各辖区人民政府，市各委办局，市各公司、直属单位：

　　为贯彻落实市委九届十二次全体（扩大）会议、市十三届人大四次会议精神，确保全面完成年度老住宅小区综合整治工作任务，经市政府同意，现将《2005年老住宅小区综合整治与转入物业管理实施方案》印发给你们，请认真遵照执行。

　　二00五年三月二十一日

　　2005年度老住宅小区综合整治与转入物业管理实施方案

　　为进一步改善中心城区老住宅小区居住环境，巩固创卫、创模成果，根据老住宅小区综合整治工作计划，2005年我市要完成120万平方米的老住宅小区综合整治与转入物业管理任务，市政府已将该任务列为政府为民办实事项目，为确保全面完成整治目标，特制定如下实施方案：

　　一、指导思想和工作原则

　　（一）指导思想：以改善城市环境面貌、提高群众居住质量、构建和谐社会为宗旨，以巩固国家卫生城市、环境保护模范城市的创建成果和创建国家文明城市为目标，以建立符合社会主义市场经济体制要求的社会化、专业化、市场化的物业管理新机制为根本，全面提高老住宅小区综合整治工作成效与管理水平。

　　（二）工作原则：按照“市负责整治、区负责管理”的总体要求组织实施。各区政府要把配合整治工作作为贯彻落实城市建设可持续发展的工作重点，突出抓好整治与物业转轨工作。各有关职能部门要按照“各负其责、齐抓共管、相互协作、联合整治”的要求开展工作，运用市场化运作的方式，建立工程管理网络体系，使有限的资金发挥最大的效益，把好事办好、把实事办实。

　　二、总体工作目标

　　2005年度老住宅小区整治转轨工作的总体目标是完成浦南新村、茶山公寓、丽宝第公寓、新堂花苑、北直街小区、斜桥巷、坛园、东头村、吴家场、丽丰苑、花园南村、西新桥三村补建、芦墅苑、天皇堂弄小区、河苑新村等15个小区总建筑面积120万平方米的老住宅小区的整治转轨工作。整治工作完成后，老住宅小区要基本恢复管理运行功能，并相应落实长效管理措施，建立社会化、专业化、市场化的物业管理新机制，达到环境整洁、生活方便的目标。

