各县市区人民政府（管委），市政府各部门，有关单位：

　　为巩固土地市场治理整顿成果，切实保护耕地，建立节约用地、集约用地新机制，促进我市经济社会全面、协调、可持续发展，根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号，以下简称《决定》）和《山东省人民政府关于贯彻国发〔2004〕28号文件深化改革严格土地管理的实施意见》（鲁政发〔2004〕116号，以下简称《实施意见》）的有关规定，现就进一步严格我市的土地管理工作，推进节约和集约用地提出以下意见：

　　一、以科学发展观为指导，牢固树立节约和集约用地观念我市人多地少，经济社会发展较快，土地供需矛盾较为突出。为缓解这一矛盾，各地在盘活存量、节约用地方面采取了一系列措施，取得了一定成效。但是，从总体上看，土地利用率不高的问题仍然存在，农地转用速度较快，单位土地投入产出水平较低，经济总量增长所消耗的土地资源量呈上升趋势。从今后土地供应形势看，国家宏观调控将进一步加强，土地供应仍将实行从严从紧政策。因此，各级各部门必须站在全局的高度，以科学发展观为指导，认真贯彻落实国务院《决定》和省政府《实施意见》精神，进一步统一思想，牢固树立节约用地、集约用地的观念，努力推进经济增长方式、土地利用方式和管理方式的转变，综合运用法律和政策手段，适度、适时调控土地供应总量，优化土地利用结构和布局，实现土地节约和集约利用，缓解土地供需矛盾，保障经济社会发展。

　　二、严格建设用地管理，切实保护基本农田

    （一）严格土地利用总体规划管理。以强化用途管制、突出基本农田保护为重点，认真组织开展新一轮土地利用总体规划修编工作。土地利用总体规划和城市总体规划修编要统筹安排，相互衔接，协调一致。在土地利用总体规划确定的建设用地范围外，不得设立各类开发区和城市新区。在土地利用总体规划修编中，要认真把握科学性、合理性和前瞻性，在确保基本农田数量不减、质量不降的前提下，尽量为城市建设和经济发展留足空间。要做好乡镇撤并后小城镇土地利用总体规划的修编工作，明确小城镇和农村居民点的数量、布局和规模，合理调整优化城乡用地结构。要积极引导并逐步实现工业向开发区（园区）集中、人口向城镇集中、住宅向社区或中心村集中，最大限度地发挥土地资源的集聚效应。要切实维护土地利用总体规划的严肃性，修编工作完成前，任何单位和个人不得在原规划确定的建设用地范围之外批准占用土地。要加强规划实施管理，从严从紧控制农地转用数量和速度。单独选址的交通、水利、电力等公益性基础设施建设，要充分论证，优化方案，科学选址，节约用地。

　　（二）规范建设项目用地预审管理。除以“招拍挂”方式出让的土地以外，其它建设用地都必须进行预审。预审工作要认真贯彻国家的供地政策，坚持有保有压，严格实行土地用途管制，控制土地供应总量，切实保护耕地，并优先保障基础设施和国家重点建设项目用地。预审工作实行分级负责制。发改等部门要通过适当方式告知项目单位开展前期工作，国土资源部门要依法对建设项目用地进行审查。项目建设单位申报核准或审批建设项目时，必须附具国土资源部门同意用地的意见。没有同意用地意见的，市发改、经贸和规划部门不予核准或批准建设项目。

　　（三）合理确定城市建设规模，严格开发区（园区）管理。禁止在城市建设中脱离实际，建设大广场、宽马路。市区要在符合城市总体规划，不影响城市景观、城市安全和城市生态的前提下，适当提高容积率和建筑高度，提高土地空间利用率。各县市区也要按照统筹城乡发展的要求，统一规划，按功能分区合理配置城区行政、商服、居住、文化等设施用地，发挥社会资源集聚和共享效应。

　　严格按照具体建设项目审批和供应土地。对分期实施的大型建设项目可预留规划用地，但必须根据其生产建设进度分期确定供地数量和时间。技改项目需扩建的，要将其原用地和新用地一并测算，合理确定用地量。工业项目用地内部行政办公和生活配套设施用地不得超过项目用地总面积的7%，禁止建造成套职工住宅、专家楼、宾馆和招待所等设施。

