合作经营企业未经中国注册会计师验资证实各方投资份额已缴足的，不得以企业的房地产设定抵押。

　　第十五条　依法取得两区内房地产的境外公司、企业、其他经济组织或个人必须按规定在两区申请成立企业，取得中国法人资格，方可以房地产设定抵押，但以个人私有的住宅设定抵押的除外。

　　第十六条　以国有的房地产设定抵押，须经当地国有资产管理部门批准。

　　第十七条　凡用境内银行信用贷款购置的房地产，在没有还清贷款前，如将该房地产设定抵押的，须经原贷款银行同意。

　　第十八条　内联企业、中外合资经营企业、中外合作经营企业以房地产设定抵押，须经董事会或联合管理机构同意，形成书面决议。所设定的抵押期限不得超出企业联营、合营或合作期限。

　　第三章　抵押合同

　　第十九条　房地产抵押必须签订书面合同。抵押合同可单独订立，也可在其他经济合同中订立抵押条款。

　　订立抵押合同应对拟抵押的房地产进行估价。抵押房地产估价，可由抵押人和抵押权人协商确定，也可委托经宁波市、两区房地产管理部门和土地管理部门资格审核认可的评估机构或人员进行。

　　公司、企业和其他经济组织以国有房地产同境外抵押权人签订抵押合同的，该国有房地产的估价，必须由宁波市国有资产管理部门认可的评估机构进行评估，其结果还须经市国有资产管理部门确认。

　　第二十条　房地产抵押合同须载明下列主要事项：

　　（一）抵押当事人姓名或名称、国籍、住所或营业所在地；

　　（二）合同订立的时间与地点；

　　（三）所担保的债务的内容、范围、期限、履行方式和履行地点；

　　（四）抵押物的名称、数量、质量、座落位置、作价金额抵押率、抵押期限。如有特别编号、标记或说明、图纸的，应分别予以记载；

　　（五）抵押物的权属证书保管；

　　（六）抵押物的占管人、占管方式、占管责任及意外毁损、灭失的风险责任；

　　（七）违反合同的补救措施；

　　（八）合同发生争议时的解决方式；

　　（九）其他事项。

　　第二十一条　与境内银行、其他金融机构签订的抵押贷款合同，应根据国家法律、法规和中国人民银行、各专业银行或其他金融机构的贷款规定签订。

　　第二十二条　两区外商投资企业以房地产设定抵押与境外银行、其他金融机构签订抵押贷款合同，按国家有关外商投资企业境外贷款的规定执行。

　　第二十三条　两区非外商投资企业与境外抵押权人签订抵押合同涉及外汇的，其规模应以偿债储备基金的外汇平衡能力为限，并由区管理委员会向国家外汇管理局宁波分局申报有关审批手续。

　　第四章　抵押登记

　　第二十四条　房地产抵押合同自签订之日起三十日内，抵押人和抵押权人应一起向区房地产管理部门和土地管理部门申请抵押登记，也可委托代理人申请抵押登记。

　　未经登记的房地产抵押行为无效。

　　第二十五条　申请房地产抵押登记，应向区房地产管理部门和土地管理部门分别交验下列文件：

　　（一）《房地产抵押登记申请表》；

　　（二）《房地产抵押合同》正本；

　　（三）《房屋所有权证》、《国有土地使用证》等权属证书；

　　（四）申请人或代理人的资格证明；

　　（五）国有资产管理部门、企业主管部门和外商投资企业权力机构同意设定抵押的文件，中国注册会计师验资报告及其他必要的证件、文书、契约、附件、图纸及资料。

　　第二十六条　区房地产管理部门和土地管理部门应在收到房地产抵押申请的全部文件后十日内办结《房屋所有权证》、《国有土地使用证》等权属证书的注册登记手续，核发载明抵押权的《他项权证》。

　　《他项权证》由抵押权人领取及持留；经注册登记的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》等权属证书交由抵押合同规定的一方保管，抵押合同没有规定的发还抵押人保管。

　　第二十七条　抵押合同的变更或解除，应自变更、解除事实发生之日起十五日内，由双方一起向区房地产管理部门和土地管理部门申请办理变更或注销登记手续。

　　抵押合同因履行完毕而终止时，抵押双方当事人应自终止之日起十五日内一起向区房地产管理部门和土地管理部门办理注销登记手续。

　　第五章　抵押物的占管

　　第二十八条　抵押的房地产由抵押人占管，未经抵押权人同意不得以任何方式或理由交由他人占管。

　　抵押人在占管期间应维护抵押房地产的完好。抵押权人有权监督并督促抵押人切实履行该义务。

　　第二十九条　抵押的房地产因抵押人的过失或故意行为而遭毁损、灭失或价值减少，不能或不足以担保债务时，抵押人有义务重新提供或补加担保。

　　第三十条　设定抵押时，抵押人和抵押权人可以在抵押合同中约定占管期间不可抗力事件的范围。依约需要保险的，由抵押人向中国保险机构投保。

　　第三十一条　抵押的房地产在抵押期未满前如需转让，抵押人应事先取得抵押权人书面同意。抵押权人在同等条件下有优先购买权。对扣除转让费用及应纳税费后的转让所得，抵押权人享有优先受偿权。

