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关于印发《〈北京市城市房屋拆迁管理办法〉实施意见》的通知

颁布单位:北京市房屋土地管理局

发文字号:京国土房管拆字[2000]第168号

颁布时间:2000-08-04

实施日期:2000-08-04

各区县房地局、各房地产开发公司、各拆迁单位:

  根据《北京市人民政府关于调整本市城市房屋拆迁补偿办法的批复》(京政函[2000]60号)规定,结合近期房屋拆迁实践,我局制定了《<北京市城市房屋拆迁管理办法>实施意见》,现予印发,请遵照执行。本通知自发布之日起施行,原北京市房屋土地管理局《关于实施<北京市城市房屋拆迁管理办法>有关问题的通知》(京房地拆字[1998]第 1126号)、《关于<北京市城市房屋拆迁管理办法>执行中有关问题的通知》(京房地拆字[1999]第717号)同时废止。

《北京市城市房屋拆迁管理办法》实施意见

  一、关于暂停办理有关事项问题

  1、建设单位取得建设用地规划许可证或者建设工程规划许可证后,可以向区、县房屋土地管理局(以下简称区、县房地局)申请在拆迁范围内暂停办理有关事项。建设单位申请暂停办理有关事项,应当提交暂停办理有关事项申请书、立项批准文件、建设用地规划许可证或建设工程规划许可证等文件。

  2、拆迁范围内暂停办理有关事项批准后,区、县房地局应予通知区(县)人民法院和当地公安、规划、建设、工商、房屋管理等部门,通知书应当说明用地范围、暂停办理期限、暂停办理事项等内容。

  需延长暂停办理期限的,建设单位必须在期限届满1个月以前向区、县房地局提出申请,并说明需延长期限的理由和拟采取的措施。延期申请批准后,区、县房地局应将延长暂停办理期限的决定通知区(县)人民法院和当地公安、规划、建设、工商、房屋管理等部门。

  3、暂停办理期限期满未申请延长期限、申请延长期限未予批准或者批准的延长期限期满,《北京市城市房屋拆迁管理办法》(市政府令第16号,以下简称《办法》)规定的关于暂停办理有关事项的限制自行解除。

  二、关于房屋拆迁许可证的申请、审批问题

  4、本市房屋拆迁申请,由区、县房地局审查并核发房屋拆迁许可证。但城区、近郊区的房屋拆迁申请,远郊区、县的重点建设工程、危旧房改造工程的房屋拆迁申请,区、县房地局审查后,应当在拆迁公告发布之前,报市国土资源和房屋管理局(以下简称市国土房管局)备案。

  5、《办法》第十条规定的国有土地证明文件包括下列几种情况:

  (1)建设单位通知划拨方式取得土地使用权的,提交建设用地批准书;

  (2)建设单位有偿取得土地使用权的,提交《国有土地使用证》;

  (3)建设单位在原使用土地范围内实施拆迁的,提交原土地使用证明(没有土地使用证明的,提交用地范围内房屋所有权证。)

  6、在原使用土地范围内实施拆迁的建设单位,向区、县房地局申请办理房屋拆迁许可证时,应当提交建设工程规划许可证。

  7、拆迁计划内容包括项目概况,拆迁范围、方式,搬迁期限,工程开工、竣工时间。

  8、拆迁方案内容包括被拆除房屋及其附属物的状况(房屋使用性质、产权归属、面积等)、补偿款和补助费预算等内容。拆迁人应当按照上述内容制作拆迁预分方案表、报区、县房地局审批。

  9、房屋拆迁许可证规定的拆迁范围不得超过建设用地范围,但是建设用地范围外的房屋与范围内的房屋不可分时,拆迁主管部门可以把范围外的该房屋划入拆迁范围。

  三、关于拆迁期限与搬迁期限问题

  10、《办法》所称拆迁期限是指房屋拆迁许可证规定的拆迁人应当完成该拆迁项目的期限。

  11、《办法》所称搬迁期限是指区、县房地局发布的拆迁公告规定的被拆迁人应当与拆迁人签订拆迁补偿协议并搬离拆迁范围的期限。

  四、关于拆迁公告与通知问题

  12、区、县房地局发布拆迁公告,应当包括房屋拆迁许可证批准文号、拆迁人、拆迁范围、搬迁期限、拆迁补偿价格、经济适用住房均价等主要内容。

  13、拆迁人取得房屋拆迁许可证后,应书面通知拆迁范围内的房屋所有人。通知书应当说明拆迁人、拆迁实施单位、许可证号、工程名称、拆迁范围、搬迁期限、答复期限、逾期不答复的处理办法、联系方式等,并告和其享有的权利及有关规定。

