各区、县人民政府，市级各部门：

　　随着我市城镇住房制度改革的深入推进，住房消费有效启动，住房建设步伐不断加快，居民住房条件有了较大改善。以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高我市人民生活水平发挥了重要作用。同时应当看到，当前我市房地产市场发展中还存在一些问题：住房供求的结构性矛盾较为突出，房地产存量增长过快；房地产市场服务体系尚不健全，房地产消费还需拓展；房地产开发和交易行为不够规范，对房地产市场的监管和调控有待完善。这些问题的存在，给我市房地产市场的快速发展形成了严重阻碍。为进一步促进我市房地产市场持续健康发展，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）和《四川省人民政府关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（川府发[2004]2号）精神，结合我市实际，提出以下意见，请一并贯彻落实：

　　一、全面认识房地产市场持续健康发展的重要意义，进一步明确发展房地产市场的指导思想

　　（一）充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。房地产业关联度高，带动力强，已经成为我市国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进城镇化和社会主义现代化进程具有十分重要的意义。

　　（二）进一步明确发展房地产市场的指导思想。要坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用；坚持以需求为导向，调整供应结构，加快建立和完善适合我市实际情况的住房保障制度，满足不同收入家庭的住房需要；坚持完善住房制度改革，从体制和政策等方面建立起良性的住房消费环境，刺激住房消费持续增长；加大宏观调控力度，努力实现我市房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定；坚持在国家统一政策指导下，充分发挥加快城镇化进程和实施经营城市战略对房地产业发展的巨大推动作用，正确决策，使房地产业的发展

　　与我市经济和社会发展相适应，使相关产业与房地产业的快速发展相协调，促进我市经济社会可持续发展。

　　二、继续深化住房制度改革，切实落实住房货币化分配政策

　　（一）各区县政府要加快本地区住房分配货币化方案的制订和一次性住房资金补偿方案的上报工作。尚未出台住房分配货币化方案的区、县，必须按要求在2004年12月底前制订方案报省政府批准后实施。

　　（二）完善住房补贴制度。要严格执行停止住房实物分配的有关规定，禁止任何形式的实物分房，要坚决清理和纠正违规多占多购房改房的行为。同时，认真核定住房补贴标准，及早全面实现货币化分房。根据补贴资金需求和财力可能，加大住房补贴资金筹集力度，切实推动住房补贴工作。对直管公房和财政负担的单位公房出售的净收入，要按照收支两条线管理的有关规定，统筹用于住房补贴的发放。

　　对职工集团购买的商品房，在通过审计、监察部门清理审查集团购买的商品房中无违纪违规使用资金、无违反政策用地及减免税费等问题后，符合住房补贴政策的可以启动住房补贴工作。

　　房改部门要加强对企事业单位房改工作的指导，把经济效益好、资金来源有保障的企事业单位作为实施住房分配货币化改革的重点，支持职工住房消费。有条件的企事业单位可先行实施住房补贴，以点带面，推进住房补贴工作。

　　（三）加大住房公积金归集力度。住房公积金是在职职工的长期住房储金，所有国家机关、国有企业、城镇集体企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位，社会团体（以下统称单位），都必须从职工工资中代扣并缴存住房公积金。目前我市住房公积金缴存比例较低，在适当的时候要提高缴存比例，力争在一至两年内逐步将面上的单位交缴比例提高到7％。各区县和市级各部门要密切配合，加大对住房公积金方面政策的宣传贯彻力度，传播住房公积金知识，增强单位和个人住房公积金的缴存自觉性，调动单位和职工交存住房公积金的积极性，住房公积金管理部门应做好组织缴存工作，维护住房公积金所有者的利益。

　　开展住房公积金贷款。要充分发挥住房公积金的户主作用，开展好住房公积金个人购房委托贷款，支持缴存住房公积金的中低收入者购房，同时要确保住房公积金委托贷款的安全，逐步建立严密、简明、快捷的住房公积金个人购房委托贷款机制，既要方便贷款人办理个人房贷，又要确保贷款安全回收，要刺激职工住宅消费和促进房地产业持续健康发展势头。