　　第三十二条　抵押的房地产发生继承、遗赠时，继承人、受遗赠人应书面告知抵押权人。抵押的房地产发生赠与、转让时，原抵押人应向受赠人、受让人如实说明已作抵押的事实，并将赠与、转让情形书面告知抵押权人。各方当事人应自继承、遗赠、赠与、转让事实发生之日起三十日内一起向区房地产管理部门和土地管理部门办理产权过户和抵押变更登记。原抵押人对该项房地产的权益及债务由继承人、受遗赠人、受赠人或受让人承担；但继承人、受遗赠人的偿付义务以其合法继承、受遗赠所获房地产的实际价值为限。

　　第三十三条　抵押人如将已作抵押的房地产出租，除承担本规定第二十八条、第二十九条的义务外，应事先书面告知抵押权人，且租期不得超出抵押期。非经抵押权人事先书面同意，租期不得延长。

　　第六章　抵押物的处分

　　第三十四条　遇有下列情形之一，抵押权人可以按照抵押法律、法规或合同的规定，处分抵押的房地产：

　　（一）抵押合同期及宽限期满（包括分期偿还每期届满）抵押人未能履行债务的；

　　（二）抵押人死亡、被宣告死亡或被宣告失踪，无人代为偿债的；

　　（三）抵押人在抵押合同期间宣告破产或解散的；

　　（四）其他损及抵押权人正当权益、足以妨碍抵押合同正常履行的。

　　本条第（三）项情形发生时，抵押的房地产不列入破产财产，但其价值超过抵押债务的部分除外。

　　第三十五条　处分抵押的房地产可采取下列方式之一：

　　（一）拍卖；

　　（二）招标转让；

　　（三）协议转让；

　　（四）其他经区房地产管理部门和土地管理部门同意的方式。

　　第三十六条　抵押权人处分抵押的房地产，应以书面方式向区房地产管理部门和土地管理部门提出申请，并将副本同时抄送抵押人或其继承人、受遗赠人、受赠人、受让人。抵押的房地产为共有、出租或委托其他人代管的，还应同时书面通知共有人、承租人或代管人。

　　区房地产管理部门和土地管理部门接到抵押权人的处分申请后，应在三十日内作出准许或不准许的决定。抵押当事人不同意区房地产管理部门和土地管理部门的决定，或者区房地产管理部门和土地管理部门逾期不作答复的，抵押当事人可以依法向市房地产管理部门和市土地管理部门申请复议，也可以依法直接向人民法院起诉。

　　第三十七条　处分抵押的房地产，由抵押权人委托经区房地产管理部门和土地管理部门同意的机构主持进行。

　　第三十八条　抵押的房地产处分成交前出现下列情形之一，应中止处分：

　　（一）抵押权人要求中止；

　　（二）抵押人请求中止，表示愿意并确能即时清偿债务；

　　（三）其他应中止的情形出现。

　　第三十九条　处分抵押的房地产所获价款由主持处分的机构按照下列顺序分配：

　　（一）处分抵押物的费用；

　　（二）抵押物应缴纳的税费；

　　（三）抵押人欠抵押权人债务的本息及违约金。

　　按上述顺序分配后的剩余金额交还抵押人。

　　第四十条　处分抵押的房地产所得不足以抵偿抵押债务时，抵押权人有权追索不足部分。

　　第四十一条　已作抵押的同一处房地产有若干抵押权人的，其优先受偿顺序以在区房地产管理部门和土地管理部门抵押登记的顺序为准。

　　第四十二条　处分已作抵押的房地产，在同等条件下，抵押权人有优先购买权。

　　第四十三条　处分已出租的抵押房地产，如租期（含住宅租赁期可延续的时限，下同）未满，取得该房地产的新产权人应继续履行原租赁合同，并在办理房地产过户登记的同时，办理租赁合同变更登记。

　　第四十四条　属企业所有或经营管理的抵押房地产被处分时，企业生产、职工安置等事宜由抵押人负责；抵押合同另有约定的，从其约定。因抵押房地产的处分致使企业解散的，由抵押人按国家有关法律、法规和企业合同、章程的规定清理或清算，办理企业歇业手续。

　　第四十五条　经处分而取得抵押房地产产权者，应照章向区税务机关、房地产管理部门和土地管理部门缴纳各项税费，办理过户登记，领取《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，原有的房地产权属证书缴回发证机关注销。

　　第七章　附则

　　第四十六条　建立区房地产抵押偿债储备基金。基金的来源及提取比例是：

　　（一）从国有土地使用权出让的留成外汇收入中提取百分之十；

　　（二）非外商投资企业抵押房地产所获境内外外汇贷款，预提百分之一。此款项及利息在抵押期满并已偿还贷款后付还企业，利息按中国人民银行公布的同种外币存款利率计算。

　　基金用于区内非外商投资企业因房地产抵押而发生外汇不足的调剂及其他特殊需要。

　　第四十七条　当事人在履行合同中发生争议时，应协商解决。协商不成的，任何一方可依法向仲裁机构申请仲裁或依法向人民法院起诉。

　　争议一方或双方是境外公司、企业、其他经济组织或个人的，当事人不愿协商、调解的，或者协商、调解不成的，可依据抵押合同中的仲裁条款或者事后达成的书面仲裁协议，依法提交中国仲裁机构或者其他仲裁机构仲裁。抵押合同中没有订立仲裁条款，事后又没有达成书面仲裁协议的，可依法向人民法院起诉。

　　第四十八条　违反本规定的，区房地产管理部门和土地管理部门可注销其登记，注销其权属证书或不予发证，责令责任方赔偿经济损失，并可处以罚款。

　　第四十九条　两区管委会可根据本规定制定具体实施办法。

　　第五十条　各县（市、区）可按本规定参照执行。

　　第五十一条　本规定自发布之日起施行。