  14、按照《办法》第四十三条规定,拆迁人无法通知房屋所有人的,应当在主管部门指定的公共媒体上予以公告。房屋所有人在本市的,拆迁人应在《北京日报》上予以公告,公告期限为15日;房屋所有人在外省市的,拆迁人应在《人民日报》或者《法制日报》上予以公告,公告期限为30日;房屋所有人在境外的,应在《人民日报》(海外版)或者《中国日报》上予以公告,公告期限为60日。

  15、拆迁公有房屋的,区、县房地局应通知产权单位撤管。房屋撤管通知书应说明拆迁人、拆迁范围、拆除房屋间数和面积等。

  自房屋撤管通知书送达之日起,该公有房屋的维修、安全等工作由拆迁人负责。

  五、关于正式房屋和房屋使用性质的认定问题

  16、拆迁范围内正式房屋的认定以房屋土地管理部门核发的房屋所有权证为准。但拆除因城市建设征用的原农民宅基地上的房屋,其房屋符合《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》(市政府令1989年第39号)的规定,并具备下列条件的,也应当认定为正式房屋:

  (1)柱高2m以上,建筑面积7平方米以上;

  (2)三面有墙,有正式门窗;

  (3)屋顶有保温层。

  17、拆迁范围内非住宅房屋的认定,公房以租赁契约标明的使用性质和工商行政主管部门核发的营业执照为准;私房以工商行政管理部门核发的营业执照为准。

  拆除因城市建设征用的原农民宅基地上的房屋,一律按照住宅房屋给予补偿。

  18、《办法》所称“执行国家规定租金标准的房屋”,是指经房屋管理部门审查认定,使用市国土房屋局统一印制的租赁合同,并按照国家和本市规定的租金标准交纳和收取租金的出租房屋。

  19、《办法》第四十条所称公益事业房屋是指直接用于社会公益事业的,非营利性的房屋,包括学校、幼儿园、医院、图书馆、展览馆、博物馆、体育场馆、文化馆、敬老院、福利院等,但私人用于公益事业的房屋除外。

  六、关于原建筑面积和应补偿建筑面积的认定问题

  20、拆除承租的住宅房屋,原建筑面积按照房屋租赁合同标明的使用面积换算成建筑面积后计算。换算系数参照本项目拆迁范围内的被拆除住宅房屋总建筑面积和总使用面积的对比系数确定。

  21、对被拆除非成套住宅房屋使用人补偿款计算公式中的“原建筑面积”,在下列情况下,按照应补偿建筑面积执行:

  (1)被拆除房屋使用人原人均住房建筑面积不足6平方米的,应补偿建筑面积按照人均6平方米计算。

  (2)拆除因国家建设征用原农民宅基地上的房屋,被拆除房屋使用人原人均住房建筑面积超过30平方米的,应补偿建筑面积按照人均30平方米计算;

  (3)拆除因国家建设征用原农民宅基地上的房屋,被拆迁人在拆迁范围内没有本市常住户口,其原建筑面积不足60平方米的,应补偿建筑面积按照原建筑面积计算;其原建筑面积超过60平方米的,应补偿建筑面积按照60平方米计算。

  七、被拆迁户的划分和原住人口的认定问题

  22、拆除住宅房屋,对被拆迁户的划分标准为:承租的房屋的以租赁合同标明的租赁户为准,私有自住房屋以产权证为准。

  23、拆除因国家建设征用原农民宅基地上的房屋,其房屋尚未办理所有权证的,对被拆迁户的划分以公安机关发放的户口簿为准;但夫妻双方、未成年子女在拆迁范围内分别立户的,按照一户给予补偿。

  24、凡在暂停办理有关事项期限内或者拆迁期限内离婚,男女双方各自无独立住房的,按照离婚前的住房及人口状况核定补偿款。

  25、被拆除房屋使用人在拆迁范围内有多处房屋的,在核定住房困难户和计算拆迁补贴面积时,其在拆迁范围内的各处房屋面积应合并计算。

  26、区、县房地局核定住房困难户和原农民宅基地上房屋的原居住人口时,在拆迁范围内有本市常住户口和正式住房,并且长期居住的居民,方可计入原居住人口。

  对于不在拆迁范围同内居住,但原户口在拆迁范围内的下列人员,可以计入原居住人口:

  (1)服现役的士兵;

  (2)大中专院校在校学生;

  (3)在国外留学的学生;

  (4)劳改、劳教人员;

