区政府各委、办、局，各街道办事处：

　　区房地局拟定的《上海市静安区城市房屋拆迁管理暂行办法》修改意见已经区政府同意，现批转给你们，请认真按照执行。

　　二○○三年四月二十五日

《上海市静安区城市房屋拆迁管理暂行办法》修改意见

　　一、对已购公有居住房屋上市交易平均市场单价公布的修改

　　第八条第三款　三个区域已购公有居住房屋上市交易的平均市场单价分别以上一年度相应区域的平均市场单价为依据，并于每年1月份公布。

　　修改为："三个区域已购公有居住房屋上市交易的平均市场单价，分别以房屋拆迁公告颁布之日前，区政府最新颁布的相应区域市场单价为依据"。

　　二、对我区每户安置面积最低标准的修改第十一条　根据《细则》第三十九条第四款关于安置面积最低标准由区、县人民政府制定的精神，本区确定四级地段每户最低安置建筑面积为35平方米（含35平方米）、五级地段每户最低安置建筑面积为40平方米（含40平方米）。

　　修改为："根据《细则》第三十九条第四款关于每户安置面积最低标准由区县人民政府制定的精神，在四级以外地段每户安置的最低标准为30平方米建筑面积"。

　　三、对人均保底面积方案的修改第十二条　被拆迁人（不包括出租房屋的产权所有人）如因居住面积小、人口多，依据《细则》实行价值标准房屋调换或面积标准房屋调换后居住有困难的，本区增设人均保底面积的安置方案，具体规定如下：

　　（一）保底面积安置标准：人均安置不足16平方米建筑面积的，可照顾安置至人均16平方米建筑面积。

　　（二）保底面积安置地段：一、二、三、四级以外地段。

　　（三）保底面积收费标准：按照《细则》第三十九条和本办法第十条实施面积标准房屋调换安置后，增加的面积在人均16平方米建筑面积以内的，按安置房屋平均单价10%收取补足保底面积的购房款。

　　（四）保底面积安置的人口计算：

　　1．从未接受任何方式的实物或货币住房分配并于拆迁公告颁布之日三年前迁入的常住户口，计入安置人口。

　　2．父母在拆迁范围内并符合安置条件，无户籍且未满16周岁的子女，计入安置人口中。

　　3．有户籍但未满16周岁，且父母在沪另有住房的，不计入安置人口。

　　修改为："根据《细则》实行面积标准换房或价值标准换房安置于五类及其以外地段，补偿安置建筑面积人均不足16平方米，具备下列条件并且户内人员经济确有困难的，可以照顾保底安置到人均16平方米：

　　（一）系私有居住房屋未出租的所有人或公有房屋承租人；

　　（二）常住户口迁入该户日为2001年11月1日之前的；

　　（三）本处房屋不是增配住房或除本房屋外，从未得到过任何形式的住房分（增）配与货币补贴、动迁补偿或安置的；

　　（四）他处无居住或非居住产权房或使用权房的；

　　（五）愿意按本《办法》规定支付房价款的。

　　本处无户籍未满16周岁且父母双方同时具备上列条件，可享受保底安置。

　　本处有户籍未满16周岁，但父母在沪另有住房的，不予保底安置。

　　调解或协议离婚不具有上列条件的，不享受保底安置。

　　四、对安置分户的修改第十三条　选择面积标准房屋调换安置方式或保底面积安置方案的，因房型规格因素或两对以上平辈夫妇同居一室等原因确需分户，且安置房屋的建筑面积超过本规定第十条、第十一条规定安置面积的，超安置面积10平方米以内部分按安置房屋市场单价的10%支付购房款；超安置面积10平方米以上部分，被拆迁人、房屋承租人应当按照安置房屋的市场单价支付房款。

　　修改为："选择面积标准换房或保底面积安置，一套住房内非配偶成年男女混居一室的，被安置人可以在愿意支付超标准面积购房款的前提下申请分户安置，拆迁人根据动迁房源（型）情况给予分户安置"。

　　五、对孤老残幼减免的修改第十四条　拆迁廉租住房或被拆迁人、房屋承租人属于孤老、孤残、孤幼的，参照本规定第十一条、第十二条执行。

　　修改为："拆迁廉租住房或被拆迁人、房屋承租人属于孤老、孤残、孤幼的，除参照本规定第十二条、第十三条规定执行外，购房款可视情况适当减免"。

　　六、对非居住房屋补偿方式的删改第十五条　拆迁人应准备部分四、五级地段的商业用房，对在被拆迁的非居住中经营，按《细则》规定应予被偿安置，且在拆迁后确实需要继续营业的个体工商户，实行价值标准换房。

