各县、市、区人民政府，市政府各部门、各直属机构：

　　《关于贯彻安徽省物业管理条例实施意见》，业经市政府第 87 次常务会议讨论通过，现印发给你们，请遵照执行。

　　二○○六年一月十日

　　关于贯彻安徽省物业管理条例实施意见

　　《安徽省物业管理条例》（以下简称《条例》）是我省规范物业管理行为，促进城镇文明水平，构建安全、舒适、文明、和谐人居环境的一部重要地方性法规。为了保证《条例》在我市有效施行，针对我市物业管理面临的矛盾和实际，现就《条例》的贯彻，提出如下实施意见：

　　一、广泛宣传《条例》精神，全面贯彻《条例》的各项规定

　　（一）有关单位，物业管理企业（以下简称物管企业），新闻媒体要通过各种形式，全面深入地向广大群众宣传《条例》精神。各相关部门及物业管理活动中的开发、物管企业、业主等各责任主体，要认真按照《条例》规定，全面履行相应职责。各县（市、区）人民政府要高度重视物业管理工作，切实组织好《条例》的贯彻实施，引导和促进全市物业管理行业持续健康地发展。

　　二、建立健全业主自治机制，发挥业主自治作用

　　（二）一个物业管理区域成立一个业主大会和业主委员会。

　　规划、开发、物业管理行政主管部门（以下简称物管部门）应遵照“统一规划、完善功能、配套建设、规模经营”的要求，对住宅建筑规模在2万平方米以下的，按照街区道路等自然边界围合的区域，有序进行整合，发挥整体效应，提高居住生活水平。

　　（三）对尚未成立业主大会和业主委员会，有下列情形之一的物业管理区域，建设单位应当引导业主按照规定召开首次业主大会会议：

　　1、入住率达到50%以上的；

　　2、首批物业交付满2年，并且入住率超过30%的；

　　3、首批物业交付满3年的。

　　（四）未召开业主大会选举业主委员会的老小区，要分期分批在两年内完成业主大会筹建工作。该项工作由物管部门拿出实施计划，具体由小区所在地的社区居委会或原开发建设单位负责牵头组织业主代表，筹备召开业主大会会议，通过相关事宜，选举产生业主委员会。已成立业主委员会且任期届满的老小区，物管部门应指派工作人员指导其换届工作，任期即将届满的，业主委员会应在届满2个月前提请召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举，物管部门、社区居委会应帮助指导其换届工作。

　　（五）为了保证业主自治机制的有效运行，业主委员会有权在所在小区物业管理用房中安排一定的办公用房；业主大会可以就业主大会和业主委员会开展工作的经费，以及业主委员会委员的补贴和执行秘书的酬金，制定筹集、管理和使用办法，并由全体业主共同承担。

　　三、切实加强前期物业管理工作

　　（六）房地产开发管理部门在新建项目与开发建设单位签定开发项目合同时，要求开发建设单位按照不低于物业总建筑面积的3‰配置物业管理用房，以及按国务院《物业管理条例》第二十九条规定应移交的相关资料；并就完备共用设施设备，落实房屋销售物业要约规范，招标选聘物管企业，办理共用设施设备验收程序等工作，予以明确约定，并将其与项目资本金保证，商品房预售许可相联系；严格跟踪管理与监督。小区竣工后，建设规划部门依法组织小区规划综合验收时，开发、市政、园林、设计、质监、物管、供水、供电等单位应按各自职责，配合做好验收工作。

　　（七）开发建设单位要严格按照项目开发合同约定，认真落实前期物业管理的各项工作。物业销售前报请物管部门招标选聘物管企业，签订前期物业管理合同，制定业主临时公约；物业销售时，要将业主临时公约和前期物业管理合同内容向买受人明示，并随买受人签订购房合同一并签字承诺和确认。

　　物业管理区域内物业竣工验收合格并交付使用后，建设单位应当按国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。物业工程质量保修金具体提取的比例与管理使用办法另行规定。

　　四、加快建管分离机制建设，促进物业管理市场化进程

　　（八）开发项目竣工综合验收后，开发建设单位应当在房地产开发管理部门，物管部门的监督下，向业主委员会及其选聘的物管企业移交物业管理用房和物业共用设施设备，以及国务院《物业管理条例》第二十九条规定的相关资料，并将移交结果向全体业主公示。

　　（九）老的住宅小区业主大会及业主委员会筹建后，开发管理部门和物管部门要督促与监督原开发建设单位，按小区实际需要，配齐物业管理用房，完成共用设施设备的综合整治，清理完备相关资料，向业主委员会及其选聘的物管企业办理移交手续，直至完成移交为止。

