第一条 为规范本市场物业管理招标投标行为，维护物业管理市场秩序，保障社会公共利益和招标投标活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国招标投标法》、《武汉市住宅物业管理条例》及有关法律、法规的规定，结合武汉市实际，制定本办法。

第二条 凡在武汉市城市规划区内进行物业管理招标投标活动，均适用本办法。

住宅小区总建筑面积在三万平方米以上和大厦总建筑面积在二万平方米以上的应采用招标方式确定物业管理企业。

第三条 物业管理招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用原则。

第四条 市房地产行政管理部门是本市物业管理招标投标活动的行政主管部门。

区房地产行政管理部门在市房地产行政管理部门指导下负责本辖区内物业管理招标投标活动的监督管理工作。

第五条 招标人必须是合法取得开发资质的开发建设单位或经市房地产行政管理部门批准的业主委员会。

第六条 投标人必须是合法取得工商营业执照，并获得本市房地产行政管理部门颁发的物业管理企业经营资质证书的具有独立法人资格的物业管理企业或是取得国家、省主管部门颁发的物业管理企业经营资质证书并报本市房地产行政管理部门备案管理的物业管理企业。

第七条 物业管理招标采取公开招标和邀请招标的方式。

公开招标是指开发建设单位或业主委员会以招标公告的方式邀请不特定的物业管理企业投标。

邀请招标是指开发建设单位或业主委员会以投标邀请书的方式邀请特定的物业管理企业投标。

第八条 业主委员会成立前的前期物业管理，由开发建设单位负责物业管理招标的组织工作；业主委员会已经成立的，由业主委员会负责物业管理招标的组织工作。

业主委员会组织招标活动，应经业主（业主代表）大会讨论决定。

第九条 开发建设单位或业主委员会作为招标人，享有下列权利：

（一）编制招标文件，组织招标活动；

（二）选择和确定符合资质条件的投标人；

（三）根据评标原则决定评标、定标方法；

（四）选定中标人；

（五）依法享有的其他权利。

第十条 招标人组织物业管理招标，应当向区房地产行政管理部门提交招标申请书，成立招标工作领导小组；招标工作领导小组应有市、区房地产行政管理部门的代表参加。

招标工作领导小组负责招标活动具体实施，审定标底，提出评标、定标办法和定标意见。

第十一条 招标人应当根据招标项目的特点和需要编制招标文件，招标文件应客观、公正并广泛听取业主及非业主使用人意见。

前款所称招标文件包括招标书、投标须知、订立委托管理合同的条件及协议条款。招标书应当包括以下内容：

（一）物业规划建设的基本情况，包括占地面积、建筑面积、产权状况、商业用房及管理用房，共用部位共用设施设备维修基金、公用设施、设备及公共场地的情况、园林绿化、社区文化娱乐设施等；

（二）物业管理的内容和要求；

（三）投标书编制的方式及依据；

（四）投标人的资质和条件；

（五）组织解释招标文件及实地查验物业的时间、地点；

（六）送达投标书的地点及截止时间；

（七）开标，评标的时间、地点；

（八）其他需要说明的事项。

第十二条 招标人采用公开招标方式的，应当提前一个月通过报刊、广播、电视或其他方式公开发布招标公告；招标人采用邀请招标方式的，应当提前二十天向三个以上具备承担招标项目能力，并符合资质要求的物业管理企业发出投标邀请书；

招标公告和投标邀请书应当送房地产行政管理部门备案。

第十三条 招标公告和投标邀请书应当包括下列内容：

（一）招标人名称、地址；

（二）拟招标的物业名称、类别、用途、坐落地点、建筑面积等；

（三）投标地点和期限；

（四）获取招标文件的办法、时间、地点及相关的费用等。

第十四条 招标人可以在招标公告或者投标邀请书中，要求潜在投标人提供有关资质证明文件和业绩情况，并对潜在投标人进行资格审查。

第十五条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标的其他情况。

第十六条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少十五日前，以书面形式通知所有投标文件收受人。所澄清或者修改内容为招标文件的组成部分。

第十七条 参与投标的物业管理企业应当按照招标文件规定的内容和要求编制标书，投标书应当包括以下主要内容：

（一）物业管理机构设立方案、运作流程及各项管理规章制度；

（二）管理服务人员配备方案；

（三）管理服务用房及其他物质装备配置方案；

（四）管理服务费收支预算方案；

（五）管理服务分项标准与管理目标（服务承诺）；

（六）社区文化服务方案；

（七）管理服务模式设想等；

第十八条 投标人应当在提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点，招标人收到投标文件后，应当签收保存，不得开启。投标人少于三个的，招标人应当依照本办法重新招标。

在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，招标人应当拒收。

第十九条 投标人不得与招标人串通投标，损害社会公共利益或者其他投标物业管理企业的合法权益。

投标人不得以他人名义投标或者其他方式弄虚作假，骗取中标。

禁止投标人向招标人或者评标委员会成员以行贿的手段谋取中标。

第二十条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行，开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。

开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证；经确认无误后，由工作人员当众拆封。

开标过程应当记录，并存档备案。

第二十一条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。

评标委员会由招标人的代表和物业管理业内人士组成，成员人数为5人以上单数。物业管理专业人士不得少于三分之一。

与投标人有利害关系的人不得进入评标委员会。 评标委员会成员的名单在中标结果确定前应当保密。

第二十二条 评标委员会应当按照招标文件确定的标准和方法，对投标文件进行评审和比较；评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，并推荐合格的中标候选人。

招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人。招标人也可以授权评标委员会直接确定中标人。

第二十三条 评标委员会经评审，认为所有投标都有不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。

依法必须进行招标的项目的所有投标被否决的，招标人应当依照本办法重新招标。

第二十四条 在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。

第二十五条 评标委员会成员应当客观、公正地履行职务，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。

评标委员会成员不得私下接触投标人，不得收受投标人的财物或者其他好处。

评标委员会成员和参与评标的有关工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。

第二十六条 中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。

第二十七条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当提交。

第二十八条 中标人应当按照合同约定履行义务，完成中标项目。中标人不得向他人整体转让中标项目。

中标人应当就分包项目向招标人负责，接受分包者就分包项目承担连带责任。

第二十九条 违反本办法规定，未采用招标投标方式确定并委托物业管理企业承担管理服务的，委托行为无效。

第三十条 开展招标而未报市、区房地产行政管理部门备案，由市、区房地产行政管理部门责令改正，并给予通报批评。

第三十一条 投标人相互串通或者与招标人串通投标的，投标人向招标人或者评标委员会成员采取行贿手段谋取中标的，中标无效。

第三十二条 投标人以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标的，中标无效；给招标人造成损失的，依法承担赔偿现任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十三条 评标委员会成员收受投标人的财物或者其他好处的，评标委员会成员或者参加评标的有关工作人员向他人透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐以及与评标有关的其他情况的，给予警告，对有违法行为的评标委员会成员取消担任评标委员会成员的资格，不得再参加任何依法必须进行招标的项目评标活动。

第三十四条 中标人将中标项目整体转让给他人的，转让行为无效，情况严重的，取消物业管理企业经营资质证书。

第三十五条 招标人与中标人不按照招标文件和中标人投标文件订立合同的，或已签订合同而未按合同的约定履行义务的当事人，依约承担违约责任。

第三十六条 本办法由市房地产管理局负责解释。

第三十七条 本办法自发布之日起施行。

武汉市房地产管理局

二○○○年六月二十八日