　　七、单独增设超出安置标准面积部分应付的购房款标准一条第十五条　执行《细则》第三十四条价值标准房屋调换的，以安置房屋的房地产市场价与货币补偿金额结算差价。

　　执行《细则》第三十九条第二款面积标准房屋调换，安置面积超出相应地段房屋安置面积标准10平方米以内的，按安置房屋市场单价的20%支付购房款；安置面积超出相应地段房屋安置面积标准10平方米以上的，按安置房屋市场单价支付购房款。

　　执行《细则》第三十九条第四款与《办法》第十一条每户安置面积30平方米建筑面积最低标准的，超出部分按照房地产市场单价支付购房款，但是可以享受《办法》第十二条人均保底面积照顾的，购房款按以下标准计收：

　　1．拆迁建筑面积上增加的建筑面积在人均16平方米以内的，按安置房屋平均市场单价10%计收；

　　2．在拆迁建筑面积上增加的建筑面积在人均16平方米以上的，10平方米以下的按安置房屋市场单价20%计收，10平方米以上的按安置房屋市场单价计收。

　　执行《办法》第十三条分户安置，安置面积超出以上各款项照顾标准的，10平方米以内按安置房屋市场单价20%计收；10平方米以上的按安置房屋市场价计收。

　　八、对回购商品住宅房条款的修改第十六条　第（四）项"被拆迁人应先用拆迁货币安置款抵扣出资回购房的购房款，余款可一次或分期支付。被拆迁人余款一次性支付的，余款部分购房人可享受九折优惠"。

　　修改为："被拆迁人应先用拆迁货币安置款抵扣出资回购房的购房款，余款付款方式由双方在回购合同中约定"。

　　九、第十八条　最后一段"不享受本办法第十五条规定"应改为"不享受本办法第十六条规定"。

　　上海市静安区房屋土地管理局
　　二○○三年三月

关于非居住房屋拆迁补偿的解答

　　第一条　非居住房屋界定

　　非居住房屋，以沪房地资拆[2001]673号文第十三条作为界定依据，并且必须是《房屋拆迁许可证》核发日仍在准许期限内合法经营的。

　　第二条　非居住房屋的分类

　　（一）原始设计非居住房屋与居住房屋改为非居住用途的。

　　（二）公有（系统）房屋与私有（售后或商品）房屋。

　　（三）单一非居住房屋与非居住、居住并用房屋。

　　第三条　非居住房屋受补偿人分类

　　（一）产权人与公房承租人

　　（二）自然人（个体户、合伙户）与法人（企事业单位）

　　第四条　非居住房屋拆迁补偿安置原则

　　（一）拆房面积与停业损失分类补偿原则

　　1．拆迁房屋的补偿以拆迁房屋的价值为标准。

　　2．停业损失的补偿以政策规定的标准为依据。

　　（二）货币补偿为主价值换房为辅原则

　　1．公有（系统）房屋、企事业法人房屋、居改非私有房屋以货币补偿。

　　2．原始设计非居住私房以价值标准非居住房屋补偿安置。

　　（三）居改非房屋以居住房屋补偿安置原则

　　1．居改非房屋，货币补偿协议不成的，以居住房屋补偿安置。

　　2．居改非办理过土地有偿使用法律手续，货币补偿协议不成确无居住安置必需的，可以用价值标准非居住房屋安置。

　　（四）居非并用房屋拆迁补偿先居后非安置原则

　　1．拆迁补偿以房屋安置的，必须先行安置居住房屋。

　　2．安置居住房屋时享受面积标准换房或人均保底面积照顾的，只安置居住房屋。

　　3．以价值标准安置居住房屋的，拆迁补偿余额部分按照本条第（二）项办理。

　　第五条　非居住房屋货币补偿的价格补贴

　　非居住房屋的承租人或产权人是自然人，选择货币补偿的，其房屋补偿可适当增加价格补贴，但增加的价格补贴比例不应超过居住房屋的价格补贴标准。

　　第六条　非居住房屋停业补偿的变通方案

　　1．非居住房屋的拆迁停业补偿，以沪房地资拆[2001]673号文第十四条作为执行依据；

　　2．拆迁停业损失补偿有下列情形之一的，可适当上浮：

　　（1）选择货币补偿的；

　　（2）选择价值或面积标准居住房屋调换的。

　　3．选择货币补偿或价值或面积标准居住房调换的，其拆迁停业损失补偿也可以选择下列之一方案协商补偿：

　　（1）以自然人（个体工商户、合伙户）最近三年税收的二倍给予补偿，但最高不超过15万元人民币；

　　（2）经营者本人年满55岁健康者，或者不足55岁但属病残体弱者，由拆迁人联系有关部门落实养老保险金享受待遇。

　　上海市静安区房屋土地管理局
二○○三年三月