  (5)按政策规定可以计入原居住人口的其他人员。

  27 拆除非住宅房屋,造成停产、停业引起经济损失的,停产停业综合补助费应当给予工商行政主管部门核发的营业执照上标明的单位或者个人。

  八、关于确定有关价格的问题

  28、被拆除房屋所在区位拆迁补偿价格,由各区、县人民政府划分辖区内的房屋拆迁区位,确定各类拆迁区位的拆迁补偿价格幅度,并报市国土房管局批准后执行。具体建设项目的拆迁区位补偿价格,由各区、县房地局在市国土房管局批准的幅度内确定。

  29、被拆除住宅房屋的重置价格,由市或者区县拆迁主管部门认定的房地产价格评估机构按照《北京市房屋估价办法》(京房地评字[1996]573号)、《北京市住宅楼房估价技术规范》(京房地评字[1999]655号)进行评估。

  30、被拆除成套住宅房屋所在地区届时普通住宅商品房价格,由各区、县房地局根据被拆除房屋所在地区普通住宅商品房届时市场情况提供,报市国土房管局予以确认。

  拆除原划拨土地上的成套住宅房屋,对被拆除房屋使用人的补偿款中不含土地出让金,具体标准由市国土房管局提供。

  31、被拆除非住宅房屋的市场评估价格,由市或者区县拆迁主管部门认定的房地产价格,由市或者区县拆迁主管部门认定的房地产价格评估机构按照《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》(京房地评字[1999]656号)进行评估。

  九、关于房屋补偿问题

  32、拆除住宅房屋,并以住宅房屋补偿的,补偿房屋的价格按照下列规定确定:

  (1)补偿房屋用地为有偿取得,相关手续齐全,符合上市销售有关规定的,补偿房屋的价格按照其普通住宅商品房价格确定;

  (2)补偿房屋为经济适用住房的,补偿房屋的价格由市政府有关主管部门核定;

  (3)拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的,补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格,并按照经济适用住房政策管理。回迁房用地的确定,由拆迁人提出申请,经区、县房地局审核后,报市国土房管局批准;

  (4)拆迁人以其在1992年6月1日以前取得的划拨土地上自行开发建设的住宅房屋或者作为出地方与有关单位联建、合建项目中分成的住宅房屋补偿被拆迁人的,该房屋必须是在1995年1月1日以前竣工。补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格,并按照经济适用住房政策管理。补偿房屋用地的确定,由拆迁人提出申请,经区、县房地局审核后,报市国土房管局批准。

  33、拆除住宅房屋,并以住宅房屋补偿的,拆迁人提供的现房,应当经区、县房地局审核。

  34、拆迁人应当提供补偿房屋的下列证明材料:

  (1)房屋用地证明文件;

  (2)质量监督管理部门出具的质量验收合格证书;

  (3)购买的房屋,提交房屋买卖合同;联建、合建的房屋,提交房屋联建、合建合同;

  (4)房屋位置和楼座图;

  (5)房屋经规划设计部门审核的设计图纸,包括首层平面图、标准层平面图;

  (6)其它相关材料。

  35、根据《办法》第三十五条规定,拆除执行国家规定租金标准的私有出租住宅房屋,房屋所有权人要求以房屋补偿的,应当事先与承租人达成关于维持原租赁关系的协议;双方在区、县房地局公告规定的搬迁期限内达不成协议的,拆迁人可以按照《办法》和《北京市人民政府关于调整本市城市房屋拆迁补偿办法的有关规定》(京政函[2000]60号)对房屋所有权人和承租人分别给予补偿。

  十、关于住房困难户的拆迁补偿问题

  36、被拆除房屋使用人在拆迁范围外另有正式住房的,不适用《办法》第三十条的规定。

  被拆除房屋使用人有下列情况之一的,为在拆迁范围外另有正式住房:

  (1)本人或者其配偶在拆迁范围外的国有土地上自有或者承租住房(以房屋所有权证或房屋租赁合同为准)的;

  (2)在拆迁范围外的国有土地上住用其父母、子女自有的房屋或其承租的房屋(以房屋所有权证或房屋租赁合同为准)的;

  (3)本人或者其配偶在朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区规划市区内的集体土地上自有正式房屋的。

  37、对在拆迁范围内有本市常住户口,长期居住在自建房内,并且符合下列条件的居民,可以按照每户建筑面积三十平方米给予补偿,具体价格由各区、县政府确定:

  (1)单独立户;

  (2)本人及其配偶、父母、子女在拆迁范围内无正式住房;

