市房地产管理局等九个部门制定的《关于整顿和规范房地产市场秩序的实施意见》，已经市人民政府同意，现转发给你们，请遵照执行。
二ＯＯ二年八月三十日
关于整顿和规范房地产市场秩序的实施意见
市房产局、市计委、市物价局、市经贸委、市财政局、市国土资源局、市工商局、市规划建设局、市监察局
2002年8月
根据国家建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理局、监察部《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》精神，为保证房地产权利人的合法权益，促进房地产市场健康发展，整顿和规范房地产市场秩序，营造良好投资环境，推进黄石经济发展和社会稳定，决定在全市范围内开展整顿和规范房地产市场秩序工作，特制定如下实施意见：
一、目的和意义
在住房制度改革及其相关政策的推动下，居民住房消费得到有效启动，房地产市场日益活跃，为带动相关产业发展，拉动经济增长，做出了重要贡献。整顿和规范房地产市场秩序对于保护居民住房消费积极性，促进房地产市场持续健康发展，营造良好的市场经济秩序具有十分重要的意义。要从实践“三个代表”重要思想的高度，充分认识这项工作的重要性，增强做好工作的责任感和紧迫感。通过专项整治使房地产市场各种违法、违规行为大幅度下降，房地产市场秩序明显好转，房地产权利人的合法权益得到更好地保障。
二、整顿的内容与处理措施
要针对当前房地产市场存在的主要问题，突出工作重点，加大查处力度，对影响恶劣、后果严重的大案、要案要依法从严惩处，切实解决群众上访、重复上访等问题，维护社会稳定。凡是二ＯＯ一年元月一日以后竣工的房地产开发项目、在建项目及其交易行为和现在正在经营的物业管理和中介行为，都属此次清理整顿的重点。
（一）加强房地产开发项目管理，依法查处违法、违规开发建设行为。要严格执行房地产开发项目审批程序，并加强项目的跟踪管理。
1、检查房地产开发企业是否按照土地出让合同约定支付出让金，是否按合同约定的条件和期限开发、利用土地。未按约定支付出让金的，土地行政主管部门根据合同约定有权解除合同，并可以请求违约赔偿；未按约定的条件和期限开发利用土地的，土地行政主管部门予以纠正，并可处以警告、罚款直至无偿收回土地使用权；确需改变出让合同约定条件的，必须取得土地出让方和规划建设行政管理部门的同意，并签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同。
2、检查房地产开发企业是否按照有关规定办理用地、立项、规划、建设和销售等手续。对经营性房地产开发项目，要按照政府年度计划，采取招标、拍卖和挂牌方式统一供应土地，通过竞争取得土地使用权。房地产开发项目规划方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变更。对确需改变出让合同约定条件，改变土地用途、容积率的，必须依法报经市、县（市）人民政府土地行政主管部门和规划建设行政管理部门批准，并按规定补交不同用途和容积率的土地差价。规划建设行政管理部门在批准其变更前，应当进行听证。对于擅自变更规划的房地产开发企业，规划建设行政管理部门应当责令停止建设、限期改正，并处以罚款；严重影响城市规划的，责令拆除违法建筑物。
3、对以自建职工住宅项目申报、与开发商联合开发、代建房屋连同土地使用权转让的，要严格查处，并按规定办理用地等相关手续，补交出让金等费用。
4、检查房地产开发项目，对应招标未招标、应监理未按规定实施监理，未按规定办理质量安全监督或施工图纸未经审查而使用和擅自施工的，规划建设行政管理部门责令停止施工，限期改正，并依照规定给予经济处罚。
5、未取得施工许可证或开工报告未经批准擅自施工的，规划建设行政管理部门责令停止施工，限期改正，并处工程合同价款1％以上2％以下的罚款；
6、凡未取得预售许可证明，擅自预售商品房的，房地产管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，并处收取的预付款1％以下的罚款；对于擅自挪用预售款项的，房地产管理部门责令限期纠正，并处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