　　（四）放宽现有公有住房出售的政策，继续推进现有公房出售。实施住房补贴前，对能够保证居住安全的非成套住房，可根据实际情况按照国家的有关规定向职工出售。对权属有争议的公有住房，由目前房屋管理单位出具书面具结保证后，均可以成本价向未参与房改的职工家庭出售，或以市场价向社会出售。对因手续不全等历史遗留问题影响公有住房出售和权属登记发证的，由相关部门补办手续后，按照宜宽不宜严的原则，给予办理权属登记准予出售；对居民购买的商品房，只要该商品房具备项目土地使用权证、建设工程规划许可证、工程竣工验收合格证资料，应当允许购房者办理权属登记（如果已办理他项权证的除外），为居民住房上市提供产权保障。

　　各级政府国有资产管理部门要尽快对行政、财政拨款事业单位现有未出售公有住房（含非成套住房）进行清理，并纳入专门管理。

　　三、完善住房供应政策，调整住房供应结构，确保我市房地产市场的总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定

　　（一）完善住房供应政策。根据我市城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化，不断完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房，同时，搞好经济适用房的建设管理，完善廉租房的供应制度，使我市各种收入水平的居民住房供应得到有效保障，从根本上提高我市居民的居住水平。

　　（二）加强经济适用住房的建设和管理。经济适用住房是保障低收入家庭购房的政策性商品住房。要通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、落实税收优惠政策等措施，切实降低经济适用住房建设成本。也可采用限定面积、户型、房价质量等条件后，依法对土地进行拍卖的方式取得土地使用权。各相关管理部门应采取多种措施防止经济适用房建设中出现质量、工期等方面的问题。购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度，已经享受过房改优惠政策且面积已达到控制标准的不能再购买经济适用房。

　　（三）建立和完善廉租住房制度。强化政府住房保障职能，切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。各区、县要以财政预算资金为主，多渠道筹措资金，形成稳定规范的住房保障资金来源。市政府已出台《泸州市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，该办法明确了我市廉租房实施以租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅的原则。

　　各区县和相关部门应严格按照此办法实施廉租房保障制度，确保市政府每年制定的解决廉租房住户的目标完成。

　　（四）增加普通商品住房供应。根据我市房地产市场的需求情况，采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例。对普通商品住房建设，要通过调控土地供应量，采取公开拍卖方式出让土地，优化规划条件设置。控制土地价格，清理并逐步减少建设中的行政事业性收费项目，多渠道降低建设成本，努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。对高档商品房和大户型商品住房以及高档写字楼、大型商业性用房等，应控制其建设用地供应量，严格控制此类项目的审批，同时提高此类型开发项目资本金比例和预售许可条件，使房地产结构更加合理。

　　四、健全房地产市场体系，激活二、三级房地产市场

　　通过采取停止住房实物分配，完善住房补贴制度，兑现一次性住房资金补偿，积极出售现有公房等一系列深化住房制度改革的措施，必将极大的增强居民的购房能力。各区县和市级各部门应当在健全与完善住房供应体系和住房保障体系的同时，采取多方面措施释放和引导这些购房能力，激活我市房地产市场。

　　（一）搞活商品房市场，尽快减少中高档商品房的积压

　　1.对职工用公积金购买商品房贷款购买存量房，特别是购买积压的电梯公寓和高中档商品房的，根据职工的还款能力，可适当增加贷款额度和延长还款期限。

　　2.完善个人住房贷款担保机制。房地产行政主管部门要加强对我市住房置业担保机构的监管，规范其担保行为，建立健全风险准备金制度，在防范置业担保风险基础上，鼓励其为中低收入家庭住房贷款提供担保。尽快建立我市行之有效的住房置业担保管理制度，建立和完善个人住房贷款担保体系。

　　3.房地产行政主管部门应协助金融机构加强对商品房预售款和住房建设信贷资金使用方面的监督管理，防止挪作他用。完善房地产抵押登记制度，加强抵押登记管理，在鼓励按揭购房和信贷购房的同时，严厉打击各种骗贷骗资行为。维护金融稳定，确保我市房地产市场的长期稳定繁荣。

　　4.对空置量大的房地产开发企业，要限制其参加土地拍卖和新项目申报，促使其采取积极灵活的销售手段减少积压。

　　（二）搞活住房二级市场

　　1.抓好房地产产权交易和权属登记规范化管理工作，进一步做好房屋产权保障，确保房地产二级市场健康有序发展。按照国家有关法规政策，抓好对房地产交易与权属登记及土地办证等相关收费的清理整治工作，严禁变相收取不合理的收费，增加居民的房地产消费成本。