　　三、综合整治工作内容

　　老住宅小区综合整治转轨包括环境整治、专项整治、联合执法、配套设施整治和转入物业管理五个方面。具体内容如下：

　　（一）环境整治主要工程项目

　　环境整治主要工程项目分3大类20个方面进行：

　　房屋修缮类：

　　1.住宅楼单元楼道内墙涂料刷新；

　　2.单元楼道扶手、扶栏油漆；

　　3.破损落水管整修、更换；

　　4.破损外墙面、台阶、散水坡修补；

　　5.管理服务用房、车库整修或改扩建；

　　地坪设施类：

　　1.小区围墙、栅栏及门岗设施封闭或增设；

　　2.小区内破损支干道路整修，新增、整修侧石、道板；

　　3.小区主入口铺设彩色道板；

　　4.住宅楼四周地坪平整硬化；

　　5.分支雨水管道疏通、整修，破损窨井盖、圈整修、更换；

　　6.化粪池清理；

　　7.垃圾房整修、封闭式垃圾箱增设；

　　8.宣传栏、告示牌增设；

　　9.小区内公共厕所整修；

　　10.小区内路障的清理或整修。

　　绿化调整类：

　　1.树木调整，补种各类灌木；

　　2.修剪各类乔灌木；

　　3.草坪铺设、地被植物种植；

　　4.原有景点及休闲健身场所整修、完善；

　　5.封堵院门、恢复绿地。

　　（二）专项整治主要工程项目

　　1.小区内雨、污水管道分流及污水管道的疏通与整修；

　　2.小区内7米以上主干道路的整修；

　　3.小区内路灯设施的维修；

　　4.小区内自来水一户一表的改造；

　　5.拆除小区内违法建筑、设施，清理整顿马路市场；

　　6.供电、电信、邮政、广电、燃气等管线和设施设备整理、整修或更新。

　　（三）联合执法工作

　　对老住宅小区内的违章建筑、院墙开门、马路市场、摊点亭棚、侵占绿地损坏绿化等违章现象开展联合执法工作。

　　（四）配套设施整治主要工作项目

　　1.对被占用或闲置的公建配套设施进行清理、清退或调整；

　　2.对街道办事处、居委会等投资自建的配套设施实行回购；

　　3.根据规划和小区服务与管理的需要，补建必要的公建配套设施；

　　4.对清理、清退、调整、回购和补建的公建配套设施明晰产权，办理产权登记和移交使用手续。

　　（五）转入物业管理主要工作

　　1.筹建小区业主委员会；

　　2.落实整治小区物业管理单位；

　　3.建立各项物业管理规章制度。

　　四、综合整治项目管理要求

　　各区、各有关部门要按照工作要求，对列入整治计划的老住宅小区基本状况组织调查，认真拟定实施方案，明确整治内容和标准，做到精心组织、精心管理、精心施工。

　　（一）综合整治项目必须以公开招投标方式确定施工单位，实行项目经理负责制；

　　（二）综合整治项目必须严格按基本建设程序办理相应手续，并严格执行工程监理、合同管理、工程造价审计规定；整治项目和范围在相关小区公示接受居民的监督。

　　（三）综合整治项目必须对规划设计、工程建设、竣工验收实行全过程跟踪管理，保证工程质量，严格控制造价；

　　（四）综合整治项目必须严格按计划进度要求组织实施。

　　五、综合整治工作职责

　　（一）各区政府工作职责

　　按照“市负责整治，区负责管理”的总体要求和“条块结合、以块为主”的原则，具体负责本辖区内老住宅小区整治转轨的组织实施工作。

　　1.负责环境整治项目的施工管理，组织工程质量初验；

　　2.负责公建配套设施的清理、清退、调整、回购和补建工作，办理移交使用手续；

　　3.按投资额的20%落实配套经费；

　　4.在整治工作开始同时，筹建小区业主委员会，按社会化、专业化、市场化的要求，落实小区长效管理措施；

　　5.负责做好居民群众的宣传发动和思想教育工作，协调处理整治转轨过程中的各种矛盾；

　　6.牵头组织市、区相关部门开展对老住宅小区内违章建筑、院墙开门、马路市场、摊点亭棚等违章现象的联合执法和专项整治工作。

　　（二）各相关部门工作职责

　　市房管局

　　1.按照市政府确定的工作目标要求，做好老住宅小区综合整治的组织协调工作；

　　2.具体负责市整治转轨领导小组办公室的日常工作；

　　3.负责对清理、清退、调整、回购和补建的公建配套设施的产权登记工作进行指导、监督；

　　4.负责组织小区综合整治的竣工验收，以及转入物业管理的指导、监督工作。

　　市规划局

　　1.负责审定小区封闭和配套设施补建方案，并提供相关配套资料；

　　2.负责拆除小区内的违法建筑、设施。

　　市建设局

　　1.负责小区内雨、污水管道分流，污水管道的疏通与整修及施工开挖路面的恢复；

　　2.负责小区内7米以上主干道路及设施的整修；

　　3.负责小区内路灯设施的补建与维修；

　　4.负责小区内自来水一户一表的改造；

　　5.负责对小区内天然气管道设施的检修、改装、维护工作。

　　市园林局

　　1.负责指导小区绿化调整方案、绿化工程的具体实施；

　　2.对树木修剪、移栽等工程实行总体集中审批，提供便利的服务措施；

　　3.参与各区组织的老住宅小区联合执法工作，依法查处小区内侵占绿地、擅自破坏绿化等行为。

　　市城管局（行政执法局）

　　1.会同市工商局、经贸委等相关部门对小区内马路市场、乱设摊点进行清理整顿；