  (3)本人及其配偶在拆迁范围外无正式住房。

  十一、原农民宅基地上房屋的拆迁补偿问题

  38、《办法》所称原农民宅基地,是指在因国家建设被征用以前为农民集体所有,并在经依法批准的四至范围内由本集体经济组织成员用于建造自住住宅的土地。

  39、拆除因国家建设征用原农民宅基地上的房屋,被拆除房屋使用人应补偿建筑面积少于其住房原建筑面积的,对剩余面积部分按照所在区、县确定的拆迁补偿价格的20%给予补偿。剩余面积按照下列公式计算:

  剩余面积=原建筑面积-应补偿建筑面积

  40、拆除因国家建设征用原农民宅基地上的房屋,被拆除房屋使用人在拆迁范围内没有本市常住户口,或者虽然在拆迁范围内有常住户口,而且独立分户,但是没有长期居住,在其它地方另有住户的,不予计算拆迁补贴面积。

  41、拆除本市城镇有关单位在1983年3月29日《北京市人民政府关于处理非法租赁买卖社队土地建职工住宅问题的通知》(京政发[1983]51号)实施以前在原集体土地上建设的属非成套住宅房屋的职工住宅,参照《北京市人民政府关于调整本市城市房屋拆迁补偿办法的批复》给予补偿。

  十二、关于特殊房屋的拆迁补偿问题

  42、拆除未超过批准期限的临时建筑,拆迁人可以按其建筑面积及上一年度的建安单方造价结合剩余期限给予补偿,计算公式为:临时建筑补偿款=建安单方造价*建筑面积*(剩余期限/批准期限)。

  43、按照《办法》第四十一条规定,拆除有所有权纠纷的房屋,在区、县房地局公告的搬迁期限内纠纷未解决的,经区、县房地局批准,按照规定对被拆除房屋的所有人和使用人分别核定补偿款,对被拆除房屋所有人的补偿款由拆迁人交公证机关或者区、县房地局提存。

  44、按照《办法》第四十二条规定,拆除设有抵押权的房屋,抵押人没有在区、县房地局公告的搬迁期限内与抵押权人重新设立抵押权或者清偿原债务的,对其补偿款由拆迁人交公证机关或者区县房地局提存。

  十三、关于拆迁补偿协议问题

  45、拆迁补偿协议文本由市国土房管局统一印制。

  46、协议签订后,被拆迁人应将原土地使用证、房屋所有权证或者使用证明交给拆迁人,由拆迁人移交房地权属管理部门办理注销登记手续。

  十四、关于拆迁纠纷裁决问题

  47、区、县房地局裁决拆迁纠纷,应当在裁决书中明确拆迁补偿款,并裁定用于执行的周转房屋。裁定的周转房屋由拆迁人提供,并须经区、县房地局审核。

  按照《办法》第二十一条规定,在区、县人民政府作出限期搬迁决定后,被拆迁人员逾期不搬迁的,拆迁补偿款由拆迁人向公证机关办理提存公证,区、县有关部门或者人民法院依法实施强制拆迁。被执行人应当按照规定交纳周转期间的房租及其它费用。被执行人同意搬迁,并腾退周转房屋后,可以领取拆迁补偿款;但是被执行人未按规定交纳的房租等费用,应当从拆迁补偿款中予以扣除。

  十五、关于拆迁管理费的问题

  48、拆迁人应当按照市物价局批准的届时标准向核发房屋拆迁许可证的区、县房地局缴纳房屋拆迁管理费。

  49、房屋拆迁费用计算范围包括拆迁补偿费以及各种拆迁补助费、奖励费。

  十六、关于拆迁档案资料管理问题

  50、房屋拆迁档案资料,包括下列内容:

  (1)申办房屋拆迁许可证有关材料;

  (2)拆迁补偿协议书及各种补偿、补助费领取单据;

  (3)拆迁情况总结、拆迁结案表;

  (4)裁决、强制拆迁、诉讼情况及有关文件;

  (5)其它材料。

  51、拆迁人应当在被拆迁人全部搬迁完毕后1个月内向区、县房地局移交拆迁档案资料,并将拆迁结案表报市国土房管局备案。

  52、各区、县房地局应当建立、健全拆迁档案资料管理制度,逐步实行计算机管理,提高管理效率。

  十七、其他问题

  53、本市城市房屋拆迁中所指的城区包括东城区、西城区、崇文区、宣武区;近郊区包括朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区;远郊区县包括门头沟区、昌平区、通州区、顺义区、平谷县、怀柔县、密云县、延庆县、房山区、大兴县。

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