　　严格执行国土资源部新颁布的用地定额标准和容积率标准。除生产工艺有特殊要求的项目，工业厂房建设不得低于三层。建设三层以上厂房的，三层以上部分可免收基础设施配套费。

　　对经批准保留的开发区（园区），规划建设用地范围不得突破。区内道路等基础设施要统一规划，分步实施，防止因基础设施过度超前建设而造成控制区域内土地抛荒的现象。要通过集中建设行政管理、生活服务、污水处理、仓储绿化等配套设施，控制非生产性辅助设施用地的规模，提高区域性资源的共享程度。全市各类园区生产性用地的比例原则上不得低于80%.（四）严格控制新上项目的单位面积投资强度。新建工业项目投资强度按国土资源部《工业项目建设用地控制指标》规定标准上浮20%执行。实行项目投资规模最低值控制办法，对投资规模500万元以下的项目，原则上不单独供地，可由园区建设多层标准厂房出租给中小企业做为生产经营场所。

　　（五）严格落实耕地补偿制度。非农业建设占用耕地的，建设单位必须补充数量与质量相当的耕地，补充耕地的数量、质量实行按等级折算。建设单位无能力补充耕地的，必须足额缴纳新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费，由县市区国土资源部门统一组织进行土地开发整理，补充耕地。建设项目占用耕地的，应将所占耕地的表层土用于土地开发整理。各县市区要进一步明确土地开发整理的优惠政策，广泛吸纳社会资金投入土地开发整理，努力实现土地开发整理产业化，确保辖区内耕地总量动态平衡。

　　三、深化土地使用制度改革，发挥市场在配置土地资源和价格形成中的基础性作用

    （一）提高土地资源的市场化配置程度。严格执行《划拨用地目录》，全面落实经营性用地“招拍挂”出让制度。经批准转让原划拨土地使用权的，必须在土地有形市场公开交易，按照市场价格补缴土地出让金，低于市场价格的，国土资源部门应当行使优先购买权。享受划拨用地政策的经济适用房按商品房价格出售或进入二级市场转让出售的，要依法追缴土地出让金等有关规费。逐步推行经营性基础设施用地有偿使用，有条件的县市区可进行土地有偿使用单轨制试点。探索工业用地市场配置机制，试行以“招拍挂”方式供应工业用地，有效发挥价格杠杆的调节作用，促进企业提高土地利用效率。

　　（二）建立全市平衡的工业用地最低限价标准体系。实行工业用地价格的统一有序管理，防止和减少因区域间的不良竞争导致的土地粗放利用现象发生。制定地价与土地集约程度的调节系数，在不低于省政府规定的工业用地最低限价的前提下，对土地利用效率较低的项目，适当提高供地价格，对土地利用率较高的项目用地给予适当优惠。

　　（三）积极稳妥地开展集体建设用地使用权流转试点。在符合规划、依法使用的前提下，允许县城以下（不含县城）的建制镇、村庄中的集体建设用地在农村集体经济组织和个人之间依法流转。禁止农村集体经济组织擅自非法转让、出租集体土地用于非农业建设，禁止城镇居民到农村购置宅基地和在集体土地上建设的住宅。

　　四、加强土地利用监管，全面推行节约和集约用地考核制度

    （一）加强建设用地批后利用监管。市国土资源部门要对各县市区供地情况定期检查，上年度供地率在90%以下、当年供地率在60%以下的，暂停办理农转用和土地征收审批。对已供土地要强化跟踪检查，督促土地使用者按合同约定利用土地，防止造成土地闲置。

　　（二）进一步明确土地出让合同条款内容。土地出让合同中要明确建筑容积率、建筑密度、绿地率、开发竣工期限等限制条款，督促土地使用者按期开发利用土地。加强项目竣工的复核验收工作，对未达到合同约定的用地控制指标的，必须追究土地使用者的违约责任。

　　（三）制定开发区（园区）节约和集约用地评价体系。对经省政府批准的开发区（园区），要依据土地开发进度、投入产出水平等评价指标，综合评价其土地利用水平，并实行评价结果与土地供应挂钩政策。市国土资源部门会同发改、规划等部门，每年对各开发区（园区）土地利用情况进行考核，考核不达标的，停止下年度土地供应。