7、市房地产管理部门、工商行政管理部门要严格把好市场准入关，依法严厉打击抽逃注册资本（金）、项目资本金、无证或者超范围从事房地产开发经营等行为。对于自有资金不足、行为不规范的房地产开发企业，房地产管理部门应当报告政府及时通知各有关部门不得审批或同意其新开建设项目。
（二）规范商品房面积计算标准和办法，依法查处面积"短斤缺两"行为。加大查处力度，依法打击面积计算、面积分摊中弄虚作假，故意侵害购房者以及擅自出租、出售共用部位牟利等行为。商品房销售合同约定面积与实际面积发生差异的，按照合同约定处理；合同未作约定的，面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
（三）强化合同管理，依法查处合同欺诈行为。进一步推行建设部、国家工商行政管理局1995年6月联合发文推广的"示范合同文本"。未使用示范文本的，房地产管理部门在核发商品房预售许可证时，应当审核房地产开发企业提供的合同文本是否包含法律、法规规定的必备内容。未包含的，房地产管理部门应当要求房地产开发企业进行调整；拒不调整的，不予发放预售许可证。已预售的房地产开发项目，因规划、设计调整导致商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能的，房地产开发企业应当在批准变更后10日内通知买受人。未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，并有权要求开发企业承担违约责任。市房地产管理部门、工商行政管理部门要加强对合同的监管，依法查处房地产市场合同欺诈行为，切实保护住房消费者的合法权益。
（四）强化竣工验收制度，切实把好交付使用关。所有商品住宅开发项目，未经竣工验收不得交付使用。未按规定进行竣工验收或将竣工验收不合格的商品住宅交付使用的房地产开发企业，规划建设行政管理部门、房地产管理部门应责令其限期补办验收手续，并在资质年检中予以降级或注销资质证书，按规定给予经济处罚。
（五）规范物业管理服务与收费，依法查处物业管理中的不规范行为。物业管理接受业主或业主委员会委托，应当依照合同规定，对物业进行专业化维修、养护，对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理，并提供相关服务。要完善物业管理前期介入和承接验收制度。在物业管理企业与房地产开发企业签订的物业管理合同中，应当明确交付使用后的质量意见及双方的权利义务，切实做好建设和管理的衔接。要引入竞争机制，大力推行物业管理项目的招投标，通过优胜劣汰，促进管理水平的提高。价格管理部门和房地产管理部门要按照《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》规定的原则，制定完善物业管理收费具体实施办法，加强对物业收费的监管。对违反规定多收费、少服务以及收费不规范等行为，价格管理部门应依据有关法律、法规予以处罚。对于管理不到位、侵犯业主合法权益的物业管理企业，经业主大会讨论通过，可以提前解除合同，另行选聘物业管理企业。对于经营中有劣迹的物业管理公司，房地产管理部门应当在资质年检中予以降级或注销资质证书，工商管理部门应录入企业信用档案库。情节严重的，要在新闻媒体上曝光。
（六）加强房地产广告管理，依法处理违法广告行为。对违法发布房地产广告和不兑现承诺内容的房地产企业，房地产管理部门应当责令限期改正。逾期不改正的，在资质年检中予以降级或注销资质证书，并在新闻媒体上曝光。房地产广告和宣传资料承诺的内容和实际交付的不一致，侵害消费者合法权益的，由工商行政管理部门依据有关规定处罚。