　　2.继续鼓励已购公有住房上市交易，鼓励居民换购住房。

　　3、开辟更多的促进二级市场发展的形式，加速二手房的流通。

　　鼓励开展房屋置换和兴办房屋银行，大力发展房屋租赁市场。要依法加强房屋租赁合同登记备案管理，加强对房屋租赁市场的税收征管，规范发展房屋租赁市场。

　　（三）规范发展房地产服务市场，不断完善房地产市场体系。要健全房地产中介服务市场规则，尽快出台《泸州市房地产中介服务管理办法》，严格执行房地产经纪人、房地产估价师执（职）业资格制度，为居民提供准确的信息和便捷的服务。规范发展住房装饰装修市场，保证房屋装饰装修的工程质量。贯彻落实国务院的《物业管理条例》和《泸州市城市住宅小区物业管理暂行办法》，规范我市物业管理行为，提高物业管理水平，切实改善住房消费环境。

　　五、改进规划管理，科学合理地发挥土地供应对房地产市场的调控作用

　　（一）制定住房建设规划和住宅产业政策。及时按照城镇化和经营城市带来的对房地产新的需求的变化，修订和完善我市房地产业和住房建设发展的中长期规划，以规划加强对整个房地产业发展的指导。要充分考虑城镇化进程所产生的住房需求，高度重视小城镇住房建设问题。合理确定我市经济适用房、廉租房、普通商品房和中高档商品房的布局与数量。优先落实经济适用住房、普通商品住房、危旧房改造和城市基础设施建设中的拆迁安置用房建设项目，并合理配置市政配套设施。制定和完善住宅产业的经济、技术政策，健全推进机制，鼓励企业研发和推广先进适用的建筑成套技术、产品和材料，促进住宅产业现代化。完善住宅性能认定和住宅部品认证、淘汰的制度。

　　坚持高起点规划、高水平设计，进一步注重住宅小区的生态环境建设和住宅内部功能设计，以人为本，尽可能提高居民居住质量，使我市住宅建设尽快形成产业化、现代化。

　　（二）加强对土地市场的宏观调控。各区、县要健全房地产开发用地计划供应制度，房地产开发用地必须符合土地利用总体规划和年度计划，严格控制占用耕地。利用原划拨土地进行房地产开发的，必须纳入政府统一供地渠道，严禁私下交易。

　　六、加强市场监管，整顿市场秩序，促进房地产市场繁荣稳定

　　（一）完善市场监管制度。加强对房地产企业的资质管理和房地产开发项目审批管理，严格执行房地产开发项目资本金制度、项目手册制度，积极推行业主工程款支付担保制度。支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团。严格规范房地产项目转让行为。已批准的房地产项目，确需变更用地性质和规划指标的，必须按规定程序重新报批。

　　（二）要加强房地产市场统计工作，建立我市房地产市场信息系统，建立起房地产市场预警预报体系。近期成立泸州市房地产市场预报预警体系建设的领导组，加强对房地产信息系统建设的组织领导，市规划建设局牵头负责具体工作，市级相关部门和区、县予以配合。需要政府承担的费用由市财政结合信息化系统和电子政务建设一并落实。

　　（三）整顿和规范房地产市场秩序。要加大房地产市场秩序专项整治力度，重点查处房地产开发、交易、中介服务和物业管理中的各种违法违规行为。坚决制止一些单位和部门强制消费者接受中介服务以及指定中介服务机构的行为。对今年已经开始的售后包租的专项整治工作应尽快见到成效。加快完善房地产信用体系，强化社会监督。

　　进一步整顿土地市场秩序，严禁以科技、教育等产业名义取得享受优惠政策的土地后用于房地产开发，严禁任何单位和个人与乡村签订协议圈占土地，使用农村集体土地进行房地产开发。切实加强源头管理，有效遏制并预防住房制度改革和房地产交易中的各种腐败行为。

　　各区、县人民政府要认真贯彻国家宏观调控政策，从实际出发，完善房地产市场调控办法，建立有效的协调机制，并对本地房地产市场的健康发展负责。有关部门要各司其职，分工协作，加强对各区、县的指导和督查。

　　二○○四年十一月一日