　　（十）住宅物业的建设单位，应当在销售物业前通过招投标的方式选聘具有相应资质的物管企业实施前期物业管理；投标人少于3个或者住宅物业面积在2万平方米以下的，经物业所在地的物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物管企业。

　　五、逐步规范和理顺水、电等公共事业装表、收费、维修服务机制

　　（十一）按照《条例》第三十九条、四十八条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气等单位应当对最终用户实行装表到户、收费到业主。并依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。供水、供电、供气等单位需要委托物管企业代收代缴水、电、气等费的，要与物管企业协商签订代收代缴服务协议，明确代收代缴服务内容，并向物管企业支付一定的劳务费。

　　（十二）为了促进物业管理区域内供水、供电等服务单位规范管理，新建小区必须实行分表计量、直抄到户一次到位；规划、设计及建筑管理部门应切实履行职责，逐层予以落实。尚未实施直抄到户的小区，供水供电等部门要积极采取措施组织实施“一户一表”改造，改造费用中业主应承担的部分，按物价部门核定标准由供水、供电等部门向业主收取。

　　六、规范建设物业管理共用部位和共用设施设备专项维修资金（以下简称专项资金）制度

　　（十三）专项资金的归集。新建商品房、经济适用住房、住宅小区内的非住宅用房的买受人在办理房屋所有权过户时，由房管部门按房价的 1.5% 、高层住宅按 3% 的比例向买受人代收专项资金。对未实行专项资金制度以前，1997年10月25日至1999年1月1日期间建成的住宅小区，按照当时省政府 92 号令规定，由原开发建设单位按每平方米6元的标准，交纳专项资金。专项资金的交纳应纳入开发建设行政主管部门对开发建设单位资信评定及考核管理的范围。核算移交时，经业主委员会确认，可以扣减已用付的专项维修费用；1997年10月25日前建成的住宅小区，单位购建向职工房改出售的房屋，按售房款的 20% 标准由房改单位计提承担专项维修费用；房改单位售房款用完后，或所归集的维修资金不敷使用时，经业主大会通过，由业主共同续筹，承担专项维修费用。

　　（十四）专项维修资金的核算管理。专项维修资金属业主所有，为了保证资金安全，统一由房地产管理部门在指定银行设专户存储，并按幢设帐，其利息净收益按规定计提，核算到户滚存使用；专项用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的大中维修和更新改造，不得挪作他用。房地产管理部门要配备计算机软件管理系统，加强维修资金的核算，要将维修资金归集清册通报给相应小区的业主委员会及其选聘的物管企业，并在每年一季度前，编制各小区上年度专项维修资金归集使用核算报告，通报给相应小区业主委员会及其选聘的物管企业，向业主公示，接受业主的查询与监督。

　　（十五）专项维修资金的使用管理。物管企业受理业主维修申请后，现场勘察核定编制维修项目计划书，报请业主委员会签署意见，上报物管部门勘察核批后使用。具体维修责任界定及专项维修资金申请使用程序由房地产管理部门制定细则实施。

　　七、加强物管企业队伍建设，提高物业管理服务水平

　　（十六）物管企业及物管从业人员要严格按照《条例》规定，必须具备相应资质、资格方可经营或从业。房地产管理部门要加强物管从业人员业务培训，促进持证上岗；要加强对物管企业资质管理，建立物管企业信用档案，整顿治理物业市场不规范行为。

　　（十七）物价和房地产管理部门要不断完善住宅区分等定级服务收费管理办法，努力扩大服务收费分等定级指导面。新建小区要提高服务收费等级起点，逐步推动全市物业管理服务收费水平的提高，努力改变低收费低服务的被动局面。

　　（十八）物管企业要诚信经营，严格按照物业管理服务合同约定的事项，认真履约，接受业主及相关部门的检查监督；要以人为本，强化服务意识，积极开展特约人性化服务业务。

　　八、理顺物业管理违规违禁行为查处机制，加强对物业管理工作的管理与监督

　　（十九）规划、建设、物价、公安、工商、环保、市容等部门要依照各自职责，密切配合，共同做好有关管理与监督工作，并按照《条例》规定，依法组织违规违禁行为的查处。

　　（二十）宣城市房地产管理局作为全市物业管理的主管部门，要切实履行物业管理工作的各项职责，认真研究物业管理工作中的新情况、新问题，制定实施应对措施，建立物业管理活动资质资格审验、投诉受理，定期查访，投诉、曝光、通报、处罚、评优等工作机制，严格专项维修资金管理，规范引导各物业管理责任主体行为，培育物业管理市场。