（七）完善相关制度，规范中介行为。加快实施房地产经纪人执业资格制度，积极推行房地产中介服务人员持证上岗制度。经纪人必须经专业培训后取得经纪人资格证。对于在房地产中介活动中收受委托合同以外财物、允许他人以自己的名义执业、发布虚假或不实信息、在两个以上机构执业、与一方当事人串通损害另一方当事人利益以及违法收取佣金等违法、违规行为，房地产管理部门应当收回资格证书或者公告资格证书作废，并处1万元以上3万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。房地产中介服务应当按照《中介服务收费管理办法》的有关规定办理收费许可证，收取费用。对无证收费和违反规定乱收费的中介服务机构，价格管理部门依法进行查处。要全面清理、整顿房地产中介服务机构，依法查处未取得资质证书、未履行备案手续、超范围从事中介业务以及中介行为不规范的房地产中介服务机构。
三、整顿的方法和步骤
此次整顿和规范房地产市场秩序工作任务重、问题复杂，为了搞好这项工作，主要分五个阶段进行。
第一阶段为宣传发动阶段（9月上旬）。成立市整顿和规范房地产市场秩序领导小组，明确责任，部署工作。利用各类宣传媒介进行广泛宣传，深入动员，营造氛围。对整个整顿和规范房地产市场秩序工作进行跟踪报道。
第二阶段为自查阶段（9月中旬）。印制有关房地产开发用地、开发项目、房地产交易、房地产广告、物业管理和中介服务方面的自查报表，分送至全市房地产开发企业、房地产中介机构和物业管理企业，并选择地点向市民发放调查表，接受市民的监督与投诉。
第三阶段为专查督查阶段（9月下旬）。领导小组组织专班，对房地产开发、房地产交易和物业管理的重点单位、重点项目进行专项检查，做到实地勘察，逐项清理，掌握真实情况，不流形式。针对市民、业主反映的问题，派员督查，防止各单位自查中的虚报、瞒报、漏报行为，一经发现核实，从严处理。
第四阶段为整改处理阶段（10月上、中旬）。在自查、专查、督查的基础上，对于检查中发现的问题进行疏理、汇总。属于限期整改的，书面通知责任单位（人），责令限期整改，对在限期内不整改的要从严处理；属于依照法律、法规规定应予打击的，要从严查处，绝不姑息。对全市整顿和规范房地产市场秩序中发现的问题要及时公开，更好地保护消费者的合法权益。房地产管理部门要抓住机遇，组织开展房地产开发、物业管理和中介服务专业培训，提高从业人员的素质。
第五阶段为总结验收阶段（10月下旬）。对于在整顿规范工作中，依法经营表现突出的单位或个人，予以表扬，作为企业信誉评定的参考；对于违法经营现象严重的单位或个人要进行曝光，并责令其限期整改，帮助经营者树立合法经营的意识；对于顶风违法经营者或不接受整改、处理的要从严打击，维护良好的市场秩序。
四、建立诚信制度，完善政务公开
要不断探索，加强对企业的跟踪管理，推进企业诚信制度的建立。充分利用网络信息技术，扩大资讯信息和传播范围，将各类房地产企业和中介服务机构及相关人员的基本情况，经营业绩，经营中违规、违法劣迹以及受到的处罚等纳入企业诚信档案库，向社会公示，扩大企业信誉知名度。
行政主管部门要推行服务承诺制，切实简化办事程序，将各种办事程序、审查要件、办事时限、收费标准等进行公开，接受社会监督。对国家机关工作人员在管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、弄虚作假的，要依据有关规定严肃处理。
五、加强领导，长效管理
1、为了加强对此项工作的领导，成立黄石市整顿和规范房地产市场秩序领导小组，市政府副秘书长袁小安任组长，市房地产管理局局长何显棠任副组长，市计委、物价局、经贸委、财政局、国土资源局、工商局、规划建设局、监察局等为成员单位。领导小组办公室设在市房地产管理局，办公室主任由何显棠兼任，潘宪斌任副主任。领导小组下设三个专项督查组，即房地产开发督查组、房地产市场督查组、物业管理督查组。
2、整顿、清理工作由市房地产管理局牵头，市计划、物价、经贸、财政、国土、工商、规划建设、监察等部门根据职能分工，各司其责，积极配合，共同搞好整顿和规范房地产市场秩序工作。
3、总结经验，完善管理制度，加强对房地产市场秩序的长效管理，依法行政，促进房地产市场持续健康发展。
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