　　五、积极盘活存量土地，挖掘建设用地潜力

    （一）开展存量建设用地调查。市县国土资源部门要组织力量，摸清辖区内闲置土地、空闲土地和批而未供土地的基本情况，查清具体建设项目闲置土地面积与区位，优先安排给符合国家产业政策、急需用地的项目使用。同时，要摸清城市中低效粗放利用土地的区位与数量，制定盘活存量土地的规划与措施。对各金融机构和资产经营公司目前掌握的抵贷土地资产进行全面调查，抓紧研究制定对现有抵贷土地资产收购的具体办法。

　　（二）通过合理补偿等途径，建立企业用地退出机制。对尚未达到法定收回期限的土地，通过协商和合理补偿，动员土地使用者退出土地。对因规划不合理造成的闲置土地，可以合同剩余使用年限计算土地价款，退还给土地使用者，收回土地使用权。

　　（三）充分利用企业存量土地。鼓励企业在不改变土地用途的前提下，利用存量土地采取联营、嫁接等方式进行合资合作经营，涉及国有划拨土地或集体土地补办出让手续的，可按评估地价的40%缴纳出让金。工业用地在符合规划、不改变原用途的前提下实施厂房加层改造，提高土地利用率和增加容积率的，原则上不再增收土地出让金或租金。

　　（四）积极推进旧城、旧村改造。对城区内占据黄金地段的工业企业，要逐步搬迁到工业园区，腾出土地用于发展第三产业。结合城市建设，逐步对城中村实施改造，改善城市面貌，提高土地利用效率。城乡结合部村庄要搞好规划，推行“撤村并居”，集中建设农村居民点。旧村占用的土地经整理后用于农业生产、安排工业项目或在统一规划的前提下进行商业性房地产开发。进行房地产开发的，必须以“招拍挂”方式公开出让。

　　六、加强征地监管，维护被征地农民的合法权益

    （一）进一步完善征地补偿标准。抓紧制定出台新的征地安置补偿标准。征收集体耕地的土地补偿费、安置补助费合计不得低于亩年产值的16倍；人均耕地0.2亩以下的，两项费用按法定上限的30倍补偿。各类建设项目必须将征地有关费用足额列入概、预算。

　　（二）妥善安置被征地农民的生产生活。在同等条件下，用地单位应优先吸收被征地农民就业。对有稳定收益的用地项目，在被征地农村集体经济组织和农户自愿的前提下，可以征地费入股或以经批准的建设用地土地使用权作价入股。在城市规划区内，因征地而导致无地的农民，纳入城镇统一就业体系，建立社会保障制度。在城市规划区外征地的，必须为被征地农民留有必要的耕作土地或安排相应的工作岗位，并纳入当地农村社会保障体系。农村集体经济组织撤销建制的，土地补偿费及安置补助费全部用于被征地农民的生产、生活安置。

　　（三）完善征地程序和征地监管制度。在征地依法报批前，要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置办法等以通告的方式告知被征地农民，对拟征土地现状的调查结果须经被征地农村集体经济组织和农户确认，确有必要的，应当依照有关规定组织听证，将被征地农民知情、确认的有关材料作为征地报批的必备材料。征地经批准后，要及时办理土地承包合同的变更或解除手续。要加强对征地实施过程的监管，确保征地补偿及时足额兑现到位。征地补偿安置不落实的，不得强行使用被征土地。农业部门要会同有关部门抓紧制定征地费在农村集体经济组织内部的分配办法，报市政府批准后实施，并加强对征地费用分配和使用监督。

　　各级政府对辖区内土地保护和合理利用负总责，政府主要领导是第一责任人。要进一步完善土地管理目标责任制，逐级落实责任，采取有效的工作制度与措施，确保节约和集约用地目标的落实。对违反法律规定擅自修改土地利用总体规划、非法占用基本农田、未完成耕地保护责任目标、侵害群众合法权益引发群体性事件且未能及时解决的，要严肃追究有关责任人员的责任。国土资源部门要严格执法，严肃查处各类违法用地、浪费土地的行为，并与农业部门共同负责对补充耕地进行检查验收。市发改、经贸、建设、规划、监察等部门要密切协作，形成合力，共同做好节约和集约用地工作。

二○○五年二月二十六日