　　2.按规定返回小区实施物业管理的生活垃圾清扫、保洁费用，负责落实小区内公厕日常管理经费；

　　3.指导小区内垃圾房整修、补建工作；

　　4.组织各区行政执法队伍，对小区内隶属于城管执法局职责范围的违章行为开展联合执法工作。

　　市工商局、经贸委

　　配合市城管局、各区等相关部门，对小区内的马路市场、乱设摊点进行清理、整顿。

　　市水利局

　　1.负责已整治后的老住宅小区内河道、河塘水环境及相关设施的督查和维护工作。

　　2.负责查处违反水行政法律法规的行为。

　　市公安局

　　协助各区、各相关部门做好老住宅小区整治转轨工作，保障小区内联合执法工作的实施，维护整治与执法工作秩序，依法查处破坏小区公建配套设施等影响公共安全的违规行为。

　　相关管线、设施设备专业管理单位

　　1.供电部门负责小区内供电线路、设施设备的调整与维护；

　　2.电信部门负责小区内通信线路、设施设备的调整与维护；

　　3.邮政部门负责小区内公共邮政信箱和住宅楼单元信报箱的整修与更新；

　　4.广电部门负责小区内有线电视线路、设施设备的调整与维护。

　　六、老住宅小区综合整治进度计划安排

　　2005年老住宅小区综合整治工作要求在今年9月底前全面完成。整个进度按前期准备、组织实施、竣工验收三个阶段进行。

　　（一）准备阶段（2004年10月-2005年3月）

　　确定2005年整治的老住宅小区的具体范围，对15个老住宅小区的现状进行实地调查；制定总体整治实施方案，环境整治、各专项整治、配套设施整治方案以及“一村一策”实施方案；整治实施方案在各小区进行公示，广泛征求吸纳社会各界及居民群众的意见；通过公开招投标方式选聘施工单位，做好施工队伍、工程管理队伍培训等各项前期准备工作。

　　（二）实施阶段（2005年3月-9月）

　　1.环境整治工程

　　4月初施工队伍进场，整治工程全面展开；9月底整治工程基本结束。

　　2.专项整治工程

　　各专项整治中的土建工程、天然气管道地下隐蔽工程必须严格按综合整治施工管理要求实施，其中地下隐蔽工程必须在5月底前完成；其他专项整治必须于7月底全面结束。

　　3.联合执法工作

　　针对各整治小区违章现状，各区应于整治工程全面展开后，适时组织联合执法工作，并应于7月15日前结束。

　　4.配套设施整治工作

　　对被占用或闲置的公建配套设施进行清理、清退或调整的工作，必须于6月底前完成；

　　对街道办事处、居委会等投资自建的配套设施实行回购的工作，必须于7月底前完成；

　　根据规划和小区服务与管理的需要，完成对必要的配套设施进行补建的工作，必须于8月底前完成。

　　对清理、清退、调整、回购和补建的公建配套设施明晰产权，办理产权登记和移交使用手续的工作，必须于9月底前完成。

　　5.转入物业管理工作

　　各小区整治工作开始的同时，各区应开始组织筹备各小区业主大会，5月底前产生业主委员会，并组建和落实物业公司。物业公司和业主委员会应共同参与小区整治全过程。

　　（三）竣工验收阶段（2005年9月-10月）

　　1.环境整治工程

　　9月份由各区对环境整治中的单项工程竣工项目质量进行初验；10月份由市整治转轨办公室组织对环境整治工程项目综合验收。

　　2.专项整治工程

　　在各相关部门对专项整治工程项目质量进行初验的基础上，9月份由市整治转轨办公室组织综合验收。

　　3.联合执法工作

　　联合执法工作结束后，各区应和相关职能部门一起，及时组织执法工作验收。

　　4.配套设施整治工作

　　在各区对配套设施整治工作进行初验并提供配套设施资产清册的基础上，10月份由市整治转轨办公室组织综合验收。

　　5.转入物业管理工作

　　转入物业管理工作由各区分别就物业管理方面的配套设施、物业管理的各种制度和小区物业管理运作机制等进行综合验收，10月起，物业公司应全面接收小区，按规定开展物业管理各项工作。

　　七、保障措施

　　（一）加强组织领导，形成整体合力

　　继续加强老住宅小区整治转轨工作领导小组及其办公室的作用。各区政府、市经贸、房管、规划、建设、园林、水利、财政、公安、城管、物价、劳动、民政、广电、工商、邮政、电信、供电等部门，要强化对本单位整治转轨工作的领导，要把整治转轨工作与构建和谐社会的目标有机结合起来，进一步明确责任，细化目标任务，形成整体合力，大力推进老住宅小区整治转轨工作。

　　（二）严格目标考核，保证整治效果

　　为确保今年工作目标任务的落实，市政府根据全市老住宅小区整治工作的总体要求，与各区政府、各相关部门签订老住宅小区整治转轨工作目标责任书，并列入年度工作考核指标。对领导得力，完成任务出色的单位和个人给予奖励；对工作推进不力，未能按计划完成任务的，要追究相应责任。

　　各区、各部门也要相应建立工作目标责任制，层层落实责任，严格目标考核，明确奖惩措施，确保整治效果。

　　（三）继续加大宣传力度，营造良好舆论氛围

　　大力宣传老住宅小区整治转轨工作对促进城市建设可持续发展及构建和谐社会的重要意义，扎实做好群众的宣传发动和思想教育工作，着力形成全社会关心、支持老住宅小区整治转轨工作的良好舆论氛围，确保这一为民办实事的德政工程、民心工程按时、优质、高效地完成，促进我市城市建设的可持续发展。